[홍승목] 독도영유권 문답 - 프랑스 국제법 학자와의 대화 (1996.06.14)

상식 2011. 8. 10. 09:17
독도문답 전문
2011-04-04 오후 1:23:41 게재

독도영유권 문답 - 프랑스 국제법 학자와의 대화 (1996.06.14)

홍승목(洪承睦)

( 이 글은 ''''대한국제법학회논총'''' 2003년 10월호에 게재된 것입니다.) 

○ 필자 소개

- 1980년 이래 외교통상부 (단, 1998-2003.2 휴직, 국제기구 근무)
* 조약국 國際法規課 (1989-1990, 1993-1994, 1996.3-7)
* 조약국 條約課長: 1996.8-1997 
* 대법원 파견 (국제협력 심의관): 2003.3- 

- 1998-2003.2: UNESCO 사무국 (빠리)
* 대외협력실 亞?太 課長: 2001-2003.2

- 서울대학교 법학과 졸업 및 동 대학원 석사과정 수료 (국제법)
- 영국 Sussex 대학교에서 International Relations 수학 (MA)
- 호주 Adelaide 대학교 환경대학원(Mawson Graduate Centre for Environmental Studies)에서 地球環境法 연구
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아래 내용은 7년 전(1996.6.14) 당시 필자가 외무부의 國際法規課 직원으로 근무하던 중, 외국인 Mr Thierry Mormanne (프랑스)의 방문을 받아 가진 2시간 여의 대담을 기록으로 옮긴 것이다.

방문 외국인은 자신이 프랑스에서 국제법을 전공하였으며(박사학위 소지), 현재 ‘프랑스 國立極東學院(Ecole Francaise d''''Extreme-Orient) 東京支部’의 researcher로서 ‘일본의 동북아 영토문제’를 연구하는 중이라고 소개하였다. 필자도 당시에 개인 차원에서 ‘독도문제를 이해하고자 하는 외국인’들을 겨냥한 글(영문)을 쓰던 중이어서 기본 facts나 관련자료를 대개 기억하고 있었기 때문에, 대담은 빠른 속도로 거침없이 진행되었다.

당초 “사전통보도 없이 우연히 이루어진 ‘사적’인 대담”이라 여겨 이를 기록으로 남길 가치가 있다고 보지는 않았다. 더욱이, 담당하고 있던 ‘유엔해양법재판소 판사 선거’(고려대 박춘호 교수님 입후보) 캠페인 등으로 몹시 분주하여 ‘사소한’ 일에 큰 시간을 할애할 겨를이 없는 상황이었다. 그런데 1-2주일이 지나면서 마음이 바뀌어 아무래도 기록으로 옮겨야겠다는 결론에 이르렀다. 개인적으로 1년 후면 외무부를 떠나 국제기구(UNESCO)에서 근무를 시작하게 된 상황에서, “후배들에게 선배로서의 의견을 들려 줄 기회가 달리 없을지도 모르겠다”는 점도 감안되었다.

빠른 속도로 2시간이 넘게 진행된 대담인 데다, 현장에서는 간단한 memo조차 남기지 않았다. 따라서, 이를 기록으로 재현하는 과정에서 세부적으로 빠진 부분이 약간 있을 것이며, 또 설명이 완전히 끝나기 전에 다른 topic으로 넘어간 부분에서는 추가된 것도 있을 것이다. 그러나 대체로 verbatim에 가깝다고 보아도 좋을 것이다.

국제기구에서 근무하던 지난 6년 동안 사실상 이 글을 잊고 있었는데, 금년에 귀국하여 “지금이라도 발표하는 것이 좋겠다”는 권고를 받았다. 원고를 다시 꺼내어 먼지를 털고 읽으면서, 이를 공개해야 할 필요성을 깨닫게 되었다. 대담에 나오는 방문자의 질문이 일본 측이나 또는 제3자가 제기할 수도 있는 문제를 매우 잘 반영한 것으로 보이므로, 독도문제를 연구하는 분들을 위해 자료로 남겨두는 것이 도리라고 판단하였기 때문이다. 

다만 대담에 나오는 필자의 답변은 개인적인 생각을 나타낸 것에 불과하다. 예고도 없이 맞은 방문이었으므로 동료들과의 최소한의 사전협의조차 불가능한 상황이었다. 즉, 필자의 답변은 외교통상부의 입장과는 전혀 무관한 것이다.

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Mormanne : 일본에서 독도 영유권분쟁을 연구 중이다. 일본 측의 자료는 충분히 연구하여 그 입장을 잘 알고 있으나, 한국 측의 시각은 일본의 자료를 통해서 간접적으로만 알고 있을 뿐이다. 한국의 입장을 직접 듣고 싶어서 왔다. 학자들과도 대화를 나누었지만, 당신을 만나보라는 권고를 받았는데 시간을 내 줄 수 있겠는가? 그리고 가능하면 영문으로 정리된 자료를 구하고 싶다.

홍 : 구하는 영문 자료는 없다. “독도문제는 일본의 주장에 대꾸할 필요도 없다”는 것이 우리 정부의 입장이기 때문에 정부 차원에서 외국인을 위한 홍보자료는 만들지 않은 것 같다.

Mormanne : 한국의 학자가 영문으로 쓴 논문도 구하기 어렵던데…

홍 : 없는 것으로 알고 있다. (주: 1996년 대담 당시의 상황을 말한 것임.)

Mormanne : 이해할 수 없다. 아무런 할 말이 없다는 뜻인가? 한국의 입장을 구두로라도 설명해 줄 수 있는가?

홍 : 1965년 한?일 기본협정 체결 회담 이래 지난 30여 년 간 한국 측의 입장은 “국제법적으로, 역사적으로 너무나 당연히 한국의 영토이므로 사소한 트집에 대꾸하지 않는다”는 정도라고 보면 될 것이다. 그러나 의문이 나는 사항에 대해 ‘개인적’ 시각으로 답해 줄 수는 있다.

[재판으로 가기를 거부하는 이유]

Mormanne : 일본은 독도분쟁을 재판으로 해결하자고 하는데 비해, 한국은 이를 반대하는 것으로 알고 있다. 분쟁을 국제재판에 의해 평화적으로 해결하자는 일본의 입장을 한국은 왜 거부하나? 단적으로 한국이 법적으로는 자신이 없다는 증거가 아닌가?

홍 : “일본은 재판에 의한 해결을 희망하는데 한국은 이를 반대한다”는 인식은 상당히 왜곡된 것이다. 일본 정부의 홍보를 듣는 기분이다. 정확하게 말하자면, 일본은 ‘국제사법재판소’(International Court of Justice: 이하 ‘ICJ’)에 가자고 했고 한국은 이를 거부했을 뿐이다. 즉, ICJ라는 특정의 법정에 가는데 대해 이견이 있었을 뿐이다.

Mormanne : 한국은 ICJ에 가는 것을 거부할 특별한 이유가 있다는 뜻인가?

홍 : 물론이다. 아마도 ICJ에 가더라도 한국이 이길 것이다. 그러나 일본은 두 가지 특별한 이유로 ICJ에 가야만 자신에게 약간이나마 승산이 있다고 보아 ICJ를 고집하는 것이고, 한국은 굳이 불공평하다고 느끼면서 ICJ에 갈 이유는 없기 때문에 반대하는 것이다. 우선 일본은 “ICJ에 의한 분쟁의 평화적 해결”을 주장하면서 중국과의 ‘釣魚島(Tiaoyutai) 분쟁’, 즉 일본인들이 말하는 ‘Senkaku Islands(尖閣列島) 분쟁’은 ICJ에 가야한다고 주장하지 않는 것이 이상하다고 생각되지 않는가?

Mormanne : 실효적으로 일본이 점유하고 있으니 반대하는 것으로 보이는데… 

홍 : 자기네가 실효적으로 점유하고 있는 경우에는 재판에 갈 수 없고, 상대방이 실효적 점유를 하는 경우에만 재판에 가자는 것은 무슨 논리인가? 비슷한 문제를 두고 일관성이 없는 것이 좀 수상(fishy)하지 않은가? 

Mormanne : 일관성이 없는 것은 사실이지만 일본 정부의 입장에서 보면 이해할 수도 있다고 본다. 상대방이 점유 중인 독도 문제는 ICJ에 가져가지 못하면서, 자신이 점유하고 있는 Senkaku Islands(尖閣列島) 문제만 ICJ에 가져갈 수는 없지 않겠는가? 독도를 실효적으로 점유하고 있으니 ICJ에 가지 않으려는 점에서 한국도 일본과 비슷하다고 보는데…

홍 : 참으로 순진한(naive) 생각이다. 그렇다면 소위 러시아와의 ‘북방 영토’ 문제에서는 러시아가 해당 섬들을 점유하고 있으므로 일본은 적극적으로 ICJ에 가자고 해야 할 텐데, 오히려 러시아가 적극적이고 일본은 러시아의 제의를 거부하고 있지 않은가?

Mormanne : 사실이다. 무슨 이유라고 보는가?

홍 : 간단하다. 일본은 ICJ에 판사가 있는데 한국은 없으니, 한?일간 문제는 ICJ에 가는 것이 명백히 자기에게 advantage가 있다고 본 것이다. 그러나 중국과 러시아는 일본과 마찬가지로 ICJ에 각각 판사를 두고 있으니 일본이 ICJ에서 아무런 advantage를 기대할 수 없고, advantage가 없이는 ICJ에 못 가겠다는 것이다. “ICJ에 가면 불공평하니까 못 가겠다”는 한국과, “advantage가 없이 공평한 조건으로는 ICJ에 못 가겠다”는 일본이 어떻게 같이 취급될 수 있는가?

Mormanne : 흥미 있는 point 이다. 일본이 ICJ를 고집하는 이유가 두 가지라고 했는데 나머지 한 가지는?

홍 : ICJ의 보수적 성격상 ‘구시대의 악법’이라고 할지라도 명백히 무효화되지 않은 이상 그 타당성 여부를 따지지 않고 ‘있는 그대로의 법(lege lata)’을 엄격하게 적용할 것으로 기대되기 때문이다. “일본의 독도편입 조치는 제국주의?식민주의의 일환이며, 이는 당초부터(ab initio) 무효??라는 것이 한국의 입장이다. 그런데 일본은 “독도를 영토로 편입한 조치는 식민주의와는 무관하다”고 주장하지만, 내심으로는 보수적인 ICJ가 적어도 1905년 일본의 독도편입 당시에는 식민주의에 의한 조치도 합법이라고 판단해 줄 것으로 기대하고 있다. 한국은 ICJ가 “식민주의는 법적으로 무효??라는 확인을 받기 위해 독도를 stake로 내 걸 생각은 없다.

[중재재판 가능성]

Momanne : 중재재판(arbitration)에 부탁하는 것은 가능하다고 보는가? 

홍 : 일본정부가 공식 제의해 온 적이 없으므로 한국 측도 그동안 별로 생각해 보지 않았다. 사실은 “일본이 제의해 올 가능성이 없으므로 검토할 필요도 없었다”고 얘기하는 것이 더 적절하겠다. 

Mormanne : 그렇게 단정하는 근거는?

홍 : 30년쯤 전에 한국의 李漢基 교수가 ‘한국의 영토’라는 논문을 통해 학자 자격으로 “독도문제를 중재재판에 회부하자”고 제의한 적이 있으나, 일본 측에서는 정부든 학자든 이에 대해 일체 반응이 없었다. ‘응하지 못하는’ 입장을 반영한 것으로 판단된다. 李漢基 교수는 독도문제에 관해 한국의 대표적 국제법 학자로서 정부에 자문을 해 왔으며, ‘한국의 영토’는 독도에 관한 한국 측의 대표적인 논문의 하나로서 일본의 학자나 정부에 의해 철저히 검토되었을 것이다. 단언하건데, 일본 측이 몰라서 대응하지 않는 것은 아니다.

Mormanne : 李漢基 교수의 논문은 나도 보았다. 한글을 해독하지 못해 漢字로 된 부분만 읽느라 내용을 숙지할 수는 없었다. 상황이 바뀌어 나중에라도 일본정부가 중재재판을 하자고 제의해 오면?

홍 : 검토할 만하다고 보는 것이 개인적인 시각이다. 다만 “식민주의에 입각한 영토편입 조치는 법적으로 무효”라는데 대해 먼저 합의가 이루어져야 하며, 이 부분은 협상 대상이 아니라고 본다.

[한?일 양국이 독도문제를 바라보는 시각의 차이]

Mormanne : 조그만 섬이 왜 그렇게 중요한가? 兩國간에 독도문제가 돌출되면 일본의 언론은 비교적 냉정을 유지하는데 한국의 언론과 국민은 매우 민감한 반응을 보인다는 인상을 받고 있다.

홍 : 일본의 언론이나 국민이 냉정할 수 있었던 것은 독도가 일본영토라는 자기네 정부의 주장이 무리라는 것을 어느 정도 인식하고 있기 때문이다. 그네들이 말하는 소위 ‘북방 도서’와 관련하여 유사한 상황이 벌어져도 일본의 언론이나 국민이 냉정을 유지할 수 있을까? 오히려 러시아 국민이 냉정한 반응을 보일 것이다. 이 때 “러시아 국민은 mature 한데 일본국민은 왜 이렇게 nervous 하냐”고 물어 볼 것인가? 일본이 3개 영토문제중 독도 문제에 한해서만 재판(ICJ)에 가자고 요구하는 또 하나의 이유가 있다. 당초부터 일본의 영토가 아니니까 패소해도 잃을 것은 없고 어쩌다가 이기면 순이익이라는 계산 때문이다. 한국을 식민 지배했으니 자료입증 측면에서도 월등 유리한 입장이고… 

그러나 소위 ‘북방영토’나 ‘尖閣列島(Senkaku Islands)’ 문제에서는 패소하면 낭패라고 생각하여 감히 재판의 위험부담을 하지 못하는 것이다. 말하자면 독도문제에 관한 한, 일본으로서는 일종의 ‘부담없는 게임’을 즐길 수 있다는 뜻이다. 일본이 스스로 주장하듯이 진정으로 ‘분쟁의 평화적 해결’ 정신을 존중한다면 먼저 ‘북방 영토’ 문제나 ‘Senkaku 열도’ 문제를 ICJ에 가져가는 것을 보고 싶다. 일본이야말로 ICJ에 가서 불공정한 대우를 받을 이유도 없는데…

Mormanne : 일본은 그렇다고 치고, 그래도 한국의 언론이나 국민이 그렇게 과민한 반응을 보이는 것은 제3자로서 이해하기 어렵다. 솔직히 “자신이 없으니까 과민반응을 보인다”는 외부의 시각이 있는데…

홍 : 독도문제를 단순한 영토분쟁으로 인식하면 그런 의아심을 가질 수도 있다고 본다. 하나의 조그마한 무인도의 영유권 문제이니까… 실제로 일본국민 입장에서는 조그만 무인도를 둘러싼 영토분쟁에 불과한 것이 사실이다. 그러니까 비교적 냉정한 태도를 보이는 것이고… 그러나 한국국민에게는 독도가 ‘주권과 독립의 상징’으로서 특별한 의미를 가진다. 20세기 초 일본이 한국을 식민지로 만들 때 제1단계로 1905년에 독도를 빼앗고, 그 5년 후에 제2단계로 나머지 全국토를 빼앗아 식민지화를 완성하였다.

일본이 “다께시마(竹島)는 일본영토” 云云하는 것이 한국국민에게는 “너희는 아직 완전히 독립한 것이 아니라 부분적으로 우리의 식민지이다. 제2단계에서 식민지로 된 땅이 해방된 것은 인정하지만 이에 앞서 식민지가 된 독도를 언제 해방시켜 주었느냐. 아직 일본의 식민지로 남아있어야 한다”는 의미가 된다. 이런 모욕을 받고 냉정해질 수 있겠는가? 독일이 지금 와서 프랑스더러 “빠리가 나찌 독일의 점령에서 해방된 것은 인정해 주겠지만, 알자스?로렌은 돌려받아야 하겠어. 빠리가 점령되기 전에 이미 독일이 점령한 것이잖아!” 한다면 프랑스 국민이 점잖게 “그렇게 볼 수도 있겠네. 재판으로 해결하는 게 좋겠어!” 라고 할 수 있을 지 궁금하다. 

[대일(對日) 평화조약에서의 한국영토]

Mormanne : 태평양전쟁 후 1951년에 체결된 대일평화조약에서는 ‘제주도?거문도?울릉도’를 한국의 영토에 포함되는 것으로 명시하면서 ‘독도’는 언급하지 않았는데, 그 이유는 무엇이라고 생각하나?

홍 : 조약의 당사국이 아닌 한국더러 설명하라는 것은 이상하다. ‘조약의해석’ 문제라면, 한국영토의 외곽에 있는 ‘주요 섬’이기 때문일 것이다. 혹시 “한국영토의 외측 한계를 뜻하는 것이 아니냐” 라는 뜻으로 하는 질문이라면 간단히 반박할 수 있다. 이들 중 어느 섬도 한국영토의 가장 외곽에 위치하는 것은 없다. 제주도를 예로 들면 더 남쪽에 마라도가 있다.

그런데 일본에 대한 평화조약을 체결하면서 ‘일본 영토의 외측 한계’가 아니라 ‘한국 영토의 외측 한계’를 결정했을 것이라는 발상 자체가 우습다. 패전국은 일본이 아닌가? 대일평화조약에서는 한국영토에 반드시 ‘포함되어야 할’ 부분을 언급한 것으로 보는 것이 자연스럽지 않은가?

[일본의 독도편입 주장의 부당성]

Mormanne : 한국은 일본의 ‘1905년 영토편입조치’가 무효라고 주장하지만, 독도가 1905년 이전에 이미 한국의 영토라는 근거는 충분한가?

홍 : 한 가지 물어보자. 일본의 주장대로 독도가 1905년까지는 無主地(terra nullius)였을 가능성이 정말 있다고 보는가?

Mormanne : 그럴 수도 있는 것 아닌가? 

홍 : 참으로 식민주의적인 발상이다. 20세기에 와서 태평양의 외떨어진 곳에서 ‘새로 발견된 땅(terra incognito)’이라면 몰라도 한?일 두 隣近國 사이에 위치하고 있고 이미 數 世紀 前부터 한?일 양국 국민이 그 섬의 존재를 잘 알면서 그 부근에서 어업을 해 왔다면 두 나라 중 한 나라의 영토라고 보는 것이 상식 아닐까? 1905년에 정말 無主地(terra nullius)였다면 ‘영국’이든 ‘러시아’든, 아니면 ‘쿠바’든 ‘이디오피아’든 아무 나라나 먼저 독도를 자기 영토로 편입할 수 있었다는 논리인데… 타당한가? 만약에 이러한 나라가 20세기에 독도를 ‘無主地(terra nullius)’라고 선언하면서 ‘영토편입’ 조치를 했으면 과연 일본이 이를 인정하였을까? 

Mormanne : 인정하기 어려웠겠다.

홍 : 두 나라 입장의 근본적인 차이는 바로 여기에 있다. 즉, 일본의 입장은 “1905년에 독도는 ‘임자없는 땅(terra nullius)’이었으므로 어느 나라든 先占할 수 있었다”는 것이고, 한국의 입장은 “1905년에 이미 인근국가인 한?일 양국 가운데 한 나라가 영유권을 확보하였을 것이므로, 양국 중에서 과연 어느 나라의 영토였는지를 확인해 보면 된다”는 것이다. 말하자면, 일본의 입장은 서구의 식민주의 개념에 따른 것이고, 한국은 식민주의를 거부하는 입장이다.

독도의 지리적 위치와 규모를 감안할 때, 독도에 관한 기록이 한국이나 일본의 영토에 속하는 다른 유사한 섬에 대한 기록의 수준에 이르면 일단 독도는 terra nullius 는 아니었다고 보아야 한다. 한국의 경우 영토에 속한 섬은 별도의 이름을 가진 것만 해도 수백 개에 이른다. 그런데 독도는 조그마한 무인도로서 그 자체의 경제적 가치는 거의 없는데도 영유권을 입증할 역사적 기록은 다른 유사한 섬에 비해 비교적 풍부하다. 이것만으로도 terra nullius 의 논리는 당연히 배제되어야 한다. 1905년을 기준하여 일본이 한국보다 더 강하게 영유권을 주장할 근거가 있는지를 한?일 양국의 자료를 종합 검토하여 판정하면 되는 것이다.

Mormanne : 1905년 일본의 영토편입 조치는 처음부터 없었던 것으로 간주되어야 한다는 뜻인가?

홍 : 아니다. 중요한 역사적 사실인데 “전혀 없었던 것으로 간주한다”는 것은 이치에 맞지 않다. “식민주의에 입각한 영토편입 조치에 대해 ‘법적 효과’를 인정해서는 안 된다”는 뜻이다. 독도를 ‘無主地’라고 선언하여 “그 때까지는 자기네 영토가 아니었던” 점을 명백히 한 것은 중요한 ‘역사적 사실’이므로 없었던 것으로 간주될 수 없다.

Mormanne : “일본에게 유리한 것은 인정할 수 없고 한국에게 유리한 것만 인정해야 한다”는 뜻인가?

홍 : 이상한 질문이다. 간단한 비유를 들겠다. 협박이나 사기로 남의 집을 뺏은 경우에 법적으로 소유권 취득을 인정하지 않는다고 하여 당초부터 범죄행위도 없었던 것으로 될 수는 없는 것 아닌가? 범죄행위의 동기도 있을 것이고... 요컨데, “불법행위에 대해 법적 효과를 부여하지 않아야 하지만, 불법행위 자체나 그 동기가 처음부터 없었던 것으로 되는 것은 아니라”는 것이다.

Mormanne : 결국 한국의 입장은 “독도는 1905년에 이미 일본이나 한국 중에서 한 나라의 영토라고 보아야 하는데, 일본은 terra nullius 라고 하여 자기네 영토가 아니라고 인정했으니까, ‘반사적으로’ 한국영토라야 한다”는 것인가? 1905년에 이미 한국영토였음을 한국이 적극적으로 입증해야 하는 것 아닌가?

[독도가 1905년에 한국영토였다는 증거]

홍 : 물론 한국영토였다는 증거는 충분히 있다. 다만, 한국이 수락하는 입증책임의 정도는 식민주의의 피해를 받은 국가들이 일반적으로 자기영토에 대해 부담할 수 있는 수준을 말하는 것이지, 선진국들이 식민주의를 합리화하기에 유리한 ‘엄격한’ 입증책임은 아니라는 점을 먼저 지적해 둔다.

우선 1905년에 한국 정부가 독도를 한국의 영토로 인식하고 있었는지의 법적 인식(animus)이 가장 중요할 것이다. 이에 대해서는 명쾌한 증거가 있다. 1905년에 일본이 비밀스럽게 영토편입 조치를 한 후에도 한국정부는 이를 전혀 모르고 있었다. 그런데 일본정부는 같은 해에 한국 정부의 외교권을 탈취한 후 다음 해인 1906년에 일본관리 일행을 울릉도에 파견하여 군수에게 “독도는 이제 일본영토가 되었기에 독도를 둘러보러 왔다”고 통보하였다. 이에 울릉군수는 깜짝 놀라 중앙정부에게 “本 鬱陵郡 所屬인” 獨島에 대해 일본인 관리일행이 통보해 온 내용을 보고하고 내용을 조사토록 건의하였다.

“이제부터는 일본 영토”라는 일본 관리의 통보와 “본 울릉군 소속인 독도”라는 한국 관리의 보고가 당시의 양국 정부의 영유의식을 너무나 정확하게 반영하지 않는가? 이에 대한 일본 정부의 입장이 걸작이다. “보고서의 원본이 없으므로 믿을 수 없다”라고 한다. 울릉군수의 보고서는 같은 해의 신문이나 다른 문서에서 인용되고 있다. 이런 식으로 엄격하게 원본 여부만을 가지고 따지면 日本歷史인들 남아날까? 더구나 1910-1945년 간 한국을 식민지배하면서 역사 기록의 管理權도 몽땅 손아귀에 쥐고 있던 일본이 한국에 대해 역사 기록의 원본을 제시하라고 요구하니 가관 아닌가?

1906년에 한국의 어느 역사가는 “독도는 전에 울릉도 소속이었는데 일본이 이를 빼앗아 갔다”고 기록을 남겼고, 이보다 몇 년 앞서 1900년에는 정부가 취한 조치로서 “독도를 울릉군수의 관할로 한다”는 내용이 공포된 기록이 있다. 더 이상 무슨 의문이 있겠는가.

Mormanne : 1900년의 정부조치에 대해 일본정부는 뭐라고 하나?

홍 : “거론된 섬은 독도가 아니라 다른 어느 섬”이라는 것이다. 기록에서 ‘獨島’라고 하지 않고 ‘石島’라고 했기 때문이다. 한국 역사기록에 ‘독도’란 이름은 앞서 언급한 1906년 울릉군수의 보고서에 처음 나타나는데 이에 앞서 1900년에 ‘독도’라는 명칭이 어떻게 등장하나? 울릉도 사람들은 독도를 rock island 라는 의미인 ‘독섬’(즉, 돌섬)이라고 불렀는데, 이를 당시의 관례에 따라 한자로 표기할 때 ‘의미’를 따르면 ‘석도’가 되고 ‘발음’을 따르면 ‘독도’가 되는 것이다. 한국에서의 이러한 표기법은 일본에서는 아직도 통용된다.

더우기 현실적으로 ‘독도’말고는 ‘석도’에 해당하는 섬이 없다. 일본이 ‘석도’는 ‘독도’를 가리키는 것이 아니라고 주장하려면 도대체 어느 섬을 가리키는지 대안을 제시해야 할 것 아닌가? 일본은 한국의 역사 기록에 독도에 관한 기록이 나오면 “하여튼 독도는 아니다”라고 미리 단정한 후 울릉도 주변에 환상의 섬을 많이 만든다. “밤하늘에 가장 밝게 빛나는 천체로서 그 크기는 태양과 같다”는 역사 기록이 있으면 달(moon)이라고 가정하는 것이 상식 아닌가? 그런데 일본의 입장은 자신의 이익에 반하면 “무조건 달은 아니다”라고 단정한 후, “그 천체에 해당하는 다른 별을 있거나, 아니면 허위기록이다. 어느 쪽이든 나한테는 마찬가지이니 나한테는 입증책임이 없다”는 것이다.

[긴 역사로 본 독도의 영유권]

Mormanne : 1905년 이전의 역사기록으로서 독도가 한국의 고유영토임을 입증할 만한 것은 어떤 것이 있나? 방금 “1906년 이전의 역사기록에 ‘독도’라는 이름은 쓰이지 않았다”고 했는데… 물론 한국은 ‘우산도?삼봉도?가지도’ 등이 독도라고 주장하지만 일본은 이를 부인하고 있지 않은가?

홍 : “역사기록상 ‘우산도’나 ‘삼봉도’ 등은 울릉도를 가리킨다”는 일본의 주장도 아주 틀린 것은 아니다. 그러나 ‘반드시’ 울릉도만을 가리킨다고 단정하기 때문에 문제가 있는 것이다. 울릉도 주변에 관한 기록이면서도 울릉도가 아닌 별개의 섬을 가리키는 것이 명백할 때는 일단 독도를 가리키는 것으로 상정하여 기록을 검토해 보는 것이 타당하다. 울릉도 부근에서 역사기록에 상응하는 다른 섬을 찾을 수 없는 때가 많기 때문이다. 그런데 일본은 ‘우산도’와 ‘삼봉도’가 ‘울릉도’를 가리키는 것으로 보이는 기록을 근거로 하여 이들은 모두 울릉도라고 단정한 후, 울릉도와는 ‘별개의 섬’인 것이 분명하면 이를 허위기록으로 몰아 붙인다. “자기네 역사책에 환상적(fantastic)인 허구가 많아서 남의 역사까지 의심하는구나”하고 이해를 해 주려고 노력은 하지만, 허위 역사도 필요할 때 만드는 것 아닌가? 건국신화 이야기가 나오는 곳도 아닌데, 그것도 15세기 또는 그 이후의 역사기록에서 “먼 바다 한 가운데에 있는 섬” 이야기가 나오면 “거기에 섬이 있으니까 기록된 것”으로 보아야 하는 것 아닌가? 당시 한국사람들이 獨島 부근에만 가면 갑자기 눈이 멀어져 섬을 못 보다가 茫茫大海에서는 느닷없이 환상의 섬을 본 것으로 추측해야 하나? 그 섬이 진정 ‘독도’일 수 없으면 일본의 ‘오끼시마(隱枝島)’를 가리키고, 따라서 오끼시마가 한국의 영토라는 증거라고 보는 것이 타당할 것이다. 독도를 제외하면 가장 가까운 섬이니까… 

‘于山島’는 우산국이라는 역사적인 나라이름에서 나온 것이고, ‘三峰島’는 독도의 외형이 3개의 봉우리를 가진 것처럼 보이는 것을 나타낸 것으로 추측된다. 또 ‘가지도’는 가지(물개, seal)가 사는 섬이라는 데서 유래된 이름이다. 독도에 물개가 많이 산 사실은 일본의 19세기 기록에도 나타난다. 독도가 아닌 다른 섬에서 물개가 많이 발견되었다는 기록을 보지 못했다. 해류 때문에 독도가 아니고서는 물개가 몰려갈 만한 섬이 없다. 따라서 독도가 이러한 여러 가지 이름을 가지는 것은 자연스럽다. 다만 경우에 따라서는 이를 울릉도로 보는 것이 더 타당할 때가 있다. 독도의 이름에 대해 혼란이 있는 것을 부인하지는 않는다.

[우산?무릉 1도설]

Mormanne : 그렇지만 한국이 자주 원용하는 世宗實錄의 기록상 ‘于山島’와 ‘武陵島’는 모두 울릉도를 가리킨다는 일본의 주장이 일리가 있다고 보지 않나? 실제로 세종실록의 기록에서도 “一說에는 于山島와 武陵島가 하나의 섬이라고 한다”라고 분명히 말하고 있고… 

홍 : 설사 ‘2島說’과 ‘1島說’이 공존하였다고 해도 울릉도와 독도의 관계를 볼 때 이는 자연스런 것으로 본다. 독도는 울릉도에 비해 크기가 1/400에 불과하고 절대적 크기도 0.2㎢ 미만인 무인도이다. 또 역사기록상 그 존재는 독자적이지 못하고 항상 울릉도에 종속되어 나타난다. 그런데 울릉도에서의 거리는 약 50해리, 일반적으로 보아 이웃 섬의 한 부분으로만 보기에는 상당한 거리다.

이러한 섬을 울릉도와는 별개의 섬이라고 보아야 하나, 아니면 울릉도에 부속된 것으로 보아야 하나? 거리로 보아 별개라는 사람이 많겠지만, 규모가 워낙 작고 또 주변에 다른 섬이 없으니 울릉도의 한 부분으로 보아 관념적으로는 하나의 섬으로 보는 사람이 있다고 해도 이해가 되는 것 아닌가? ‘2島說’과 ‘1島說’이 공존하였다고 해도 이상할 것은 없다. 게다가 ‘于山島’라는 이름이 때로는 ‘울릉도’를, 때로는 ‘독도’를 가리켜 명칭상의 혼란이 가미되었으니 ‘1島說’까지 거론될 수도 있다고 본다.

그런데 世宗實錄 地理志의 ‘一說’ 기록을 인용하여 “섬은 하나”라고 보는 것은 일본 측이 자의적으로 해석한 것이다. “一說에 于山?武陵 1島”라고 할 때의 ‘1島’란 There is only one island in the area, and that island must be the holder of both names 의 뜻이 아니라 Both names might designate one and the same island of the two 라는 의미일 뿐이다. 본문에서 “섬이 두 개 있고, 맑은 날 마주 보인다”라고 한 부분에 대해서는 아무런 단서도 달지 않았다. 단순히 ‘우산도’나 ‘무릉도’나 다 같이 본 섬(主島)을 가리키는 이름이 아닌가 하는 의문을 나타내었을 뿐이다. 중앙정부와 지방정부 간에 ‘우산도’라는 이름에 대해 인식의 괴리가 있었을 뿐, ‘두 개의 섬’이라는 인식에 차이가 있었다는 증거는 없다.

Mormanne : 중앙정부와 지방정부 간에 ‘우산’이라는 이름에 대해 인식의 차이가 있었다는 말은 처음 듣는데, 무슨 뜻인지 좀 더 상세하게 설명해줄 수 있나? 그리고 그렇게 생각하는 근거는? 

홍 : 지방정부에서는 작은 섬, 즉 후의 ‘독도’를 가리켜 ‘우산’ 이라고 하였는데, 중앙정부에서는 한 동안 이를 잘못 이해하여 ‘옛 우산국의 본 섬’으로 이해하였다. 그 증거는 간단하다. 지방정부의 보고를 기초로 할 수밖에 없는 ‘본문’의 내용은 언제나 ‘울릉도(무릉도)’에 대한 기록이 절대적 비중을 차지한다. 그러나 중앙정부의 인식을 반영하는 ‘제목’ 부분에서는 數 世紀 이후까지 ‘우산?울릉(무릉)’ 이라고 하여 ‘우산도’에 비중을 둔다. 따라서 독자들은 제목과 본문내용 간에 놓인 이상한 괴리를 느낀다. 제목을 쓰는 중앙정부의 기록자와 본문 내용의 결정적 자료가 되는 지방정부의 보고를 쓴 사람 간에 ‘우산국’에 대한 인식의 괴리가 있지 않고는 일어날 수 없는 현상이다. 

아마 이런 과정을 거쳤을 것이다. 우산국 멸망 후 울릉도의 이름으로는 종래의 섬의 이름인 ‘울릉?무릉’과, ‘우산국’이라는 나라 이름에서 나온 ‘우산도’ 라는 이름이 함께 쓰였을 것이다. 그런데 현지에서는 원래의 이름인 ‘울릉?무릉’이 압도적으로 널리 쓰였을 것이고, ‘우산도’는 차츰 이름없는 섬인 ‘독도’를 가리키는 것으로 전용되었다. 그럼에도 불구하고 중앙에서는 ‘우산도’는 옛 우산국의 본 섬(主島)라는 고정관념이 계속되었을 것이다. ‘우산’이라는 이름이 선입감을 가지도록 하였을 뿐만 아니라 과거의 역사기록에도 우산도는 본 섬(主島)인 것으로 나타나기 때문에 오해는 불가피했다고 볼 수 있다. 역사적으로 별도의 의미가 있는 ‘우산’이라는 이름이 ‘독도’의 이름으로 쓰이게 된 것은 역사적으로 상당 기간 혼란을 야기하는 원인이 되었겠지만, 민간인들이 그렇게 부르니까 정부도 이를 그대로 쓴 것으로 보인다. 

그러나 “별개의 섬이 존재한다”는 인식은 뚜렷하다. “맑은 날이면 마주 바라볼 수 있다”고 했는데 ‘혼자서’ 마주 보는 수도 없지 않은가? 그리고 울릉도에서 볼 때 평소에는 안 보이다가 맑은 날에만 바라볼 수 있다고 한 것은 독도에 대해 아주 정확하게 묘사한 것이다. 또 17세기의 한국의 역사기록에는 “(울릉도와는 별개의 섬인) 우산도를 일본사람들은 마쯔시마(松島)라고 부른다”고 하였는데 더 이상 무슨 의문이 있나? ‘마쯔시마(松島)’는 독도의 17세기 일본식 이름 아닌가? 지금은 ‘다께시마(竹島)’라고 불리지만… 

Momanne : 한국측의 기록에 “于山島를 일본인은 마쯔시마(松島)라고 부른다”고 한 것은 일본영유를 간접적으로 인정한 것 아닌가?

홍 : “于山島를 일본사람들은 마쯔시마(松島)라고 부른다”고 부연 설명한 것은 그동안 주로 중앙정부에서 우산도를 잘못 이해하여 ‘울릉도와 동일한 섬’이라거나 또는‘별개의 섬이지만 우산국의 본 섬(主島)’으로 보는 견해가 있어서 이를 불식시킬 필요가 있었기 때문이다. 그런데 그 내용은 한국의 영유권을 분명히 나타내는 것이기 때문에 ‘일본 영유’라는 인식을 반영했을 것이라는 오해를 살 여지는 없다.

일본인이 독도를 ‘마쯔시마(松島)’라고 불렀다는 사실을 알게 된 것은 이 무렵 울릉도를 둘러싸고 한국과 일본의 지방정부간에 약간의 마찰이 일어나 일본인이 울릉도를 ‘다께시마’, 독도를 ‘마쯔시마’라고 부른다는 사실이 알려지게 되었기 때문이다. 울릉도를 둘러싼 마찰은 한국의 역사적 영유를 일본정부가 재확인하는 것으로 간단히 끝났다.

[安龍福 사건 기록의 역사적 의의]

Mormanne : 당시의 ‘安龍福 사건’이라는 사소한 episode를 한국 측이 독도 영유권 주장의 주요 근거로 삼는 것으로 알고 있는데, 개인의 영웅담을 영유권의 증거로 내세우는 것이 과연 타당하다고 보는가? 더구나 安龍福이 범법자로서 문초를 받으면서 진술한 내용이니 신빙성도 의문스러울 텐데…

홍 : 어느 얼빠진 정부가 범법자의 황당한 진술까지 마구잡이로 국가의 공식 역사기록으로 채택하여 남기는가? 죄인의 진술이라도 정부가 그만큼 중요한 내용이라고 ‘가치판단’을 하였기에 安龍福의 진술이 정부의 역사기록으로 채택된 것 아니겠는가? “울릉도와 독도는 당연히 한국의 영토”라는 인식에 있어서 安龍福이라는 서민에서부터 중앙정부에 이르기까지 일치했음을 나타내는 기록이니까 중요하다고 보는 것이다.

安龍福 개인을 위해 한마디 하자면, 그는 남을 해친 파렴치한 범법자는 아니다. “강도를 잡느라 차도에 뛰어 들다 보니 결과적으로 교통신호 위반”이 된 것과 마찬가지다. 다만 그 당시 국가정책으로 교통신호 위반을 중대하게 취급하였을 뿐이다. 당신네 나라로 비기자면, 벨기에 목동이 양떼를 몰고 국경을 넘어 프랑스로 와서 풀을 먹이자 프랑스 농부가 이를 따지러 국경을 넘은 것이다. 그런데 이것은 “국경을 넘지 말라”는 임금의 명령을 어긴 것이기에 처벌을 받은 것이다. 

[울릉도에서 정말 독도가 보이는가?]

Mormanne : 울릉도에서 독도가 보인다는 것은 사실인가?

홍 : 왜 묻는지 알겠다. 「가와까미 겐조」라는 일본의 어용학자가 독도에 관한 논문에서 “울릉도에서 독도는 절대로 보이지 않는다”고 주장한 것을 염두에 두고 있는 모양인데… 그 사람은 일본정부의 시책에 따라 “독도는 무조건 한국영토가 아니라야 한다”는 결론을 미리 내려 두고, 독도에 관한 한국의 역사기록을 일본에 유리하게 왜곡 해석하거나, 심지어는 기록이 틀렸다고 주장하는 사람이다. 그만 자기도취가 심하여, 금방 드러나는 거짓말을 하면서 수학적 증명까지 해 보였으니 다른 부분의 논리는 오죽하겠는가? 

울릉도 출신 사람들에게 물어 보니, 어린 시절에는 맑은 날이면 산에 올라가 독도를 바라보는 것이 재미였다고 한다. 요즈음은 공해가 심해져 어떤지 모르겠다. 울릉도에서 독도를 바라본 것은 역사기록에도 가끔 나온다. 1694년에 정부의 지시에 따라 울릉도를 순찰한 어느 정부관리의 기록에 “(울릉도에서) 쾌청한 날 산에 올라가 동쪽을 바라보니 불과 300리(65마일) 거리에 섬이 보인다”고 하였다(註: 鬱陵島事蹟, 張漢相, 《숙종실록》숙종21년). 울릉도와 독도의 실제 거리는 50마일인데, 눈짐작으로는 상당히 정확한 것이다. 울릉도에서 독도를 보았다는 기록임이 분명하다.

더우기 일본인도 울릉도에서 독도를 바라 본 기록을 남기고 있다. 한국이 일본의 식민지로 있던 1919년에 울릉도를 방문한 일본인 학자가 “공기가 깨끗할 때 동남쪽으로 바다 멀리 섬(독도)이 보인다”고 기록하였다. (註: 鬱陵島植物調査書, 中井猛之進, 朝鮮總督府, 1919) 「가와까미」란 사람이 ‘보이지 않는다’고 증명하려고 한 것은 “눈을 감으면 안 보인다”는 것인지, 아니면 “뒤로 돌아 서면 안 보인다는 것인지”는 것인지는 모르겠다. 왜 그런 증명이 필요한지는 모르지만…

[일본 고지도의 해석]

Mormanne : 일본 古地圖에 독도를 일본영토로 표시한 것이 많은데 어떻게 생각하는지?

홍 : 아마 일본 고지도에 한국의 영토로 인정한 것이 더 많을 것이다. 그 당시의 일본인들은 그렇게 생각했을 테니… 물론 일본 정부는 자기에게 불리한 것은 숨겨놓고 있겠지만… 어쨌든 독도를 일본영토로 표시한 지도도 사실은 독도가 일본의 영토가 아니라 한국영토임을 반증하는 것이다.

Mormanne : 무슨 뜻인가

홍 : 일부 지도제작자들이 울릉도를 일본영토인 줄로 착각하게 되면 독도가 덩달아 일본영토로 표시되는 것은 필연적이다. 위치만 보더라도 독도가 울릉도에서 더 일본 쪽에 있으니까... 그런데 울릉도는 명백히 한국의 영토이니 이 지도들이 일본에게 아무런 유리한 증거가 될 수 없는 것 아닌가? 

Mormanne : 한국의 영토임을 반증한다는 뜻은?

홍 : 일본 고지도의 공통점은 울릉도와 독도를 한꺼번에 한국영토로 표시하거나 혹은 한꺼번에 일본영토로 표시하고 있다는 점이다. 즉, 두 섬을 ‘공동운명체’로 보는 것이 양국 국민들의 공통된 역사적 시각이다. 물론 한국의 古地圖는 두 섬을 공동운명체로 보면서 일관성 있게 한국의 영토로 기술하고 있다. 일본의 古地圖도 두 섬을 모두 일본영토로 보든 한국영토로 보든, 공동운명체로 인식하는 것은 명백하다. “만약 울릉도가 한국영토라면 독도도 당연히 한국영토”라는 인식을 나타내는 것 아닌가?

지도뿐만 아니라 역사기록에서도 독도에 관해서는 반드시 울릉도에 곁들여 언급되고 있으며 독자적으로 언급되는 것을 본 적이 없다. 공동운명체이되 대등한 것이 아니라 독도가 울릉도의 종속된 섬으로 인식되어 온 것이다. 일본이 “울릉도는 한국영토, 독도는 일본영토”라고 주장하는 것은 자신들의 역사와도 단절된, 20세기의 새로운 주장이다. 

일본이 지도를 통해 독도를 진정으로 자기네 영토로 인식하고 있었다고 주장하려면 울릉도를 한국영토로 그리면서, ‘동시에’ 독도를 일본영토로 그린 지도를 다수 제시하여야 한다. 물론 일본의 영유의식이 이렇게 하여 입증된 경우에도 일본영토로 인정되는 것이 아니라 ‘비로소’ 한국과 영유권을 겨룰 자격이 인정되는 것뿐이다. 지금까지 일본은 ‘독도’가 자기네 영토라고 하면서 주로 ‘울릉도’ 이야기만 잔뜩 늘어놓고 있다. “울릉도에 약간의 연고가 있었으나 한국영토인 것이 분명하니까, 그 옆에 있는 독도라도 먹어야겠다”는 심정을 표시하는 것일 뿐이다.

Mormanne : 한국 측은 왜 이러한 입장을 국제사회에 발표하지 않나?

홍 : 독도문제에 대한 한국 측의 시각을 요약하자면, “독도문제에 있어서 일본의 입장은 너무나 억지이다. 겉으로는 아닌 척 하지만 진심으로는 시대착오적인 식민주의적 영토편입 조치를 근거로 할 뿐이다. 주로 한국의 역사적 기록이 잘못되었다고 트집을 잡은 후, 그러니까 일본영토라는 것이다. 일본의 주장은 대꾸할 가치도 없고, 독도문제를 분쟁이라고 인정하기도 어렵다”라는 것이다. 한국 국민의 감정은 “명명백백한 것이 어떻게 분쟁이 될 수 있느냐”는 것이기 때문에 사실은 ICJ 뿐만 아니라 중재재판에 가려고 해도 반대가 많을 것이다. 개인적으로는 한국의 정부나 학자들이 한국의 입장을 좀 더 적극적으로 국제사회에 알리는 것이 좋겠다는 견해를 갖고 있다.

[일본의 ‘고유영토설’과 ‘영토편입설’ 병행주장]

Mormanne : 일본은 독도가 “1905년 편입조치 이전부터 일본의 고유의 영토이고 1905년에는 시마네 현에 편입시켰을 뿐” 이라고 주장하는 것으로 아는데 이 ‘고유영토설’에 대해 어떻게 생각하나?

홍 : 거짓말을 하다가 들키자 더 큰 거짓말을 해서 어려움을 모면하려는 유치한 발상이다. 더우기 그 거짓말끼리 서로 모순되니…

Mormanne : 매우 강한 어조인데 상세히 설명해 줄 수 있나?

홍 : ‘고유영토설’이란 일본이 2차대전 패전 후 과거의 제국주의?식민주의의 효력에 의문이 생기자 종래의 ‘영토편입설’을 보강하기 위해 갑자기 지어낸 것이다.

이웃사람이 어느 날 “고아를 발견하였기에 내가 데려다 키우기로 했다”고 하다가 나중에 강도유괴 행위가 발각되자 “그 아이는 전부터 내가 키우고 있던 아이”라고 떼를 쓴다면 어떻게 생각해야 하나? 어처구니는 없지만, “꼭 그렇다면 ‘전부터’라는 것이 구체적으로 ‘언제부터’ 인가, 어떻게 입증되는가, 이미 키우고 있었다면서 왜 새로 데려왔다고 했나” 등을 밝혀야 하는 것 아닌가? 일본이 1905년에는 독도가 ‘무주지’라고 하면서 영토편입을 했다가 이제 와서 ‘고유영토’라고 주장하는데, 그러면 ‘언제부터’ 일본 영토라는 말인지, 주장 근거는 무엇인지, 1905년에는 왜 ‘무주지’라고 선언했는지, 일본에 돌아가면 문의해 보라. 아마 아무런 입장조차 없을 것이다. 

독도에 관한 일본측의 최초의 기록은 1667년의 ‘온슈시초고끼(隱州視聽合紀)’인데 “울릉도?독도는 한국의 영토”라고 밝히고 있다. 그런데 일본측의 사료에 울릉도?독도가 기록되었으니 자기네 영유권의 근거가 된다고 생각하는 모양이다. 프랑스도 미리부터 조심하는 게 좋겠다. 일본 책에 ‘프랑스의 빠리(Paris)’라는 기록이 많을 텐데 언젠가 일본이 “빠리가 일본 책에 기록되어 있으니 이는 일본의 영토라는 증거”라고 우길 때가 올 지 모르니… 

Mormanne : 1905년에 분명히 ‘무주지(terra nullius)’라고 하면서 ‘영토편입’ 조치를 했나?

홍 : 1905년 일본내각이 독도에 관해 채택한 결정의 요지는 “영토편입을 하라는 어느 개인의 청원을 접수한 것을 계기로 … 검토한 결과 타국의 영토라고 인정할 근거가 없다고 판단되어 … 국제법에 영토편입으로 인정될 조치를 한다”는 것이다. 자기네의 영토가 아니었다는 것을 여러 가지로 밝혔다. ‘영토편입 청원’이라든가 ‘타국의 영토라는 증거’ 云云, 그리고 ‘국제법상 인정될 조치’라는 표현을 쓰고 있는데, ‘한국의 영토’인줄 너무나 확실히 알았기 때문에 ‘無主地(terra nullius)’ 라는 표현조차 차마 쓸 수 없었을 것이다. 어쨌던 한국의 영토를 강탈하면서 편법상 ‘무주지’ 취급을 하였다.

재미있는 것은 일본정부가 정말로 terra nullius로 인식하여 영토편입을 하는 경우에는 이해관계가 있을지도 모른다고 생각되는 나라에 事前 통보한 후 편입하거나, 적어도 관보에 게재하여 나중에 문제가 대두되지 않도록 노력하였다는 점이다. 그런데 독도에 대해서는 가장 가까운 나라로서 긴밀한 관심을 가질 수밖에 없는 나라인 줄 알면서도 한국에 대해 편입조치를 숨겼고, 한국이 알게 될까 불안하여 관보게재도 피하였다. 도둑이 물건을 훔쳐가면서 주인이 알지 못하도록 조심하는 것과 같다. 편입조치를 한국에 숨기려다 보니 일본국민조차 그 사실을 잘 몰라서 편입조치 후에도 독도를 계속 한국의 영토로 표시한 일본사료가 발견된다.

이제 와서 식민주의가 힘을 잃고 1905년의 영토편입 조치로는 통하기 어렵게 되고 오히려 “1905년까지 영유권이 없었다”는 불리한 증거가 되니까 ‘고유의 영토’ 라고 한다. 자기 영토를 왜 새로이 자기 영토로 편입해야 하는지, 자기 영토를 처리하는데 왜 국제법이 거론되는지 도무지 설명을 하지 못한다. ‘고유’ 라는 것이 언제부터인지도 말못하고 … 입증할 수가 없으니 말할 수가 없지. 거짓말이 힘을 잃자 새로운 거짓말을 꾸몄는데, 앞의 거짓말과 모순되면 “먼저 한 말은 틀렸다”는 것은 인정해야 할 텐데, 뒤에 한 말이 거짓인 줄 드러날 경우에 대비해 “어쩌면 앞에 한 말이 사실일 수도 있고...”라고 한다.

지난 40여 년 간 독도문제에 관해 국제적으로 일본이 자기의 일방적 주장을 하도록 내버려두고 한국은 입다물고 조용하게 지켜보기만 했는데도 워낙 주장이 약하니까 국제적으로 수긍을 받지 못하고 있다. 

[한국 고지도(古地圖)에 대한 의문]

Mormanne : 한국의 고지도에 대해 중대한 의문이 있다. 상당수 한국의 고지도에는 우산도가 울릉도보다 본토에 가깝게, 그것도 울릉도와 거의 비슷한 크기의 섬으로 그려져 있다. 무슨 이유인가? 일본은 이를 두고 “우산도는 울릉도를 가리킨 것이고 독도와는 무관한 것”이라는 주장을 하는데...

홍 : 해석하기 어려운 수수께끼이다. 대강 18세기 후반부터 독도가 지도상 제자리를 찾아가기 때문에 한국의 영유권 주장을 결정적으로 훼손하는 것은 아니라고 본다. 

Mormanne : 전혀 설명이 불가능하다는 이야기인가?

홍 : 여러 견해가 있겠지만 아직 수긍이 가는 설명을 보지 못했다. 개인적인 견해가 있기는 하지만 검증된 것은 아니다.

Mormanne : 다른 곳에서 인용하지 않겠다고 약속하면 들려주겠는가?

홍 : 앞서 설명했듯이 당초 우산국이 신라에 의해 정복되자 울릉도의 섬이름으로는 ‘우산도’와 ‘울릉도(무릉도)’가 동시에 쓰였을 것이다. 그런데 현지에서는 당연히 본래의 섬이름인 ‘울릉도(무릉도)’라는 이름이 압도하였을 것이고, ‘우산도’라는 이름은 주인없이 떠돌다가 차츰 독도라는 이름없는 섬의 이름으로 쓰이게 되었을 것이다. 지방정부의 보고서는 당연히 현지의 관행에 따라 ‘독도’라는 의미로 ‘우산’이라는 이름을 사용하였을 것이지만 중앙정부의 관리들은 달랐을 것이다. 별도의 설명이 없는 한 ‘우산국’이라는 이름의 영향 때문에 ‘우산’은 과거 우산국의 본 섬(主島)이라는 고정관념이 있었을 것이다. 그런데 지방정부의 보고서에서는 울릉도(무릉도)에 대한 것이 대부분이고, 또 “우산도는 두 섬 중에서 작은 섬을 가리키는 것”이라고 하였다. 역사기록자 뿐만 아니라 지도제작자들도 혼란에 빠지는 것이 당연하였다.

“우산도는 분명 우산국의 본 섬(主島)일텐데 울릉도 보다 더 작은 섬이라고 한다. 그렇다면 필시 본토에서 더 가까운 위치에 있다고 보아야 한다. 본 섬(主島)이 두 섬 중 크기가 작은 쪽이라는데 위치마저 본토 보다 멀다고 보는 것은 논리적으로 맞지 않다”고 결론을 내린 듯 하다. 우산도를 “울릉도보다는 작지만 그에 가까운 크기로” 그리고 있는 것도 ‘우산도가 본 섬(主島)’이라는 고정관념 때문이라고 하겠다. 지도상의 다른 섬의 형태로 미루어 보면 당시의 초보적인 지리적 인식으로 동해의 두 섬에 대해서만 유난히 정확하기를 기대할 수는 없다.

이상은 아직 검증되지 않은 개인적 가설에 불과하지만 지도상의 다른 의문점도 이 가설에 따라 설명할 수 있다. 즉, 우산도가 제 위치를 찾아 울릉도의 동쪽으로 옮겨가면서, 한 동안 우산도의 크기에 대해 일대 혼란에 빠진다. 이는 이렇게 설명된다.

첫째 부류로서, 우산도가 지금까지의 과장된 크기, 즉 울릉도에 미치지는 못하나 절반 정도의 크기를 유지하면서 단순히 울릉도와 위치만 바꾼 것이 있다.

둘째 부류로서, 울릉도의 크기를 유지하면서 우산도를 울릉도보다 훨씬 크게 그린 것이 있다. 지도 제작자가 “우산도는 우산국의 본 섬(主島)”이라는 고정관념을 벗어나지 못한 채 위치를 바꾼 결과이다.

셋째 부류로서, 우산도를 울릉도와의 상대적 비율에 가깝게 매우 작은 섬으로 그린 지도이다. ‘울릉도 보다 외측에 위치한 작은 섬’이라는 사실이 알려지면서 ‘우산도가 본 섬(主島)’이라는 고정관념을 깨고, 비로소 ‘매우 작은(tiny) 섬’이라는 현지의 보고를 편견없이 반영한 것이다.

하여튼 ‘우산도’라는 이름을 두고서 시대와 지역에 따라 때로는 ‘울릉도’로 때로는 ‘독도’로 이해하다 보니 이름의 주인, 위치, 크기 등에 상당기간 혼란이 계속되었다. 사실 하나의 섬이 數百 年 간 하나의 이름으로 꾸준히 통용되었기를 기대하는 것은 현대인의 편의주의적 발상에 지나지 않을 것이다. 중요한 것은 지도상으로 보더라도 ''''두 개의 섬''''의 존재에 대한 인식은 뚜렷하였다는 것이다.

Mormanne : 일본에서도 울릉도와 독도의 명칭에 대해 한동안 혼란을 겪다가 결국 두 섬의 이름이 바뀌었으니 이보다 여러 세기 전에 한국에서 비슷한 상황이 벌어졌을 가능성은 충분히 있다고 본다.

홍 : 섬의 위치나 크기에 관한 지식이 현대인의 관점에서 볼 때 정확치 못한 것은 울릉도와 독도에만 해당하는 것이 아니라 한국의 거의 모든 섬에 공통되는 것이다. 아마 한국뿐만 아니라 대부분의 나라에 공통되는 문제일 것이다. 울릉도와 독도의 위치가 바뀌어 있다고 하여 영유권 입증이 불충분하다고 하면 한국의 대부분의 섬이 20세기 초까지는 무주지였다는 결과가 될 것이다. “한국이 이 섬들을 20세기에 들어와서야 선점했고 한국영토가 되었다”고 해석하는 것은 해괴한 논리가 아니겠는가? 역사기록은 그 시대의 과학기술 수준을 감안해 해석해야 한다. 여러 세기 전의 지도에 두 섬이 아예 나타나지 않는다고 해도, 그것이 한국의 영유권을 부인하는 증거가 될 수는 없을 것이다. 한국의 영토에 속하는 섬으로서 고지도에 나타나는 것은 일반적으로 수십 개에 불과하다. 지도에 나타나지 않는다고 하여 영토가 아닌가? 울릉도와 독도는 주변에 다른 섬이 없다는 사실 때문에 다른 섬보다는 그 존재가 비교적 쉽게 인식되었고 지도에 나타난 것일 뿐이다.

고지도상으로 위치는 바뀌었지만 하여튼 한국의 기록에 울릉도와 독도가 나타나기 시작한지 수 세기가 지나서야 일본의 기록에 두 섬에 관한 기록이 등장하기 시작한다. 그것도 ‘온슈시초고끼(隱州視聽合紀)’의 기록에서 보듯이 ‘한국의 영토’라는 분명한 인식을 가지고서... 한국의 고지도를 일본의 후대의 지도, 그것도 서양문물을 받아들인 후 그려진 지도와 평면적으로 비교하여 “일본의 지도가 더 정확하므로 일본이 독도에 대한 인식이 더 높았다”고 보는 위험은 피해야 한다. 현대에 한국에서 만든 유럽지도와 15세기에 유럽인이 만든 유럽지도를 비교하면서 유럽의 어느 섬이 한국의 지도에는 정확하게 나타나는데 유럽지도에는 나타나지도 않으니 이는 그 섬이 ‘한국영토’인 증거라고 주장한다면 얼마나 우스꽝스러운가? 

[‘竹島(다께시마)’와 ‘松島(마쯔시마)’의 명칭 상호교환]

Mormanne : 변방 섬의 이름이나 크기, 위치가 정확하지 못한 것은 근세에 이르기까지 유럽에서도 마찬가지였다. 일본에서 ‘다께시마(竹島)’와 ‘마쯔시마(松島)’가 가리키는 섬이 중도에 서로 바뀌었다는 이론이 있는데, 이를 어떻게 생각하나?

홍 : “러시아의 지도제작자가 착오로 이름을 서로 바꾸어 붙인 것이 계기가 되어 두 섬의 이름에 혼란이 왔고 궁극적으로는 이름을 서로 바꾸게 되었다”는 주장인데, 설득력이 있다고 본다. 물론 독도가 자기네 영토가 아니었음을 웅변적으로 보여주는 증거이기도 하고...

Mormanne : 방금 한국에서도 비슷한 현상이 있었다고 설명하지 않았나? 어느 나라에서나 있을 수 있는 것으로 보는데...

홍 : 바뀌는 배경이 전혀 다르다. 혹시 자녀가 있나?

Mormanne : 있는데...

홍 : 만약 지나가는 사람이 착각하여 당신 아이와 옆집 아이의 이름을 바꾸어 부르면 당신 아이의 이름을 버리고 옆집 아이의 이름을 쓰겠는가?

Mormanne : 아하, 무슨 뜻인지 알겠다. 그러니까 일본이 “유럽의 지도제작자의 실수를 계기로 하여 이름을 바꾸어 부르게 되었다”는 것은 두 섬이 모두 자기네 섬이 아니었기 때문에 가능했다는 뜻이 아닌가?

홍 : 백 번 양보하여, 두 섬이 모두 자기네 섬이었다면 그럴 가능성이 아주 약간은 있었다고 하자. 그러나 울릉도가 한국의 섬인 것을 명백히 인식하면서 독도와 그 이름을 서로 바꿔치기 한 것은 확실히 독도도 한국의 영토인줄 알았거나, 적어도 자기네 영토는 아니었기 때문에 비로소 가능한 것 아닌가? 자기네 섬의 이름과 외국 섬의 이름이 서로 바뀐 것을 보면 항의하거나 기껏 무시해 버리는 것이 상식일텐데... 일본은 왜 이렇게 “우리 조상들이 몰상식하여서...” 하면서 스스로를 폄하하는지 모르겠다.

Mormanne : 아무래도 일본이 영유의식을 갖고 있었다고 보기는 어렵겠다. 그러나, 서양식 국제법이 도입되기 전에는 영유의식이 없이 한?일 양국 어민들이 공동으로 사용해 온 것으로 보는 것은 어떤가?

홍 : 개인이든 민족이든 심지어 야생 짐승도 경쟁자와 만날 때 본능적으로 서로의 영역을 분명하게 하려고 한다. 이렇게 하여서 장차 일어날지도 모를 불필요한 분쟁을 예방하려는 의도이기도 하다. 유독 독도에 대해서만 양국이 명시적인 합의도 없이 영유의식을 기피했다는 가정에는 찬성할 수 없다. 安龍福 사건만 해도 영유권 침해를 느끼고 이를 바로잡으려는 의식의 자연적인 발로라고 본다.

Mormanne : 장시간 자세한 설명에 감사드린다. 이제 한국 측의 시각을 상당히 이해하였다고 생각된다. 그러나 한국 측에서 자신의 견해를 외국인이 이해할 수 있도록 글로 발표하지 않는 것은 이해가 되지 않는다. 연구를 하다가 의문이 생기면 다시 찾아와도 좋은가?

홍 : 솔직히 귀하의 전문성에 대단히 감명받았다. 제 3국의 학자한테서는 기대하지 않던 대단한 수준이다. 어쨌던 개인적으로는 즐거운 대화였다. 오늘처럼 예고없이 찾아오면 시간을 내기 어려울 수도 있으나, 사전에 연락만 해주면 기꺼이 맞겠다. (대담 끝)

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Meego setup tips

카테고리 없음 2011. 7. 20. 11:06

1. How to set static ip on meego system

In terminal, type
Code:
$sudo ifconfig eth0 10.0.0.10 netmask 255.255.255.0 up
You may want to place the command to /etc/rc.local (sudo gedit /etc/rc.local) to set it on each restart. In case of rc.local remove sudo from the line with ifconfig.


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[삽질후엔회개] FTA등 쓰레기 논리는..... 원래 노무현대통령께 없었죠

경제/실체에대한탐구 2011. 5. 8. 14:12

FTA등 쓰레기 논리는..... 원래 노무현대통령께 없었죠 [0]

삽질후엔회개 (adumbra****)

주소복사 조회 25 11.05.08 13:00
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자세한 사항을 언급하기에는 제가 아는바의 한계가 있습니다.

FTA 논리 출처가 어디인지는 저도 궁금합니다.

 

그러나 동북아 중심국가 건설이라는 아젠다를 위해

금융허브냐, 첨단 기술 클러스터 허브냐, 물류 허브냐라는

정책 선별에 있어 18개 국책연구소로부터 집중적인 연구가 이루어졌습니다.

 

노무현 대통령 집권초기 구체적 국정 운영 아이디어 그 본류 어디에도 FTA는 

제대로 거론도 된 적이 없습니다.

 

FTA를 밀고 들어온건 삼성 혹은 제3의 세력이지 노무현 대통령 본인과 인수위

국책연구소등으로부터 처음부터 연결된 것이 아닙니다.

 

 어쨋든 제가 주워들은 바로는 탄핵 이후 비행기에서 누군가의 엄청나게 설득력있는 권유,

어렴풋한 기억으로 그게 외국인이었던것 같은데 확실하진 않고....

이 FTA 논리가 밀려들어온 후로 노무현 대통령의 불행이 시작되었다고 생각됩니다.

 

아무리 많은 어려움이 있었어도 원래 국정운영 아젠다로 밀고 갔어야 한다고 봅니다.

이 FTA논리를 전면에 들고나온 세력들이 저는 죽일 놈들이라고 느낍니다. 

이놈들 간신 모리배같은 놈들이라고 생각합니다.

 

어쨌건 저는 늘 노무형대통령이 너무 그립고 좋습니다.

 

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[펌글] 기준금리 동결 ,역시 예상대로 - 2010.12.09 기준금리 동결에 즈음하여

경제/경제동향 2010. 12. 9. 13:12

기준금리 동결 ,역시 예상대로 [2]

조회 13910.12.09 12:15

gnsgnsgmsgmsmsrsmyeo***gnsgnsgmsgmsmsrsm님프로필이미지
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지금 시장은 침체국면으로 접어들고 있다

경기지수를 봐도 그렇고

재정효과를 더이상 낼수 없는 내수경제의 상황을 보면 또 그렇다

지금껏 달러유로팽창과 해외의 악재들로 인해 갈곳없는 자본들

한국의 마지막 버블국면에 단기수익을 내기 위해 들어왔지만

한국의 자산시장마저 정점을 찍을 태세라 자본계정이 급격히 나빠지고 있다

유동성 장세가 끝나고 이제 실적을 요구하는 때가 온것이다

하지만 그동안 환율조작으로 떠받친 경제의 솔직한 성적표에는 그리 기대안하는게 좋다

버블의 본격적인 붕괴가 온다

금융시장이 불안하다

pf대출부실의 여파가 본격적으로 금융권을 덮치고 있다

5개의 저축은행이 파산직전이다 그렇다면 거기에 보증관계, 채권관계를 맺은 1금융권은 어떨까

pf대출은 작은 은행들이 감당하기엔 엄청나게 큰 규모의 신용거래다

미분양최대의 부동산의 사정은 건설사들로 하여금 부도에 빠지게 하고

그에 따라 직접적인 채권자인 저축은행들이 줄도산을 하겠지만, 그 못지 않게 그 뒤에 있는

1금융은행들의 부실도 현실화된다

재정이 파탄나고 있다

복지예산이 미집행되고 있는 분야가 갈수록 늘어난다 돈이 없다는 이야기다

재정이 없으면 가장 먼저 못하는게 복지겠지 특히나 지금과 같은 정권으로서는 말이다

토목공사는 목숨걸고 하지만 복지는 그들생각에 하찮은 거니까

결국은 돈이 없는 사정이 여기에서 드러난다 아끼는게 아니다 돈이없다

실물경제 다시 가라앉는다

실업률은 회복하기 어려운 추세로 상승할 것이고

부동산은 이제부터는 손쓸수없이 하락할것이다

바닥론을 외치던 자들 아마 칼맞을지 모르겟다 이 와중에도 빚내서 집 산 사람들이 있으니

imf는 내년에 오게되어있다

문제는 imf로는 이 부실이 해결이 안된다는 것이다

97년 imf와는 시장의 질이 전혀 딴판이다

한마디로 빚이 너무 많다

털려먹히는 도박판의 판돈이 너무 컸다

 

한국은행의 기준금리 동결은 지금 이상황에서 어쩔수없는 선택일것이다

금리를 오히려 내려야할 시점이 또 온다

그래도 별 효과를 못보겠지만

출구전략 운운하는것은 더이상 어렵다

그만큼 경제를 많이 망가뜨렸다

3년만에 이렇게 망가지는건 참으로 연구할만한 일이다

아마도 나중에 금리인상은 커녕  

침체가 본격화되기 시작하면 아마도

imf오기전까지는 더 내릴것이다

그래도 침체는 막지 못한다

 

그런 조치도 이제는 소용이 없다

금리를 올리고 구조조정을 힘들지만 햇어야하는 타이밍은 이미 지난지 오래고

이제는 언발에 오줌누는일 조차도 여의치 않다

아무짓도 의미가 없다

한국경제는 커다란 회오리 속으로 이미

진입했다

 


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[앤디] 아파트 리모델링의 실체

경제/부동산 2010. 11. 23. 22:44

건설사에 추가로 내야하는 추가 분담금의 비밀 [0]

조회 44210.11.23 13:05

앤디ssa****앤디님프로필이미지
요즘에 보내기트위터에 보내기주소복사

아파트 리모델링의 비밀
(추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는 
토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’고 규정하고 있다고 합니다.
그리고 재개발,재건축,리모델링 동의서가 과반수가 넘었어도 재개발,재건축,리모델링 반대 동의서 과반수만 
넘기면 소송으로 맞붙습니다.그리고 판사는 서로 과반수가 넘었다고 하니 믿을수 없으니 인감 증명서 떼오라고 합니다.
리모델링 찬성동의자는 인감증명 잘 안떼줍니다. 그러면 해산 시킬수 있읍니다.

리모델링의 함정을 모르고 
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있읍니다.

 

재건축,재개발,아파트 리모델링 추진위원회의 비밀

먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠읍니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를 
찿습니다. 리모델링 업자는 재개발 재건축 하면서 온갖비리로 수백어씩 수천억씩 먹는 모습을 보고 같이 
수억씩 먹던 건설업하던 업자입니다. 어떻게 돈 먹는지 아는 놈이니 저도 한탕 해먹을려고 여기저기 
기웃거립니다. 그러나 노무현 정부에서 20년 이상된 아파트를 재건축하던 법을 이상하게 복잡한 식으로 
만들고 40년 정도 돼야 재건축을 할수 있도록 만들자 건설업자들의 반발이 엄청나자 리모델링은 슬쩍 15년 
이상만 되면 아무나 할수 있도록 법도 없는 리모델링을 할수있도록 법을 바꿔 버립니다.
그러자 건설업자들은 리모델링이 뭔지도 모르는 주민을 상대로 법도 없는 리모델링을 하면 떼돈 벌것처럼
떠들고 다닙니다. 그러나 리모델링 업자는 건설사를 미리 끼고 합니다. 리모델링업자가 건설사 중 하나를 
먼저 만나 지역 사업소 소장과 같이 하기로 하고 여기에 대한 모든 법적 금전적 지원을 받습니다.
선설업자들이 지금까지 재건축,재개발로 다져진 노하우를 법도 없는 리모델링에 적용하니 누워서 떡먹기인 
아주쉬운 일이지요.
그리고 그 아파트에 사는 부동산중개업자를 끼고 리모델링 업자와 건설사가 주민들 등쳐먹기위해 만반의
준비가 되었읍니다. 

아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년된 아파트에
집을 사서 들어옵니다.
그리고 이사오자 마자 부동산 중개업자와 부동산 중개업자가 아는 몇몇 주민을 포섭해서
리모델링 추진위원회를 발족합니다.그리고 한달만에 추진위원장과 임원을 선출합니다.
추진위원장은 리모델링 업자가 되는게 당연 합니다
건설사가 대주는 리스된 외제차 타고 대형 평형의 집이 자기집이라는 추진위원장을 믿고
연대 보증까지 서는 주민을 속여 자기 뱃속을 채우려는 추진위원들이 됩니다.
리모델링만 되면 건설사가 수십억씩 준다는 말에 멍청한 추진위원들은 건설사에 연대보증을 섭니다.
바로 건설사가 투입하는 비용이 손해날시에는 모든 비용을 연대보증인에게 받아내야 건설사가
손해를 보지 않기 때문입니다. 이런 안전 장치가 없으면 건설사는 들어오지 않습니다.
수십억씩 건설사로 부터 받을수 있다는 생각에 멍청한 추진위원들은 연대보증을 서고 
연대보증이 무섭다는 것을 아는 사람은 연대보증을 안섭니다.연대보증은 우리나라에 
주민등록번호만 있으면 죽을때까지 쫓아다니는 사실을 모르는 추진위원들은 건설사로부터
수십어씩 받을 생각에 아무 생각이 없습니다.하다못해 추진위원장의 집 등기부 등본도
떼보지 않습니다.추진위원장은 벌써 전재산 다 빼돌리고 집은 대출을 너무 많이 받아 
더이상 대출도 되지 않을 집을 만들지요. 
소문나면 안되므로 리모델링 추진위원장과 핵심 간부인 감사 이사 들 몇명이 
연대보증을 섭니다.
그러면 손해 날것이 없는 건설사는 마음 껏 돈을 쓰다가  사업이 안되면 연대보증인들에게
돈달라고 합니다.사업비가 이렇게 들어갔고 너희들이 연대보증 섰으니 돈달라고 하면 
추진위원들은 추진위원장을 보고 갚으라고 합니다.
그러나 추진위원장이란 놈은 벌써 전재산 다 빼돌리고 재산 없다고 배째라고 합니다.
추진위원장 집 등기부등본 떼보면 대출을 너무 많이 받아 경매붙여도 받을 돈이 없으니
연대보증을 선 추진위원들에게 돈 갚으라고 경매붙이고 직장에 월급 가압류 들어오고 
난리납니다. 꽁돈 수십억 먹을려다 전재산 말아먹는 거지요. 바로 연대보증이 얼마나 무서운지 모르는
한심한 사기꾼들을 또 등쳐먹는 추진위원장입니다.
그러면 추진위원장은 직업도 없으면서 어떻게 먹고 사느냐하면 시공사에서 돈 받고 정비사업자에게서
돈받고 잘먹고 잘 삽니다. 바로 건설사가 무이자 대여금이라고 3억씩 주고 한달에 800만원씩 
주지요.추진위원회가 리모델링 조합이 설립때까지 한달에 800만원씩 주는데 무슨 걱정이 있읍니까?
이내용이 창립총회 책자에 그대로 있읍니다.바로 변호사법 위반입니다.알선수재
입니다. 건설사로 부터 무이자로 3억 받은 돈은 이자가 제일 쎈 곳에 예금하고 이자만 받아도 한달에 
수백만원씩 받을수 있읍니다. 이돈을 추진위원장 맘대로 쓰는데 엄연히 횡령입니다.
건설사 사장은 배임 행위입니다. 
그리고 동대표회의 사람들 과반수 이상을 자기사람으로 만들고
리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 돈을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 돈을 줍니다.

추진위원장과 추진위원들과 임원들이 선출되었으니 
건설사의 망 잘든는 추진위원장은 건설사가 하라는 대로 협력업체를 선정합니다.
건설사가 시키는 대로 정비사업전문 관리업자와 설계사무소를 선정합니다.
법도 없으니 건설사와 짜고 정비업체를 선정하는데 아주 쉽습니다.
정비사업 전문 관리업자는 건설사가 선정할때까지 그 건설사를 대신하여 추진위원장을 
돕는 조직입니다. 소위 깍두기라는 서민 등쳐먹는 애들이 같이 들어옵니다.

정비업자는 정비 업체를 선정해줘서 고맙다고 무이자 대여금이라고 1억을 리모델링 추진위원장에게 
줍니다. 정비업체에 대여금이라는 명목으로 돈을 빌려사용하고
정비업체는 공사가 이루어지면 철거사업등으로 주민들을 내쫓고 철거사업후 발생한 고철 등 을 팔아 막대한 수입을 챙깁니다.
그러나 리모델링 정비업자 뒤에 거대한 시공사와의 담합이 있다는 것을 모르고 들어오면 
대여금도 리모델링업자에게서 못받습니다.바로 시공사의 코치를 받은 리모델링업자가 
계약서에 리모델링이 되면 돈을 주기로 계약을 한다고 합니다.
그러니 안되면 소송걸어보았자 언제 돈을 안준다고 그랬냐? 리모델링 되면 돈 준다고 했지 않았냐?
그러면 소송에서 정비업자는 지고 맙니다.
이일을 뒤에서 조종하는 것은 시공사입니다.

정비업체는 외주업체에서 OS요원이라는 외주업체의 아줌마들을 50명 정도 한달 동안 아파트 단지에 풀어 놓습니다.
이 아줌마들은 이런 일만 전문으로 하는 아줌마들입니다.
정비업체는 추진위원장과 짜고 하루에 일당 30여만원을 주고 리모델링 조합 설립 동의서 한장 받을때마다 
수만원씩을 더 줍니다 그러면 아줌마들 눈에 불을 키고 온갖 감언 이설로 리모델링만 되면 수억씩 집값 오른다고 
리모델링공사비도 없는 리모델링 조합 설립 동의서를 쓰라고 합니다. 심지어 리모델링 동의서를 써주면 
성접대도 해준다고 합니다. 돈이 좋은가 봅니다.그러나 이 아줌마들 나중에 찾지도 못합니다.
외주업체에서 아르바이트 하는 사람들이 책임이 없기 때문에 수억씩 안오르고 빚더미에 올라도 
책임을 물을 수 없습니다. 바로 아파트 복도에 들어가도 주거침입이라는 대법원 판례도 무시하고 
집집마다 돌며 온갖 감언 이설로 집값이 수억씩 오른다고 막무가내로 리모델링 조합 설립 동의서를 
써달라고 합니다.그러면 주민들이 리모델링 조합 설립 동의서가 무엇인지도 모르고 씁니다.
리모델링조합설립동의서는 법적으로 자신의 전재산인 아파트의 소유권을 조합에 넘기고 자신은 
소유권을 주장할수 없다는 
것을 모릅니다. 등쳐먹기 참 쉽죠. 나중에 리모델링되어 비용이 수십억이 돼도 그리고 추가분담금이 
수십억씩 돼도 추가분담금을 내지 않으면 그집은 경매에 붙여지는 꼴이 난다는 것을 모릅니다. 
바로 보증에 서명하는 것을 모릅니다.

이제는 리모델링 조합 설립 동의서를 받을 만큼 받았으니 시공사로부터 추진위원장은 합법적으로 돈을 받기
위해 리모델링조합 창립총회를 해야합니다.

창립총회에 자신과 같이 해온 건설사를 시공사로 선정 해야 겠지요.
바로 연대보증이 있기 때문에 꼼짝없이 아무리 비싸도 시공사로 선정해야합니다.
다른 건설사로 시공사를 선정 했다가는 무서운 연대보증이 힘을 발휘하지요.

자 창립총회는 해야겠는데 중요한 시공사를 맘대로 하고 싶으니 창립총회 서면결의서를 받는 겁니다. 
서면 결의서는 창립총회에 참가 못하나 위임장처럼 자신의 의견을 채택해달라는 겁니다.
이일을 누가 할까요? 바로 외주업체 아줌마들을 시킵니다.그러면 돈을 받고 싶은 아줌마들 친절히
여기 여기 여기 쓰세요 합니다.그러면 그대로 하지요. 참 쉽죠.

자 창립총회 날짜가 되었읍니다 
 좀 아는 사람들이 리모델링 반대추진위원회를 만들어 창립총회날 창립총회를 못하게 깽판 놀까봐
경호업체라는 조직폭력배들을 부릅니다. 주민이라면 누구나 자기의 재산권을 행사할 수 있는데도 
불구하고  조직폭력배들을 불러 리모델링 조합 설립 동의서를 낸 사람만 창립총회에 들어갈 수
있읍니다. 그리고 그들만의 창립총회는 번갯불보다도 빠르게 이루어집니다.
이제는 뒤에서 도와주던 건설사가 시공사가 되었으니 3억은 입찰보증금에서 무이자 대여금으로 되고 
창립총회에 있는대로 한달에 800만원씩 시공사에서 돈을 받아 쓰면 됩니다.추진위원장은 자기 재산 다 
빼돌렸고 직업도 없으니 사업 실패시 몸만 빠져 나가면 되고 사업실패시 연대보증 선 추진위원회 간부들만 
죽어나는 겁니다.
사업 성공했더라도 자기들에게 수십억씩 주면 곧 소문나니 추진위원장만 쳐먹고 말고 몇명은 몇천 주고 맙니다.  

 


시공사도 공사에 수주하고 참여할려면 돈이 들어가기 때문에 혹시 모를 사업실패에 대한 담보로
리모델링 추진위의 감사 이사등 핵심 간부들을 연대보증을 세운다고 합니다.
그래야 사업실패시 추진위에서 쓴 돈과 자기들이 들어간 돈을 주민등록번호만 있으면 
어디를 가든 끝까지 받아내겠다는 겁니다.
그러나 머리에 든것이 없는 추진위원들은 연대보증을 서고 보증무서운지 아는 사람들은 연대보증
절대 서지 않습니다.그러나 이를 아는 추진위원장은 모든 재산을 빼돌리지요.
자기재산을 가족이름으로 빼돌리고 추진위원장은 시공사로부터 돈을 받아 외제차 굴리며 초호화 생활을 하지요
연대보증을 선 무지한 추진위원들은 추진위원장집 등기부등본도 안 봅니다. 벌써 추진위원장은 주택담보 대출로
더이상 대출도 안되는 집입니다.
입찰 보증금이라는 명목으로 보통 3억 여원의 돈을 주고 창립총회후 무이자 대여금으로 
전환된다고 합니다. 그리고 창립총회 책자에 보면 무이자대여금으로 보통 한달에 800만여원의
돈을 받습니다. 아주 시공사의 직원이 된 추진위원장은 주민을 위해 일하지 않습니다.
그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립 
총회를 합니다.그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로 
돈을 받고 그돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자,부동산 중개인,정비업체,
그아파트 동대표들,그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고 
건설비를 못내는 할아버지,할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게
됩니다.그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다.그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과 
나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고
합니다.
시공사는 사업 실패시 비용을 연대보증을 선 리모델링추진위원들에게 받고 다음에 그 아파트가 
재건축이되든 재개발이 되든 자기들이 시공사가 되기위해서 쓴 비용이고 자기들이 시공사가 안되면
다른 시공사에게 사업실패시까지 가용한 비용을 요구하고 비용을 주지 않으면 다른 추진위를 만들어
괴롭히면 사업지연으로 이자부담과 비용 부담이 늘어나니 다른 시공사는 그 돈을 준다고 합니다

바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자와 시공사의 일반적 업무입니다.

 

재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고
현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로 
리모델링이 된다고 할때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고
현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가,금리등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당
380만원 이상을 요구합니다.  
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대 
아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 막대한 추가분담금을 내라고 하고 건축비를 낼수없고 못내면 경매처분되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다.리모델링업자는 불법,탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를 
동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다.리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니 
당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다.돈낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분되고
집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요?능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 리모델링된 집이 경매넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 아무도 없습니다.

아파트 리모델링의 비밀과 해결책
(추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는 
토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’고 규정하고 있다고 합니다.

 
 


자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요?

 

첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.

예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면 
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다.
즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만 
이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다.
리모델링시의 계약면적은 전용면적+증축면적+공유면적으로 계산하기 때문입니다.

일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용+증축면적)+33㎡(공유면적)이 되며,
공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.
사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는 
이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.
그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까?
그것 역시 아닙니다.
조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.
리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데,
주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고,
리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니
최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.
취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.
그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;
세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 
추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 
결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서, 
최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만,
잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.
결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고,
집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.
리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...

 

둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.
재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만,
리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도
이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고,
원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만,
이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.
그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다.
일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠
그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.
그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.
기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 
이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라 
5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.

 

셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.
리모델링에 찬성하는 사람들은..
리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면 
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠.
그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에..
리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.
그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.
하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..
아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..
즉, 4억 3천만원+＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,
리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..
조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.
유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.


그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.
리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여..
리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.
어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.

 

넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.
리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.
우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.
시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서 
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에
리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.
이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.
그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.
즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.
따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.
조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.
결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.
하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.
무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,
친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.


예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다.
낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다.
그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은..
재건축 규제가 그 계기가 되었습니다.
원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데,
언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다.
재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고,
재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다.
결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이..
소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다.


그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까?
그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니..
2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다.

그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니
다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을 
인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고
사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후
대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다.
정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등
모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다.

그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다.
주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다.
온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게 
우선 협상대상자로 선정해주겠다는 
말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서
빌립니다.
뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다.
리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고? 
 
건설사로부터  대여금이라는 명목으로 돈받고
계속하는 겁니다.

자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서 
리모델링 찬성하라고 합니다.
그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다.
입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은
임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서
계속적인 증가가 됩니다.
이만한 돈벌이가 어디있읍니까?

우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요?

우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "ㄷ건설"이랍니다.주민들 얼굴이 파래져요.
주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요.
 
리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로
정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게
쓰여있는 내용입니다.
그러나 세부내용은 절대 없습니다.추가 분담금이 얼마인지는 없읍니다.무한대로 추가 분담금을 요구해도 들어주어야 하고
안들어주면 토지는 경매로 붙여서 공사비만 받고 건설사가 도망가도 아무소리 못하는 조합입니다.


그피해는 모두 입주민에게 갑니다...


당시 이 정책을 입안한 사람들도 재건축 재개발을 보면서 알아도
이런 일을 짐작해도 나만 아니면 돼 라고 생각하지 않았을까요?
그리고 재건축 재개발을 못하게 하고 리모델링이라는 제도를 만들어 서로 싸우게
만들어 관심을 다른 곳으로 유도 하지않았을 까요?


우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)
280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서
홍보물 나누어주더군요.
그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다.
조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고 
자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요.
조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고
이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까?
주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다.
그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다.
그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요.
건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다.
리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과
협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니
모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다. 
리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다.

400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요.
바로 시공사부담 추진경비라는 명목으로 평당 약 11만원의 돈을 갈취한다고 창립총회 책자에 자랑하더군요.
전용면적과 공용면적까지 합친 총 분양면적에 평당 11만원을 곱하니 보통 500-600만원이 넘더군요.
거기다 리모델링주택조합비로 100억원이 책정되었더군요.
그렇게 계산하니 182억이라는 돈을 조합비로 쓸수있다고 하니 서로 리모델링 하겠다고 난리입니다.
법도 없으니 땅짚고 헤엄치기입니다.
그리고 또 추가분담금이라는 명목으로 계속 공사비를 부풀릴수 잇다니 참 좋은 제도 입니다.
돈벌러 리모델링 추진이나 합시다.

 

그러나 해결책이 있읍니다.바로 조합설립 반대동의서를 받으면 해결할수있읍니다.
토지소유자의  조합설립 반대 동의서 과반수로 해체시킬수 있읍니다.

근거
 
추진위원회의 해산과 청산에 관해  
 

http://www.renews.co.kr/news/articleView.html?idxno=56946
 
 2009년 11월 09일 (월) 12:55:22 남기송 변호사  cky@renews.co.kr  
 
 

 재건련 정책위원 변호사 남 기 송

 추진위원회의 해산은 조합이 성공적으로 설립인가를 받는 경우와 조합의 설립이 실패하거나 조합의 설립 전에 해산하는 경우로 나누어 볼 수 있다.

 먼저 조합 설립 전에 추진위원회가 해산을 하는 것은 조합원들이 자진하여 해산하는 경우와 조합의 설립에 실패하여 해산하는 경우가 포함된다. 이에 대하여 건설교통부(현 국토해양부)고시 제2006-330호 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제5조 제3항에서는 ‘추진위원회는 조합설립인가 전에 추진위원회를 해산하고자 하는 경우 추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’고 규정하고 있다.

 이 부분과 관련해서는 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008두14869 판결에서 ‘도정법 제13조 제2항에 의하여 토지 등 소유자 과반수의 동의와 시장·군수의 승인을 얻어 설립되는 주택재건축정비사업을 위한 추진위원회는 추진위원들로 구성되는 단체로서 비법인사단으로서의 실체를 가지고 있으나, 그 구성원이 아닌 토지 등 소유자의 의사에 기하여 설립되고, 그 구성원인 추진위원들의 결의에 의하여는 해산할 수 없는 등 다른 단체와는 본질적인 차이가 있는 점, 추진위원회가 조합을 설립할 경우 도정법 제15조 제4항에 의하여 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계하는 등 추진위원회의 구성에 동의하지 아니한 정비구역 내의 토지 등 소유자도 추진위원회의 존립에 대하여 직접적이고 구체적인 이해관계를 갖고 있는 점, 정비사업조합설립추진위원회 운영규정(2006. 8. 25. 개정 건설교통부 고시 제2006-330호) 제5조 제3항은, 토지 등 소유자의 동의에 의한 추진위원회 해산규정을 둠으로써 파행적으로 운영되는 추진위원회를 해산시키고 토지 등 소유자의 대표성을 가지는 추진위원회를 구성할 수 있도록 하기 위하여 신설된 조항으로서, 그 전체적인 문맥상 그 해산신고의 주체를 추진위원회로 제한하고 있다고 보이지 않다.

토지 등 소유자의 과반수가 적법하게 설립된 추진위원회의 해산에 동의하였음에도 추진위원회 스스로 해산신고를 하지 아니하는 경우 그 해산에 동의한 토지 등 소유자들 스스로 해산신고를 할 수 있다고 해석하는 것이 위 조항의 취지에 부합한다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 도시 및 주거환경정비법 제13조 제2항에 따라 설립된 주택재건축정비사업을 위한 추진위원회에 대하여, 추진위원회 자신이 아닌 추진위원회의 해산에 동의한 토지 등 소유자 과반수의 대표자가 해산신고를 할 수 있다.’는 취지로 판시한 바 있다.

 이와 같이 조합의 설립 전에 해산을 하게 되는 추진위원회의 경우 그 당시 조직된 ‘단체성’의 정도에 따라서 민법상의 조합유사의 결합체에 불과한 경우에는 민법상의 조합규정이 적용되어 추진위원회 및 추진위원의 재산으로 책임을 져야 할 것이고, 비법인사단의 정도에 이른 경우에는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추 적용되어 연대보증인이 되지 않은 한 추진위원에 대하여 직접적으로 책임을 물을 수는 없을 것이다. 
 한편, 조합이 설립인가를 받은 경우 추진위원회와 조합은 별개의 단체이므로 추진위원회는 별도로 해산절차를 거쳐야 한다. 이와 관련하여 위 추진위원회운영규정 제5조 제1항에서는 ‘추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산한다.’고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘추진위원회는 자신이 행한 업무를 법 24조의 규정에 의한 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다.’고 규정하고 있으며, 도시정비법 제15조 제4항에서는 ‘추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 제24조의 규정에 의한 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다.’고 규정하고 있다. 
 이 경우 조합이 승계하지 않는 취진위원회의 권리와 의무는 추진위원회가 별도로 청산하여야 한다. 다만, 추진위원회 외에 별도로 추진위원들이 책임을 지는 지 여부는 개별적인 연대보증 등의 약정에 따르고, 특약이 없는 경우 당연히 책임을 지는 것은 아니다. 또, 위와 같이 조합이 승계하지 아니한 권리의무와 관련한 채무, 기타 비용에 관하여 토지등소유자가 책임을 질 것인가 문제되는데, 이는 추진위원회의 정당한 의사결정절차를 거쳐 주민총회의 결의 등을 거쳤을 경우에는 토지등소유자가 책임을 져야할 경우도 있을 것이고, 그러한 절차를 거치지 않았을 경우 원칙적으로 토지등소유자에게 책임이 없으나 상대방의 그러한 제한의 존재를 알지 못한데 과실여부에 따라 책임을 부담하게 되는 경우가 있을 수 있다. 
 따라서 추진위원회를 운영하는 임원들은 주민들의 재산권이 침해될 가능성을 최소화하면서 조합설립하고 사업을 진행하여야만 불측의 손해가 발생하지 않게 될 것이라는 점을 명심하여야 할 것이다.

 

 
 
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아파트 재개발 재건축 리모델링 조합동의서의 비밀

[출처] 천만명부동산의 꿈 부동산재테크동호회


조합동의서 신중해야

 
 
재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다. 따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.


# 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ?

비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다.


- ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야

우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다

개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다.


# 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야

재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다.

* 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다.

* 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다.

# 주거공용 - 코어면적 확인

코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다.

# 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야

주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다

재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다.


4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다.

2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담?배분함’

3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다.

* 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치

1. 대표권 제한규정 이란 ?

재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우 
법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이 
있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는 
총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할 
수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에 
놓이지 않게 됩니다.
 

2. 관련 규정

도시및주거환경정비법 시행령

제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 설립목적 
2. 조합의 명칭 
3. 주된 사무소의 소재지 
4. 설립인가일 
5. 임원의 성명 및 주소 
6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용


3. 등기시 :

-임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴.

나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상 
대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요. 
단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수 
추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권 
 
출처-인천재개발정보공유  
 

 

 

 
 

 

아파트 리모델링,재건축,재개발의 비밀

재개발,재건축 관련 불법,탈법 유형 분석 -형사연구원 자료


1. 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도

 


주택재개발?재건축사업의 출발은 광역자치단체장의 기본계획 수립에서 출발한다. 광역자치단체장이 거시적인 안목에서 관할 시?도의 기본계획을 수립하면, 그 범주 내에서 기초자치단체장이 지역특성을 살린 관할 시ㆍ군ㆍ구의 정비계획을 수립하게 된다. 광역자치단체장이 수립한 기본계획과 기초자치단체장이 수립한 정비계획을 바탕으로 주민들이 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하여 이를 바탕으로 주택재개발ㆍ재건축사업을 추진하는 것이다. 이것이 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하에서 “도정법”이라고 한다.)상의 재개발?재건축 사업계획체계이다. 그런데 수도권과 광역시를 중심으로 한 일부 광역자치단체의 경우는 기초자치단체장이 아니라 주민들도 자율적으로 정비계획을 수립할 수 있도록 조례를 정하고 있다. [37] 주민의 자율성을 존중한다는 주민제안제도의 취지는 나쁘지 않으나, 기본계획상의 정비예정지역에서는 주민 다수의 의사와는 무관하게 개발이익만을 노린 제3자가 개입하여 주민의 의사를 왜곡하여 주민의 정비계획 제안을 인위적으로 유도하는 사례가 늘어났다. 심지어 정비기본계획조차 수립되지 않았던 안양시 재개발현장에서 정비사업전문관리업자가 10평 미만 토지소유자에게 23평 분양을 약속하며 동의서를 징구한 사례까지 나타났다.1) 또한, 개발이익과 사업성만을 노린 이러한 정비계획에 공공성이나 공익성이 담보되어 있기는 어려운 노릇이므로 정비계획의 반영을 위하여 자치단체장 및 지방의회, 지방도시계획위원회 등에 로비하거나 영향력을 행사하는 경우도 나타났다.2) 인천시 도시계획심의위원인 시위원이 부평시 주택재개발정비사업지구 지정과 관련하여 청탁을 받고 1천만원을 수수한 사례3)가 대표적이다.

 


2. 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합 전가

 


토지등소유자 과반수 이상의 동의를 받으면 추진위원회 설립이 가능하므로 추진위원회를 구성하기 위한 준비위원회가 난립하고, 준비위원회별로 사업동의서를 확보하기 경쟁이 치열해진다. 공공시행자지정신청과 추진위원회 승인신청이 경합되는 경우도 보고되고 있으며,4) 재건축사업추진위원회와 증축리모델링사업추진위원회가 병립하는 경우까지도 예상할 수 있다. 준비위원회 간의 경쟁이 치열한 것이 문제가 될 수는 없으나, 경쟁에서 앞서기 위하여 주민동의서를 매수하여 주민의사를 왜곡하는 것은 문제가 될 수 있다. 예컨대 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당 15~20여만원을 지급하는 사례나 정비사업전문관리업자가 준비위원장에게 150만원의 급여를 지급하고 주민동의서 징구를 독려하는 사례가 보고되었는데,5) 주민의 [38] 동의서를 매수함으로써 주민의사가 왜곡되는 것은 물론이고 동의서 징구에 소요된 불요불급한 소요비용이 조합으로 승계되어 고스란히 조합원의 부담으로 남게 된다. 추진위원회 승인에서 탈락한 준비위원회에서 소요된 자금을 누가 부담하는가도 문제되는데, 탈락한 준비위원회 및 정비사업전문관리업자의 소요자금을 승인된 추진위원회에서 보전해준다는 주장을 전문가 심층면접조사에서 접할 수 있었다. 더욱이 탈락한 준비위원회가 비상대책위원회로 전환하여 향후 사업지연의 주요 원인이 된다는 점도 전문가 심층면접조사에서 지적되었다. 탈락한 준비위원회는 주민이 자발적으로 결성한 비상대책위원회와 달리 이권을 추구하는 집단이기 때문에 고소를 남발하고 주민의 의사결집에 혼선만을 초래할 위험이 크다. 또한 이러한 소송비용과 사업장기화에 따른 비용 역시 그대로 일반조합원에게 전가되고 있고, 결국 일반분양가 상승으로 이어진다는 지적이 있다.6)

 


3. 건설회사?정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원

 


정비계획이나 사업시행계획을 수립하고 추진위원회ㆍ조합을 운영하기 위해서는 고도의 전문성과 20억원 내외의 초기자금이 필요한데, 주민으로 구성된 추진위원회 등에 이러한 전문성을 기대하기는 어렵고, 초기자금을 개인별 갹출이나 공공의 지원을 통해 충당하는 것도 생각하기 어렵다. 그래서 건설회사, 정비사업전문관리업자, 철거업자 등이 향후 유리한 고지를 선점하기 위하여 추진위원회 설립 이전단계부터 경쟁적으로 개입하고 있다.7) 특히 향후 시공자 선정을 도모하는 건설회사가 건설산업기본법상의 영업정지 처벌을 회피하기 위하여 정비사업전문관리업자, 철거업자에게 음성적으로 자금을 지원하거나,8) 초기자금 [39] 지원의 대가로 추진위원회와 ‘정비사업 협약서’ 또는 ‘우선협상시공사 약정’이라는 명목의 가계약을 맺기도 한다는 보고도 있다.9) 심지어 정비사업전문관리업자가 위장 계열사를 설립해 건설회사로부터 금품을 수수하는 경우도 있다고 한다.10)

 


4. 추진위원회의 주민의사결집 무력화 시도

 


도정법상 주택재개발ㆍ재건축사업의 추진은 토지ㆍ건물의 소유자로 구성된 추진위원회가 주체가 된다. 그런데 토지ㆍ건물의 소유자 중에는 외지인(外地人)이 적지 않기 때문에 실제 해당 지역에 거주하는 주민과의 마찰이 적지 않다. 그래서 주민의사를 결집하기 위한 주민총회 개최에 대해 추진위원회가 주민총회개최금지가처분신청을 한 사례도 있었고,11) 아파트단지의 경우 주민으로 구성된 입주자대표회의를 장악하기 위하여 입주자대표를 매수?회유하거나 입주자대표회의 진행을 방해하는 등 추진위원회 동조자들의 불법?탈법적 시도가 계속된다는 주장도 있다.12) 물론 주민과 추진위원회 간의 갈등양상 자체가 불법ㆍ탈법인 것은 아니다. 이는 토지ㆍ건물의 소유자 위주로 시행되는 주택재개발?재건축사업의 특성상 불가피한 경우에 속하기 때문이다. 하지만 주민들의 의사결집을 무력화하기 위하여 불법ㆍ탈법적 수단을 동원하여 의사결집을 방해한다면 주민들 역시 합법적인 수단보다는 집회와 같은 법외의 수단이나 폭력?명예훼손과 같은 불법적 수단을 동원하여 방어할 수밖에 없기 때문에 결국 맞고소 사태로 이어지고 주민과 추진위원회 간의 갈등 및 주민 간의 반목 양상은 더욱 심화되게 된다.

 


[40] 5. 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여

 


상당수의 정비사업전문관리업자가 법정 자본금조차 마련하지 못해 가장납입, 자격증 임대 등의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하고 있어 조합을 지원한다는 명목 아래 도입된 정비사업전문관리업제도가 오히려 문제점을 야기하고 있다는 것이 심층면접조사에서 자주 지적되었다.13) 정비사업전문관리업자 등록을 위하여 사채업자로부터 7억원의 가장납입 주금을 대여하여 납입을 가장하고,14) 등록에 필요한 전문인력 요건을 갖추기 위하여 면허대행업체를 이용한다는 보고도 있으며,15) 심지어 등록관청에 건당 100만원 상당의 급행료를 제공 후 4~5일 이내에 업체등록을 마무리하고, 납입자본금은 즉시 회수한다는 주장까지 있다.16) 또한 건설업체가 전직 건설업체 직원을 동원하여 정비사업전문관리업체를 설립한 후 조합을 상대로 로비하거나, 정비사업 관련 인ㆍ허가 부서에 근무한 공무원이 퇴직 후에 정비사업전문관리업체를 설립하고 행정관청에 로비함으로써 인ㆍ허가 과정에 개입한다는 주장도 있다.17)

 


6. 서면결의 남용 등 조합총회의파행적 운영

 


대개의 조합은 조합원의 수가 너무 많아 장소ㆍ시간 결정이 현실적으로 쉽지 않다는 이유로 조합원의 직접 참석을 통한 결의보다 서면결의를 선호하게 된다. 그런데 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높고,18) 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용한다는 지적이 있다.19) 또한, 조합임원은 인터넷 등에 관련 서류[41]를 공개하고 조합원 등이 요청하는 경우 공람토록 의무화하고 있으나 처벌규정 미비로 인해 여전히 비공개하고 있는 실정이라는 보고도 있다.20) 이와 관련하여 조합의 대의원회 역시 조합임원의 의사결정을 사후추인하는 기구로 전락하여 대의원 수가 법정기준에 미달하거나 조합총회의 결의 없이 시공사 등의 업체를 선정하거나 시공사로부터 자금차입 후 대의원회에서 사후 추인하는 사례가 빈발한다는 주장도 있다.21) 아파트 준공시점에 사업잉여금이 발생하자 조합 공금 1억 8,000만원 상당을 조합임원들이 상여금 형식으로 나눠가질 수 있도록 총회를 밀어붙이기 식으로 진행한 사례도 보고된다.22) 한편, 비위와 관련된 조합임원 등에 대한 제재가 미흡하여 분쟁 및 사업지연이 촉발된다는 주장도 있다. 특히 조합임원에 대한 금고 이상의 형 확정판결시 당연퇴임토록 하고 있으나, 직무 관련 비위행위로 기소된 경우 기소사실을 조합원이 알기 어려워 해당 조합임원이 계속적으로 조합업무를 수행하는 경우가 빈발하고, 감독관청이 조합임원의 직무집행을 정지할 수 있는 근거가 없어 직무정지 소송이 민사소송으로 처리되면서 사업지연이 심화된다고 한다.23) 최근에는 조합 운영비를 본인 명의 계좌로 관리하면서 유용한 사례도 보도되었다.24)

 


7. 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비

 


시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경의 경우 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위가 빈발하고, 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해가 야기되고 있다는 보고가 있고,25) 실제로도 시공자를 선정?변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례는 [42] 비일비재하다.26) 검찰 수사 결과에서도 건설회사 임직원이 시공사 선정 대가로 조합장에게 5억 6천만원을 교부한 사례와 시공사 변경 협조 사례금으로 조합장에게 5억원의 금품을 교부한 사례가 확인되었다. 건설회사 임직원이 시공사 선정 명목으로 홍보요원들을 동원하여 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례도 있다.27) 이는 민간주도 사업에만 해당하는 사항이 아니라 공공기관이 시행하는 재정비촉진사업(뉴타운사업)의 시공사 선정과정에서도 주민대표회의의 구체적 추천절차가 미비하여 특혜가 부패발생의 가능성이 높다는 보고도 있다.28) 심지어 특정 회사가 시공사로 선정되게끔 조합총회 등에 조직폭력배를 동원한다는 언론기사도 있었다.29) 이러한 경향은 철거업자의 선정ㆍ변경과정에 있어서는 더욱 심화된다.30) 검찰 수사 결과에서도 조합장이 관할 경찰서의 정보보안과 소속 경찰관, 건설브로커 등과 결탁하여 철거업자에게 철거시공권을 제의하겠다고 제의하여 그 대가로 총 5억원을 수수하는 한편 룸살롱?안마시술소 및 동남아 동반여행 등의 접대를 받고, 시공사 사업소장 역시 이들 철거업자에게 금품을 요구하여 사례금을 수수한 사례가 확인된 바 있다. 특히 사건 관련 경찰관 및 건설브로커는 2개 이상의 철거업자에게 금품을 수수해 오다가 그 중 한 업체가 선정되자 선정된 업체로 하여금 다른 업자에게 그간의 로비자[43]금을 변제하게 하였다고 한다.31) 이외에도 조합장 및 정비사업전문관리업자가 공모하여 원사채취권 및 배관설비공사 수주 청탁 명목으로 3억 6천만원 상당의 금품을 수수한 사례, 같은 명목으로 건설브로커가3억원 상당의 금품을 수수한 사례, 사업소장이 아파트 공사현장의 함바식당 운영권 수주 알선?청탁 명목으로 3억원 상당의 금품 및 향응을 제공받은 사례도 확인되었다.32) 심지어 주택재건축사업의 경우 조합이 직접 감정평가업체를 선정하므로 그 과정에서 금품수수행위 등이 발생한다는 주장도 있고,33) 이외에도 감리, 토목공사, 섀시공사, 폐기물처리, 식당운영 등과 관련한 용역업체 선정과정에서의 비리는 비일비재하다.34)

 


8. 사업편의 제공 명목의 로비

 


금품수수는 참여업체 선정 과정에서만 이루어지는 것이 아니라 선정된 이후에도 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의 제공 명목으로 이루어진다. 검찰 수사 결과 건설회사 간부가 아파트 분양대금에서 6억원 상당의 비자금을 조성한 후 조합장에게 사업 편의 제공 청탁 명목으로 3억 5천만원 상당의 금품을 제공한 사례, 조합장, 조합임원 및 고문변호사가 공모하여 조합 분쟁을 해결해준다는 명목으로 건설회사 사주로부터 110억원 상당의 금품한 사례, 건설회사가 250억원을 대출받도록 알선하고 브로커가 2억원을 수수한 사례가 확인되었다.35)[44] 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트 및 업체 부담 경비를 사업비에 전가하는 경우도 많고,36) 검찰 수사 결과 철거업체의 청탁을 받고 철거공사비를 증액해주는 대가로 조합장이 철거업체로부터 1억 2천만원을 수수한 사례, 조합 감사가 전자제품 납품계약을 위임받은 것을 기화로 납품업체 직원 등과 공모하여 계약서 금액을 부풀리고 그 차액을 취득한 후 그 일부를 조합장 및 조합임원에게 뇌물로 공여한 사례 등도 확인되었다.37)

 


9. 공직자 대상 로비

 


담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비도 비일비재하다.38) 검찰 수사에서도 도시계획위원으로 선정된 위원이 건설회사로부터 건축심의를 잘 봐달라는 대가로 고급 자동차 등 4,200만원 상당의 금품 수수한 사례, 담당 공무원에 로비하여 재건축 승인을 빨리 받게 해주고 용적률을 높여달라는 청탁과 함께 건설브로커가 조합장에게 1억 6천만원을 수수한 사례 등이 확인되었다.39) 공무원에게 아파트 분양권을 제공했다는 언론기사도 있다.40) 심층면접조사에서는 구청장에 대한 로비가 중요하다는 의견이 있었고, 실제로도 조합장과 구청장 간의 부적절한 관계가 문제된 사례나41) 건설회사에서 시?구의원에게 [45] 뇌물을 건넨 사례가 기사화된 바 있었다.42) 심지어 국회의원 연루 의혹도 언론에서 접할 수 있다.43)

 


10. 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입

 


정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로 개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브(hub) 역할을 한다는 사실이 심층면접조사에서 가장 많이 지적되었다.44) 실제로도 검찰 수사 결과 정비사업전문관리업체 대표가 건설 브로커와 공모하여 건설회사로부터 시공사 선정을 위한 사전 준비자금 15억원 상당 금품을 제공받은 사례, 정비사업전문관리업체 대표가 다수의 홍보요원들을 고용하여 특정 건설회사가 시공사로 선정될 수 있도록 홍보하면서 시공사 선정 부탁 명목으로 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례가 확인되었다.45) 정비사업전문관리업자와 업무협약을 체결한 변호사, 감정평가사, 회계사가 소송 등의 업무를 독점하고 리베이트를 조합에 제공한다는 주장도 있다.46) 이와 관련하여 전문 브로커가 추진위원회의 자문위원이 되어 정비사업전문관리업 등록 없이 조합에 시공사 선정 등의 자문을 해주고 특정 정비사업전문관리업자가 선정되도록 하는 대가로 2,400만원 상당의 금품을 수수한 사례도 확인되었다.47)

 


[46] 제3절 분석 결과의 함의

 


이상 살펴본 바와 같이 주택재개발ㆍ재건축사업 추진과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ① 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도, ② 불요불급한 추진위원회 소요비용의 조합 전가 및 주민의사 왜곡, ③ 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원, ④ 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도, ⑤ 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여 등의 유형을 도출하였고, 주택재개발ㆍ재건축사업 운영과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ⑥ 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영, ⑦ 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비, ⑧ 사업편의 제공 명목의 로비, ⑨ 공직자 대상 로비, ⑩ 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입 등의 유형을 도출하였다. 도출된 불법ㆍ탈법유형은 재개발ㆍ재건축 관련 전문가가 아니라고 할지라도 누구나 짐작할 수 있는 사실들이고, 재개발ㆍ재건축이 아니더라도 우리 사회 어디에서나 쉽게 접할 수 있는 장면이다. 굳이 고생스런 심층면접조사를 통하여 그 진위를 확인해볼 필요가 없을 정도였다. 소관 부처인 국토해양부, 서울특별시청, 부산광역시청, 송파구청 등 지방자치단체, SH공사 등 공공기관, 관련 연구기관과 협회, 검찰?경찰, 심지어 건설회사까지도 이러한 상황에 대해 충분히 인식하고 있었고, 재개발?재건축에 문외한인 주민조차도 이러한 상황을 짐작하고 있었다. 그래서 이러한 공지(公知)의 사실을 연구결과로 내놓는 것이 부끄럽기까지 할 정도이다. 그런데 더욱 부끄러운 것은 전문가 대부분이 이러한 상황을 인식하고 있으면서도 그 누구 하나 근본적인 해법을 제시하지 못한다는 점이다. 별것 아닌 건설브로커조차 수억 원대의 사례금을 받을 정도라면 재개발?재건축 과정에서의 발생하는 모든 로비자금이 천문학적 규모일 것이라는 정도는 누구라도 예상할 수 있을 것인데, 그 규모조차 추정할 수 없다. 더욱이 조합장 등 조합임원, 건설회사, 정비사업전문관리업자, 공직자들이 대놓고 불법과 탈법을 자행하고 있지만, 주민과 조합원들은 알면서도 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 참여정부와 현 정부 모두 재개발?재건축에 대한 근본대책을 내놓기 어려웠던 이유를 이해할 수 있는 대목이다. 이와 관련하여 심층면접조사에서 접한 많은 재개발?재건축 관련 공직자들은 주택재개발?재건축사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 건설회[47]사의 이욕(利慾)’에서 찾고 있었다. 건설비리의 가장 큰 피해자인 조합원들이 입으로는 ‘건설비리 타파’를 떠들면서도 자그마한 개발이익에 눈이 멀어 재개발?재건축현장의 부조리를 눈감아주기 때문에 상황은 더욱 악화된다는 것이다. 즉, 건설회사가 직접정범이라면 주민은 교사범 내지는 방조범이 된다는 시각이다. 심지어 전적으로 주민의 탓이므로 조합 주도 방식의 현행 추진체계를 근본적으로 재고해야 한다는 시각도 있었다. 반면 심층면접조사에서 접한 많은 주민들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘조합장과 건설회사의 이욕 및 감독관청의 방관’에서 찾고 있었다. 이권에 눈먼 일부 주민이 주민들끼리의 분쟁을 촉발하고, 건설회사는 이에 편승하여 손쉽게 치부(致富)하며, 감독관청은 이를 알면서도 수수방관하여 무사안일(無事安逸)을 도모한다는 것이다. 즉, 조합임원이 직접정범이라면 건설회사는 교사범, 감독관청은 방조범이 된다는 시각이다. 특히 상당수의 주민들은 조합임원의 잘못을 지적했고, 조합임원은 비상대책위원회의 개입을 원망했다. 한편, 심층면접조사에서 접한 건설회사 관련 전문가들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 지방자치단체의 이욕 및 정부의 무지(無知)’에서 찾고 있었다. 이욕에 찬 주민들은 대부분 현금청산으로 실속을 챙기고 떠나 뒤에 남은 건설회사가 사실상 금융비용을 모두 감당하게 되니 건설회사의 재무구조가 악화될 수밖에 없고, 개발이익에 눈먼 지방자치단체들이 공사 등을 동원하여 민간사업에 뛰어드니 건설회사가 설자리가 없다는 것이다. 또한, 정부가 공익적 성격을 가지는 재개발사업을 무리하게 재건축사업과 엮어 도정법을 제정하면서 주택재개발?재건축사업 모두 방만하게 운영될 수밖에 없고, 검증되지 않은 정비사업전문관리업 제도를 도정법에 도입하여 사업의 혼탁상만 가중시켰으며, 건설회사를 도정법상 수급자의 지위로 격하시켜 건설회사가 로비에 의존할 수밖에 없다는 것이다. 즉, 범인은 알 수 없으나 적어도 건설회사는 피해자의 입장이라는 시각이다. 물론 모두의 주장에 일리가 있고, 이들의 시각을 비난할 수만은 없다. 어쩌면 모두가 피해자일 수도 있다. 그러나 그 누구도 스스로를 원흉(元兇)이라고 생각하지 않았다는 점만은 안타깝다. 그래서 개발사업에서 이해의 다툼을 완벽하게 해소할 수 있는 [48] 장치는 역사상 없었으며,48) 사업 자체가 분쟁에 친할 수밖에 없음에도 불구하고 발생된 분쟁을 벌하는 것은 더 큰 분쟁의 원인이 될 수 있다49)는 결론을 피할 수 없을지도 모른다. 그러나 분쟁은 예방(豫防)으로써 최소화할 수 있고, 이해관계는 조율(調律)을 통하여 합의에 이를 수 있다. 법과 제도의 목적을 분명히 세우면 요건과 절차는 어긋남이 없는 법이고, 당사자의 역할을 정립하면 그 책임도 명확해지는 법이다. 이에 이하에서는 도정법상 주택재개발?재건축사업 제도 관련 규정을 본질적인 관점에서 철저히 검증함으로써 요건과 절차의 허점과 맹점을 도출하고, 국가?지방자치단체, 주민, 건설회사 등 세 추진주체의 역할을 검증함으로써 책임소재를 명확히 하고자 한다.

 

 

 

 

 

 

- 각 주 -----

 


1) 국가청렴위원회, 청렴국가 실현을 위한 제도개선 사례집, 2007, 198쪽.

2) 전연규/김종보, “?주택재개발?재건축 분야 투명성 제고를 위한 제도개선 방안?(국가청렴위원회 2006.12월)의 소개”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2007. 1, 9쪽.

3) 경기일보, “재개발지구 지정 관련 청탁 적발”, 2006년 9월 13일자.

4) 전연규, “사업시행자의 지정에 대하여”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 7, 23-24쪽.

5) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽. 관련 기사로는 경향신문, “매일 10만원?승용차…재개발?재건축 ‘뇌물잔치’”, 2006년 8월 3일자 세계일보, “‘아줌마 부대’가 특정 건설사에 시공사 선정 로비”, 2006년 8월 4일자 헤럴드경제, “재개발 비리 압수수색 업계 ‘비상’”, 2007년 2월 8일자 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.

 


6) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 13쪽.7) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 198쪽.

8) 전연규/김종보, 앞의 글, 9쪽. 관련 기사로는 서울신문, “‘징검다리 로비’ 재건축비리 기승”, 2006년 11월 28일자 연합뉴스, “건설사 정비사업체 자금지원 첫 유죄판결”, 2007년 6월 22일자.9) 남은경, “주택재개발?재건축사업의 탈법적 추진?운영에 대한 주민민원 사례분석 및 근본적 해결방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 67쪽. 이렇게 맺은 가계약은 조합총회에서 추인받는 절차를 거쳐 정당성을 확보하고, 이후 본계약으로 이행된다. 관련 기사로는 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.10) 연합뉴스, “100억 이상 오간 ○○건설 ‘수주비리’”, 2007년 7월 26일자.

 


11) 최영동, “재개발추진위원회관련, 주민총회개최가처분금지사건을 마치며”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 6, 21쪽.12) 관련 기사로는 오마이뉴스, “납치에 감금까지…재건축이 뭐길래”, 2006년 3월 10일자 mbn TV, “또 재건축 비리…수원 우람아파트”, 2006년 5월 4일자.13) 같은 생각: 대검찰청 보도자료, “재개발?재건축 관련 비리 단속 수사 결과”, 2006. 8. 3, 9쪽. 관련 기사로는 연합뉴스, “충남경찰 재개발 수주비리 2명 구속”, 2007년 6월 11일자.14) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.15) 강정규/정경숙, “도시및주거환경정비법상 정비사업전문관리업의 법제도적 개선에 관한 고찰”, 토지공법연구(한국토지공법학회) 제30집, 2006. 3, 191쪽.

16) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.17) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.18) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.19) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.

20) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199-200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.

 


21) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.

22) 대검찰청, 앞의 보도자료, 8쪽.

23) 전연규/김종보, 앞의 글, 12-13쪽.

24) 문화일보, “재건축 비리에 128명 집 잃을 판”, 2008년 8월 2일자.25) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.

 


26) 세계일보, “재건축 비리, 사업자 선정때 금품살포 최다”, 2005년 4월 25일자 동아일보, “캐면 나오는 재건축 비리…서울 독산동 조합장등 3명 영장”, 2005년 6월 1일자 동아일보, “재개발 재건축 비리의혹…대형 건설사 5곳 압수수색”, 2005년 6월 3일자 동아일보, “재개발-재건축 비리 127명 무더기 적발”, 2006년 8월 4일자 뉴시스, “‘재건축?재개발비리’, 수십억 살포 ○○건설 상무 구속”, 2006년 12월 22일자 뉴시스, “‘재개발 지리’ 시공사 선정 대가, 뇌물”, 2007년 2월 22일자 뉴시스, “‘재건축 비리’ ○○물산 법인?간부 기소”, 2007년 8월 10일자 연합뉴스, “재건축?재개발 비리 8명 적발”, 2008년 7월 16일자 뉴시스, “아파트재건축 시공사 선정 비리 전 조합장 구속”, 2008년 8월 1일자.27) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽.28) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 10-11쪽.29) 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 국민일보, “[재개발 비리?잡음 여전] 총회장앞 ‘어깨’들 조합원과 몸싸움”, 2005년 7월 15일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.30) 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자.

 


31) 인천지방검찰청 부천지청 보도자료, “부천중동주공아파트 재건축사업 관련 수사결과(중간) -5명 구속기소, 1명 불구속기소-”, 2005. 6. 15.32) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽.

33) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.

34) 연합뉴스, “창원 반송1단지 재건축조합 철저한 수사 촉구”, 2005년 4월 13일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 YTN, “재건축 조합장 등 20억 ‘꿀꺽’”, 2005년 10월 6일자 동아일보, “화곡동 재건축 ‘검은돈 잔치’…조합장은 12억 꿀꺽”, 2005년 11월10일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 한국일보, “‘비리王’ 재건축 조합장”, 2005년 11월 18일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.35) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽. 이외에도 노컷뉴스, “잠실 3단지 ‘재건축 비리’ 관련 조합장 구속영장”, 2005년 6월 27일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자.

 


36) 전연규/김종보, 앞의 글, 14쪽. 관련 기사로는 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “서울 대방동 재건축 비리 4명 입건”, 2005년 6월 23일자 YTN, “○○, ‘재건축 비자금’ 또 드러나”, 2005년 11월 10일자 동아일보, “청계천 재개발 비리 종합세트…건설사간부-조합장 등 영장”, 2007년 6월 27일자.37) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4-5쪽.38) 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 연합뉴스, “자양동 재개발 비리 31명 적발(종합)”, 2005년 9월 20일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 연합뉴스, “‘청계천 비리’ 양○○씨 항소심도 징역5년”, 2006년 2월 8일자 뉴시스, “재건축 비리 조합장?임직원?공무원 등 무더기 적발”, 2007년 8월 14일자.39) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4쪽.40) 문화일보, “또 재건축 비리”, 2005년 6월 3일자.

 


41) 세계일보, “구청장?재건축조합장 ‘부적절한 골프’ 물의”, 2005년 7월 21일자.42) 동아일보, “재건축업체, 구의원에게도 3000만원 뇌물”, 2005년 3월 20일자 이데일리, “‘대림 재건축 비리’ 건설사 간부등 5명 구속”, 2005년 5월 19일자 연합뉴스, “마포 재건축조합 설립인가 비리 수사(종합)”, 2005년 6월 12일자 내일신문, “서울시의원 포함 재건축비리 적발”, 2005년 10월 25일자.43) 연합뉴스, “강동 재건축조합비리에 前의원 연루의혹”, 2005년 3월 8일자 문화일보, “재건축 비리 업체 임원 현역의원 8명에 후원금”, 2008년 3월 3일자.44) 같은 생각: 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽 서울신문, “[재건축은 ‘비리백화점’](상) 조합?컨설팅사 검은 고리”, 2005년 4월 26일 헤럴드 생생뉴스, “뇌물이 120억…재건축?재개발 비리사슬 끊을까”, 2006년 8월 3일자.45) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽, 6쪽. 이외에도 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자 대전일보, “대전 10억대 재건축 비리”, 2005년 7월 7일자.

46) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.47) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.48) 장성수, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집) 토론문, 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 102쪽.49) 유삼술, “재개발?재건축사업에 있어 부조리 근절을 위한 제도개선방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 100쪽.


"재개발조합원 1억 싸게 입주한다" 
서울시 `주거환경개선정책 실행계획` 발표
공공관리자 제도 329개 사업장에 적용 
입력 : 2009.07.01 14:00
 [이데일리 윤진섭기자] 서울시가 현재 민간 주도로 이뤄지고 있는 뉴타운·재개발·재건축 사업에 공공관리자 제도를 도입해 조합원 분담금을 1억원 이상 낮추는 방안을 추진키로 했다.

또 7000여 가구가 들어서는 성수지구에 공공관리자 제도가 첫 도입되며 서울시내 재개발·재건축 사업장 중 329곳에 이 제도가 적용된다.

서울시는 주거환경개선 정책자문위원회가 지난달 10일 제안한 공공관리자 제도를 전면 도입해 시행하겠다고 1일 밝혔다. 시는 우선 정비사업이 추진되고 있는 484개 재개발·재건축 구역 중 추진위가 구성됐거나 구성 중인 329곳에 대해 공공관리자 제도를 의무적으로 적용키로 했다.

또 나머지 지역은 주민이 도입 여부를 선택할 수 있도록 했으며 이 제도를 도입하지 않는 곳은 공공관리 운영 매뉴얼에 의한 관리, 시공사 선정 절차 개선 등의 방안을 부분 적용해 투명성을 확보키로 했다.

시가 도입키로 한 공공관리자는 정비계획 수립단계부터 사업시행인가까지 절차를 관리한다. 사업 초기 정비, 철거, 설계업체를 선정하며 조합이 선택할 경우 시공사 선정 및 관리처분 업무까지 지원한다. 공공관리자는 구청장이 지정하며 주택공사, SH공사 등이 맡는다.

서울시는 공공관리자 제도를 도입할 경우 조합원 660명, 1230가구 기준의 99㎡(30평) 아파트의 경우 총 사업비 20% 정도가 절감되고 각 조합원의 분담금은 1억원 이상 낮아진다고 밝혔다.

시는 현행 공사비의 6%로 책정된 예비비(조경·인테리어 등 특화 공사비)의 경우 공공관리자가 관리할 경우 2% 수준으로 떨어지고, 구체적 내역 없이 책정되던 공사비의 경우 경쟁 입찰 방식을 적용하면 약 20%를 줄일 수 있다고 설명했다.

특히 시공자와 시중은행 등을 통해 차입되던 자금을 공공융자로 대체할 경우 대여금 이자가 현행 7.5%에서 4.3% 수준으로 낮아진다고 시는 덧붙였다.

서울시는 조합 총회의 주민 의무참석 비율을 현행(10%)보다 상향 조정하고 사업비 및 추가분담금 추산을 둘러싸고 벌어지는 주민 갈등을 없애기 위해 '정비사업비 산정 프로그램'과 '정비사업 관리 매뉴얼'을 오는 10월까지 개발해 해당 사업장에 보급키로 했다.

아울러 25개 자치구와 시의 재개발 관련 모든 정보와 진행 과정을 담은 클린업 홈페이지를 연내 공개하겠다고 시는 설명했다.

서울시는 국토해양부 등과 협의해 이르면 연말에 도시 및 주거환경정비법 개정을 한 뒤 내년 상반기부터 시행하겠다는 입장이다. 하지만 국토해양부는 재정 자립도가 낮은 타 지자체, 주택업체들의 반발을 고려할 때 전면 도입은 어렵다는 입장이다.

한편 공공관리자 도입 시범지구로 지정된 성수전략정비구역은 성동구 성수동 72-10번지 일대 65만9190㎡ 규모다. 공공관리자는 성동구청장이 맡고 관리기간은 정비구역 지정부터 추진위 구성까지이며 이후 지속여부는 추진위가 선택토록 했다.

■ 달라지는 정비사업 주요내용
- 공공관리자 제도 329개 재개발 재건축에 적용
- 조합원 분담금 1억원 절감
*예비비 절감
*금융비용 절감
*경쟁입찰 도입
-성수지구 공공관리자 도입 시범지구 지정
-재개발 재건축 정보 담긴 클린업 홈페이지 구축 이데일리 윤진섭 기자 yjs@▶윤진섭기자의 다른 기사/칼럼보기

 

추진위원회  시공사선정결의무효확인
 
대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298 판결 【시공사선정결의무효확인】 
[미간행]

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【판시사항】
시공사의 선정은 조합총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 판단한 사례

【참조조문】 
구 도시 및 주거환경정비법(2006. 5. 24. 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제13조 제2항, 제15조, 제16조 제1항, 제24조, 제84조

【전 문】 
【원고, 피상고인】 원고 
【피고, 상고인】 공덕제6구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회 
【원심판결】 서울고법 2007. 12. 11. 선고 2007나43018 판결 
【주 문】 
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】 
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1, 2점에 대하여
원심은, 1심판결 이유를 인용하여 피고 공덕제6구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회(이하 ‘피고 추진위원회’라고 한다)가 2006. 8. 23. 주민총회를 개최하여 남광토건 주식회사를 시공사로 선정하는 결의(이하 ‘이 사건 결의’라고 한다)를 사실상 행하였고, 이 사건 소송에서는 위 결의가 유효한 것이라고 다투어 오고 있는 이상, 그 구성원인 원고로서는 위 결의가 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제15조 제4항의 규정에 따라 향후 설립될 주택재개발사업조합에게 그대로 포괄승계되지는 않는지, 가사 그렇지 않다 하더라도 향후 설립될 조합이 사후추인 등의 방법으로 이를 승계할 수 있는지 여부에 관하여 논란이 있을 수 있고, 이로 인하여 사업시행구역 내의 토지 등 소유자인 원고에게는 향후 주택재개발사업 추진과 관련하여 그 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안, 위험이 있다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 소는 확인의 이익이 있다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 피고가 주장하는 바와 같은 심리를 다하지 아니하거나 추인 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 
2. 상고이유 제3점에 대하여
구 도시정비법(2006. 5. 24 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 및 그 시행령에 의하면, 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있고( 구 도시정비법 제8조), 시공사의 선정은 조합 총회의 의결을 거치도록 하고 있을 뿐( 구 도시정비법 제24조), 주택재개발사업조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라고 한다)의 업무로는 규정되어 있지 않다( 구 도시정비법 제15조, 시행령 제22조). 또한, 조합 설립을 위해서는 토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의가 필요한 반면 추진위원회는 토지 등 소유자의 2분의 1 이상의 동의만으로 구성이 가능하므로( 구 도시정비법 제13조 제2항, 제16조 제1항) 그 정당성, 정통성에 있어서 차이가 있는 점, 조합의 경우 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 조합의 임원은 이를 공무원으로 보므로( 구 도시정비법 제84조) 시공사 선정 등과 관련한 업무의 공정성이 어느 정도 담보되지만 추진위원회의 경우 그러한 장치가 없는 점, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 설립될 조합이 포괄승계하므로( 구 도시정비법 제15조 제4항) 추진위원회의 권한범위는 가능한 한 명백하여야 하는 것이 향후의 분쟁예방을 위해 바람직한 점 등을 모두 종합하여 보면, 시공사의 선정은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 토지 등 소유자 총회의 권한범위에 속하는 사항이 아니라 조합 총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 보아야 할 것이다. 
원심이 같은 취지에서 피고 추진위원회의 이 사건 결의가 무효라고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 심리를 다하지 아니하거나 구 도시정비법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 결 론
따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   박일환(재판장) 양승태(주심) 박시환 김능환


(출처 : 대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298 판결【시공사선정결의무효확인】 [공보불게재])

 

 


추진위 단계에서의 시공자 선정 등의 불법과 주민의 대응 
윤웅태(redisac) 
 카페 매니저   
http://cafe.naver.com/shr2006/93   
 
 

 

추진위 단계에서의 시공자 선정 등의 불법과 주민의 대응

 

 

 
 

 재개발 정비사업에서 시공자의 선정은, 2004년 7월1일 이후부터 불법이며, 특히  2006.5.24(법공포 3개월후) 공포된 도시및주거환경정비법 개정내용은 추진위 단계에서의 시공사 선정에 대해서 벌칙조항을 넣어서 추진위 단계에서의 시공사 선정으로 인한 시공사의 부당이익과 함께 조합원의 피해를 줄이고자 하는 취지입니다. 즉, 어떤 이유로든 추진위 단계에서 시공자를 선정하는 것은 불법입니다. 여기서는 추진위단계에서의 불법적인 시공사 선정 대응을 포함하여 추진위단계의 주민의대응에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

1. 추진위에서 시공자 선정이 불법인 이유

 


1) 관련 근거

 


첫째, 도시정비법 제24조 제3항 6조에서는 시공사는  제1항의 조합의 조합원으로 구성되는 총회에서 하도록 하고 있습니다. 즉 추진위는 토지소유자의 과반수로만 이루어지지만 조합은 토지소유자 4/5이상의 동의를 밟아 전체 토지소유자등이 조합원이 되는 것입니다.

즉 전체 토지소유자가 시공사 선정에 의결을 행사할 수 있어야하는 것입니다.

 


둘째, 도시정비법 제18조 제1항에서는 조합은 법인으로  한다고 했습니다. 법인이라 함은 사단법인으로서 등기를 함으로서 완성되는 것으로서 조합원과 임원(이사)로 구성되어 재산처분권과 조합정관을 가지게 되는 것입니다.

 


셋째, 추진위는 도시정비법 제13조에 의하면 토지소유자 과반수의 동의를 얻어 구성되고 법 제14조와 시행령 제22조 (추진위원회의 업무)에서 시공사 선정에 대하여 규정하고 있지 않고 있습니다. 이에 따른 건설교통부 고시  제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제5조(추진업무 등), 제5장 사업시행 등 제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) , 제29조(용역업체의 선정 및 계약)만 규정하고 있는 것입니다.

만일 추진위에서 시공사 선정 규정을 하게 되면 도시정비법 제 24조와 제18항에 위배되는 것이기 때문입니다.

 


넷째, 시공사 선정과 계약체결은 조합의 총회에서 결정하는 것은 임의 규정 즉 '~ 할수 있다'가 아닌 강행적 규정 '~한다' 입니다. 즉 임의적으로 이를 추진위나 대의원회가 그 권한을 위임을 받아 행사하는 것은 도시정비법 제24조 3항 강행적 규정 '총회의 의결을 거쳐야 한다.'와 동조 3항 '5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약 6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경'에에 위배되는 것입니다. 이를 대의원회나 추진위원회에 위임하는 것은 도시정비법 시행령 제35조 제1항에 위배되는 것입니다.

따라서 추진위에서 시공사 선정과 계약의 위임은 불법인 것입니다.

 

 

 

2) 관련자 처벌

 


  만일 추진위에서 이를 위배하고 시공사를 선정한다면 이는 행정형벌로서 “제85조 (벌칙) '5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원'는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.”를 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

2. 추진위 단계에서의 시공사 선정에 따른 주민의 피해

 


 첫째, 추진위 단계에서 시공사를 선정할 경우 주민총회의 고유 권한을 침해당하고 이어 침해의 구체적인 내용으로는 주민에게 불리한 계약의 체결 등을 들 수 있습니다.

 


 둘째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 ‘추진위-조합’에서 시공사의 지배력이 강화되어 결국 불리한 계약과 시공사의 이익을 위한 조합이 될 가능성이 많습니다. 그 내용으로는 시공사의 차입금과 ‘추진위-조합’단계에서의 지배력, 그리고 추진위원장-조합장 등 임원에 대한 로비 등 추진위 초기부터 시작되는 장기적인 개입에 따른 것들입니다.

 


 셋째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 재개발 정비사업비을 일시적으로 조달할 수는 있으나 결국 무리한 재개발 추진으로 주민들의 이익이 아니라 시공사의 이익에 의해 졸속으로 추진되어 주민의 피해가 막심해집니다.

 넷째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 정비사업체는 추진위에 대여한 초기 사업비를 회수 할 수 있고, 따라서 자금력이 약한 정비사업체는 재개발사업의 올바른 추진보다는 대여금을 빨리 회수할 뿐만 아니라 용역비를 지급받기 위해 시공사 선정에 목을 매는 것입니다. 이런 경우 주민들은 정비업체에 대여한 대여금의 조기 상환으로 불필요한 비용부담이 가중될 수 있습니다. 

    

 

3. 추진위와 시공사의 법망 회피 실태          

 


  첫째,  추진위와 시공사는 주민총회의 권한을 침해하면서도 향후 조합설립  시 이를 ‘추인 또는 사실상의 단독 입찰’(형식적으로는 시공사들의 담합으로 2개 업체 이상 입찰하는 경우가 있음)을 통해 하자를 보완하려 합니다. 이는 행정관청의 행정지도가 요식행위에 머물고 오히려 개발업자들의 편에 서 있는 현실에서, 주민의 소송은 결국 주민총회에 의한 하자 보완으로 마무리되고, 설사 ‘추진위 시공사 선정 무효 소송’에서 승리하더라도 소송의 기간을 감안하면 대부분 추진위는 조합설립 단계에 이르기 때문에 이것만으로는 주민 편에서는 실익이 생기지 않기 때문입니다. 단지 소송으로 인해 주민의 아까운 시간과 돈만 축나게 됩니다.

 


 둘째, 추진위는 시공사를 ‘공동시행자’로 선정하여 편법으로 사실상의 시공사를 선정하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이 경우 무늬만 공동시행자고 내용적으로는 도급관계가 됩니다. 만일 내용적으로 공동시행자로하려면 당연히 지분제로 해야 합니다. 특히 부산의 경우 대규모 미분양 사태와 함께 실질 소득수준의 하락이 장기화되고 있기 때문에 공동시행자는 ‘지분제와 그 내용의 합의’로 선정해야 합니다. 그러나 현실은 ‘주민의 피해로 인해 법으로 규제하고 있는 추진위 단계에서의 시공사 선정’을 하기 위한 편법으로 공동시행자 선정을 하고 있습니다.             

 

 

4. 주민의 대응

 


  무엇보다도 주요한 것은, 시공사 선정의 불법성을 비롯한 재개발구역 내의 중요한 사안에 대해 어떤 목표와 방향으로 대응할 것인가 하는 것입니다.

 다음은 시공사의 불법 선정에 대한 주민의 정당한 권리 향유와 함께 작금의 부산 재개발의 비사업성과 재산권 수탈에 대한 재개발구역 제척 등을 이루기 위한 주민의 대응에 대해 알아보겠습니다.  

 


첫째, 추진위 단계에서는 권리자 50% 동의만으로 ‘추진위원장 및 추진위원 해임, 추진위원회 해산, 구역지정 철회’를 이룰 수 있기 때문에 주민 조직화를 하는 것이 가장 중요합니다. 물론 어렵고 힘든 일이 지만, 이 보다 중요하고 핵심적인 일은 없습니다. 가령 ‘무효 소송’에 400만원이 필요하다면 그 비용으로 주민조직화 사업을 하는 것이 더 효과적일 것입니다.

 


 둘째, 행정관청에 불법과 편법에 대해 행정지도를 요구하는 것입니다. 이 경우 몇 차례의 과정을 거쳐야 하는데, 최종적으로는 담당공무원 내지 책임자에게 민형사상의 책임을 인지시키는 ‘민원증명’을 발송하고, 검찰(내지경찰)에 진정(내사)을 접수시키는 방법이 있습니다. 이 방법은 비용이 거의 들지 않는 방법이나 좀 더 강력한 행동과 대응이 추가되어야 합니다.

 


 셋째, 감사위원회 제도를 활성화해서 업무감사와 회계감사를 추진하는 것입니다. 이 경우 추진위원회의 업무와 회계 집행을 중단시킬 수 있습니다. 특히 업무 감사는 시공사 선정, 정비업체 문제 등을 중심으로 법과 주민의 권리를 침해했는지를 중요하게 다루어야 합니다. 감사위원회 구성방식은 1) 감사 직권에 의해 감사위원회를 구성하는 방식과 2) 주민동의(1/5)를 받아 주민 자체적으로 감사위원회를 구성하는 방식이 있는데, 가능하면 주민동의를 받아서 감사위원회를 구성하는 것이 좋을 것입니다. 왜냐하면 감사 직권에 의해 구성된 감사위원회는 그 ‘감사 직권’으로 인해 향후 감사위원회가 감사의 직권으로 사실상 ‘해산’ 또는 ‘중지’될 가능성이 있기 때문입니다. 그러나 주민동의로 구성되는 감사위원회는 주민들이 감사위원을 선출하고 운영규정을 만들어 운영하기 때문에 혹시 잘못된 생각을 하는 사람이 있더라도 계속적인 활동을 할 수 있습니다.  그렇더라도 감사위원장은 감사 중에서 선임해야 합니다. 그래서 감사를 설득하고 견인하여야 합니다.(이름만이라도 올려야 합니다) 이 방식은 도정법 표준운영규정 17조의 방식을 채택하는 공식적인 기구를 채택하는 것이나, 이 경우에도 주민비상대책위원회를 동시적으로 구성하여 감사위원회의 업무종결(감사후 추진위원회에 보고)이후에 대해 대비하여야 하고 무엇보다도 감사위원회를 구성하는 그 자체가 아니라 이 감사위원회 활동을 통해 획득하려는 목표가 정확해야 합니다.  

 


 넷째, 소송을 필요한 경우 할 수 있는데 우선적으로 가처분 소송을 하시는 것이 좋습니다. 이 가처분 소송은 비용이 적게 들뿐만 아니라 1심 판결로 가집행할 수 있기 때문입니다. 이 경우 준비를 잘해서 1심에서 이길 수 있도록 하여 상대방이 ‘가처분 처분 무효(취소)소송’이나 ‘가처분 효력중지소송’ 등으로 항소하더라도 주민들이 시간을 벌 수 있고 추진위원회는 업무를 진행할 수 없을 것이기 때문입니다. 가령 추진위원회가  하자가 있는 조합설립총회를 공지하는 것에 대해 ‘조합설립총회 금지 가처분’을 넣거나 추진위 단계에서 선정한 시공사와 관련한 비용의 포괄승계에 대해서도 ‘포괄승계 금지가처분’을 넣을 수 있을 것입니다. 일이 끝난 후의 무효 소송인 ‘총회결의 무효소송’, ‘포괄승계 무효 소송‘,’총회결의 일부무효(확인)소송‘ 등은 시간과 비용이 많이 들 뿐만 아니라 보통 공사가 마무리 되어 가는 시기(2~4년)에 대법원까지 가야하는 위험성이 있습니다. 즉 사업이 거의 완료 되어 가서 판례로서의 가치 외에는 실익이 없습니다. 보상을 더 받기 위한 소송 또한 이와 다를 바가 없습니다. 

 


 다섯째, 행정심판을 담당 관청에 청구하는 방법이 있습니다. 재개발 관련해서는 행정심판의 승률이 떨어지는데, 그 이유는 행정심판위원회가 구청 시청담당공무원과 건축 관련 교수나 관련 협회 회원이 하기 때문에 그렇습니다. 그러나 행정심판은 주민 권리주장 외에 행정심판 결과에 대해 행정심판위원회가 심판의 결과와 근거(자료)를 당사자에게 첨부해야하기 때문에 필요한(또는 알지 못했던) 자료를 획득할 수 있다는 장점이 있습니다.           

       

  여섯째, 대법원 판례를 활용하거나 소송의 최종심의 결과를 행정관청에 통보하여 행정지도가 일률적으로 이루어지도록 하는 방식이 있습니다. 이 나라의 최종심급의 법정인 대법원 판례는 위헌의 문제를 헌법재판소에 청구되는 사항을 포함하여 모든 행정과 제도의 기준이 되는 것이기 때문에 그렇습니다. 그러나 아직 재판이 진행중이거나 고등법원에서 종결된 판결에 대해서는 다툼의 소지가 아직 잔존해서 행정관청에서 회피할 수도 있으나 이는 법치국가의 법정신과 헌법기관의 결정을 어기는 중대한 사항으로서 오히려 공무원이 이러한 제기를 하면서 회피한다면, 구청이나 시청 등 담당 관청에서 직접 재판을 통해 자신이 원하는 판결을 받도록 해야 할 것입니다.   

    

 


5. 관련 법령 및 근거

 

 

 

도시및주거환경정비법

 


제11조 (시공자의 선정) ①주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2003.5.29, 2005.3.18, 2006.5.24>

②제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2006.5.24>

 


제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성)

②제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. <개정 2005.3.18>

 


제14조 (추진위원회의 기능) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

1. 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무

2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정

3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성

4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무

②추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다.

③추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.

 


제16조 (조합의 설립인가 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

 


제18조 (조합의 법인격 등) ①조합은 법인으로 한다.

②조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

 


 제24조 (총회개최 및 의결사항) ①조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

③다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

1. 정관의 변경(제20조제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 한한다)

2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법

4. 정비사업비의 사용

5. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약

6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경

 


 제85조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.12.7>

 


5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원

 


 부칙 <제7960호,2006.5.24>

①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

 


②(시공자 선정에 관한 적용례) 제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다.

 

 

 

도시및주거환경정비법 시행령

 


제22조 (추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 법 제13조제2항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다) 운영규정의 작성

2. 토지등소유자의 동의서 징구

3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비

4. 조합정관의 초안 작성

5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

 


제35조 (대의원회가 대행할 수 없는 사항) 법 제25조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. <개정 2005.5.18>

1. 법 제24조제3항제1호·제2호·제5호 내지 제7호 및 제10호의 사항

4. 법 제24조제4항의 규정에 의하여 총회에 상정하여야 하는 사항

 


건설교통부 고시 제2006-330호

2006. 8.25 개정

 

 

 

정비사업조합설립추진위원회 운영규정

 


제5조(추진업무 등) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

  1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무(주택재건축사업에 한한다)

  2. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)의 선정

  3. 개략적인 사업시행계획서의 작성

  4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

  5. 추진위원회 운영규정 작성(다만, 추진위원회 설립승인시 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻은 운영규정을 작성하여 시장·군수에게 신고한 경우는 제외한다) 및 변경

  6. 조합정관 초안 작성

  7. 토지등소유자의 동의서 징구

  8. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비 및 개최

  9. 그 밖에 법령의 범위 내에서 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

②추진위원회는 제1항제3호의 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있다. 이 경우 계약기간은 제7조의 운영기간을 초과하지 아니하여야 한다.

③추진위원회는 주민총회에서 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여 제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다.

④시공자?철거업자?감정평가업자?설계자(제2항에 의한 건축사무소 등과의 용역계약을 제외한다)의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다.

 


제17조(위원의 직무 등) ①위원장은 추진위원회를 대표하고 추진위원회의 사무를 총괄하며 주민총회 및 추진위원회의 의장이 된다.

②감사는 추진위원회의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 주민총회 및 추진위원회에 감사결과보고서를 제출하여야 하고 토지등소유자 5분의1 이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여야 한다.

③감사는 추진위원회의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 추진위원회에 보고하기 위하여 위원장에게 추진위원회 소집을 요구하여야 한다. 이 경우 감사의 요구에도 불구하고 위원장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 추진위원회를 소집할 수 있다.

④감사는 제3항 직무위배행위로 인해 감사가 필요한 경우 추진위원 또는 외부전문가로 구성된 감사위원회를 구성할 수 있다. 이 경우 감사는 감사위원회의 의장이 된다.

 


제5장 사업시행 등

 

 

 

제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) ①정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받은 다음 주민총회의 의결을 거쳐 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 주민총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다.

②추진위원회는 제1항의 규정에 의하여 선정된 정비사업전문관리업자와 그 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 별도의 계약을 체결하여야 한다.

③추진위원회는 제2항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자와 체결한 계약서를 추진위원회 운영기간동안 사무소에 비치하여야 하며, 토지등소유자의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 토지등소유자가 부담한다.

 


제29조(용역업체의 선정 및 계약) ①제28조제1항의 규정은 제5조제2항의 규정에 의한 건축사사무소의 선정과 관련하여 이를 준용한다. 이 경우 “정비사업전문관리업자”는 “건축사사무소”로 보며, 단서 중 “3회”를 “2회”로 변경한다.

②그 밖에 제5조의 규정에 의한 추진위원회 업무범위 내에서의 사업추진을 위한 용역업체의 선정 및 계약방법은 추진위원회가 정한다.

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OS요원이라고 동의서 받으러 다니는 아줌마들 보면  초인종 누를때  사진 찍어서 주거침입죄로 고발하시기 바랍니다.


대법 “주거지 복도·계단 침입하면 처벌 가능” 
 
[ⓒ '글로벌 종합일간지' 아시아투데이]

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거주자의 허락없이 아파트와 빌라 등의 공용 계단과 복도에 들어갔다면 주거침입죄로 처벌할 수 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔다.

이는 공동주택에 사는 사람들이 평온한 생활을 누릴 수 있는 권리를 현관 밖 공용 면적까지 확장한 것으로, 앞으로 불법 채권추심자 등 현관 앞에서 행패를 부리는 사람들을 형사 처벌할 수 있는 근거가 마련된 것이다.

대법원1부(주심 이홍훈 대법관)은 동료가 망보는 사이 빌라 3층까지 올라가 현관문을 두드려보고 나온 혐의(폭력행위 등 처벌에 관한 법률상 공동주거침입)로 구속 기소된 진모(45)씨에게 무죄를 선고한 원심을 깨고 유죄 취지로 파기 환송했다고 27일 밝혔다.

재판부는 “다세대나 연립주택, 아파트 등 공동주택에서 함께 쓰는 계단과 복도는 각 세대의 전용 부분에 필수로 딸려 있고 사실상 주거의 평온을 보호할 필요가 있어 특별한 사정이 없는 한 주거침입죄에 해당한다”고 말했다.

이 사건의 1심을 맡은 서울서부지법 형사단독 재판부는 주거침입을 인정해 징역 8월을 선고했으나 항소부는 “출입이 통제되지 않는 공간이었다”며 무죄를 선고했다. 
<김숙현 기자 shkim@asiatoday.co.kr>

{ⓒ '글로벌 종합일간지' 아시아투데이}


 
너도 나도 리모델링!

실제 지난 2003년 18평에서 23평으로 리모델링한 한 아파트는 사업 비용도 건지지 못한 채 오히려 집 값만 떨어졌습니다.


 | 기사입력 2007-02-17 01:28 | 최종수정 2007-02-17 01:28 

 
[앵커멘트]

분양가 상한제 등으로 재건축이 어려워지자 아예 규제가 완화된 리모델링 쪽으로 돌리려는 단지가 부쩍 늘고 있습니다.

하지만 지어진지 15년만 돼도 가능하다보니 외관상 멀쩡한 아파트까지 리모델링을 추진하는 경우도 있습니다.

김희준 기자가 취재했습니다.

[리포트]

분당의 이 아파트는 지어진지 12년 반이 됐습니다.

외형으로 봐서는 몇해 전에 지은 아파트와 별 차이가 없어 보입니다.

하지만 리모델링을 위해 임시 추진위원회가 구성돼 있습니다.

법적으로 리모델링이 가능한 15년 연한을 맞추려면 2년 반이나 남았는데도 사업 추진에 들어간 것입니다.

[인터뷰:김동섭, 리모델링 추진 아파트 관리소장]

"남은 기간동안 자료를 수집하고 법적인 검토도 마치는 등 준비를 완벽하게 한 뒤 15년이 되면 바로 사업을 추진하려고 미리미리 하는 것입니다."

오는 11월에야 15년이 되는 이 아파트는 지난달 리모델링 추진위원회를 구성하고 본격적으로 사업에 착수했습니다.

내년 1월 착공을 목표로 이미 기본 설계에 들어갔습니다.

[기자]

리모델링 가능 연한이 올해부터 20년에서 15년으로 앞당겨지는 등 규제가 완화되면서 이처럼 추진 단지가 부쩍 늘었습니다.

서울에서만 30개 단지, 만6천가구가 리모델링을 추진 중인 것으로 조사됐습니다.

[인터뷰:차정윤, 리모델링 협회 사무총장]

"재건축에 비해 리모델링은 건축 기간이 1년반~2년 정도로 짧고 건축비도 적게 드는데다 이주 기간도 길지 않아 관심이 높아지고 있습니다."

문제는 리모델링을 집 값을 올리는 기회로 삼아 단지별 특성을 고려하지 않고 무분별하게 추진하는 경우입니다.

[인터뷰:함영진, 내집마련정보사 팀장]

"최근 리모델링 사업의 성공 사례들이 몇 건 나오면서 건설사들도 바람 몰이를 하고 있지만 소형 평형이나 한강조망권 같은 경우가 아닌 입지가 좋지 않은 단지 경우 기대 이익은 높지 않기 때문에 투자보다는 실수요 관점에서 접근해야합니다."

실제 지난 2003년 18평에서 23평으로 리모델링한 한 아파트는 사업 비용도 건지지 못한 채 오히려 집 값만 떨어졌습니다.

부동산 시장의 찬바람을 뚫고 달아오르고 있는 리모델링 붐.

꼼꼼히 따져보지 않고 추진하다가는 건축 기간 동안의 불편에다 금전적 손실까지 감수해야할 지도 모릅니다.

YTN 김희준입니다.

[저작권자(c) YTN & Digital YTN. 무단 전재-재배포 금지]  
 

[출처] 천만명부동산의 꿈 부동산재테크동호회


조합동의서 신중해야

 
 
재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다. 따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.


# 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ?

비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다.


- ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야

우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다

개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다.


# 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야

재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다.

* 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다.

* 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다.

# 주거공용 - 코어면적 확인

코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다.

# 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야

주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다

재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다.


4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다.

2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담?배분함’

3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다.

* 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치

1. 대표권 제한규정 이란 ?

재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우 
법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이 
있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는 
총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할 
수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에 
놓이지 않게 됩니다.
 

2. 관련 규정

도시및주거환경정비법 시행령

제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 설립목적 
2. 조합의 명칭 
3. 주된 사무소의 소재지 
4. 설립인가일 
5. 임원의 성명 및 주소 
6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용


3. 등기시 :

-임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴.

나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상 
대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요. 
단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수 
추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권 
 
출처-인천재개발정보공유  
 

 
비용 명시 안 하면 조합설립 무효
 | 기사입력 2010-01-29 22:34 | 최종수정 2010-01-29 23:42 

 
[뉴스데스크]◀ＡＮＣ▶

도심 재개발을 추진할 때 조합원들에게 동의서를 받는데요.

설계나 신축 비용을 제대로 적지 않은 채 동의서를 받았다면 조합 설립은 무효라는 대법원 판결이 나왔습니다.

박충희 기자가 보도합니다.

◀ＶＣＲ▶

부산 해운대의 한 재개발 현장입니다.

지난 2007년 1월, 재개발 조합 추진위원회는
조합원 267명의 서면 동의서를 받아
구청의 설립 인가를 받아냈습니다.

하지만 이 모 씨 등 주민 75명은
조합 설립이 무효라며 소송을 냈습니다.

자신들이 서명한 재개발 동의서에
공사와 관련된 핵심 내용이
빠져 있었다는 겁니다.

3년 동안의 재판 끝에 대법원은
"동의서의 효력을 인정할 수 없다"고
확정 판결했습니다.

조합설립 동의서에 꼭 필요한 내용인
건축물의 설계 개요나
철거와 신축에 드는 비용이
제대로 나와 있지 않았기 때문입니다.

대법원은 또, 구청이 누락된 내용을
보완하도록 지시하지 않은 채
인가를 내준 건 위법이라고 밝혔습니다.

◀ＳＹＮ▶ 오석준 대법원 공보관
"재개발조합설립 인가신청서에 필요한
소유자의 동의서에는 핵심내용인
건축물의 설계개요와 개략적인 비용이
반드시 명시되어야 합니다."

이번 판결로
허술하게 작성된 조합원 동의서를 받아
서둘러 재개발을 추진해오던 관행에
제동이 걸리게 됐습니다.

MBC 뉴스 박충희입니다.(박충희 기자 piao@imbc.com)
[저작권자(c) MBC (www.imnews.com) 무단복제-재배포 금지]  


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How to run XEN with qemu on Windows

프로그래밍/linux 2010. 10. 28. 02:50

In the previous article, how to run OKL4 based application with android emulator was introduced. Here this time I will introduce another virtualization series, EmbeddedXen running on top of qemu. 

Before diving deep into this virtualization world, I knew there are only two XEN implementations on ARM architecture , one is XEN-ARM, don't know what exact name for this project, maintained by samsung and the other is EmbeddedXen. When I investigated two candidates to test, I could not find the source code for XEN-ARM but for EmbeddedXen, there is an official web site and source code is also available so I picked up Embedded Xen to test the feasibility and performance of virtualized embedded system.

Testing environment

Host OS: Windows XP or above
Cross compiler to compile EmbeddedXen for ARM: android NDK toolchain version arm-eabi-gcc-4.2.1
Compiler to compile qemu: latest MinGW gcc.

Building EmbeddedXen

There is already a good wiki page explaining to build and test but in Windows machine, some parts should be fixed and I will explain these below. It should be noted that this image, at default, can be built to be runnable on a virtual mainstone board which can be setup with qemu.

  • Download source codes: Open cygwin shell and install git if you don't have git installed using cygwin setup application. 
$ git clone git://embeddedxen.git.sourceforge.net/gitroot/embeddedxen/embeddedxen

$ cd embeddedxen
$ patch -p1 < ../embeddedxen-cygwin-patch.diff

  • Compile the sources:

$ build-embeddedxen -u -0 -x

This script will generate an u-boot compatible image which can be loaded in the virtual machine known as mainstone. This generated image is flashable and has no debugging information. If you want to debug Xen, then there is a symbolic image named as vmlinux.xen containing full debugging information. Later I will show how to debug xen code with help of gdb.


Building custom qemu executable

qemu-0.12.5 version can be compiled under MinGW shell so open MinGW shell. configure may require to install zlib and optional SDL library. In this case, here is a useful link. 
Original qemu source seems to have a bug which cannot start boot loader code when this embeddedXen rom is loaded so a patch file for this should be applied. Now let's do it.

  • Download source and untar it.

$ cd {work_directory}
$ wget http://download.savannah.gnu.org/releases/qemu/qemu-0.12.5.tar.gz
$ tar xvfz qemu-0.12.5.tar.gz

  • Download a patch file enable to load and run the above xen image and apply it.
    qemu-xen-mingw.diff

$ patch -p0 < qemu-xen-mingw.diff

  • Compile qemu

$ cd qemu-0.12.5
$ configure --target-list=arm-softmmu --enable-sdl
$ make



Running EmbeddedXen

In order to simulate mainstone board on qemu, two flash files should be provided and here is the command to create them

$ cd {work_directory}
$ mkdir images
$ dd if=/dev/zero of=./images/flash1 bs=32M count=1
$ dd if=/dev/zero of=./images/flash2 bs=32M count=1

Now it is time to launch qemu with embeddedXen image

$ qemu-0.12.5/arm-softmmu/qemu-system-arm -localtime -M mainstone -kernel embeddedxen/xen/arch/arm/boot/uImage.mainstone -pflash ./images/flash1 -pflash ./images/flash2 -m 256 -serial telnet::4444,server



Debugging EmbeddedXen with gdb

As you can see in the above picture, there seems to be some bug in the xen code around mapping I/O of mainstone. You want to debug it? No problem, here is the instruction.

1. Add -s and -S option in the above command line. "-s" option make gdb enable remote debugging through TCP::1234 and "-S" option make qemu wait until gdb connection is established.

$ qemu-0.12.5/arm-softmmu/qemu-system-arm -localtime -M mainstone -kernel embeddedxen/xen/arch/arm/boot/uImage.mainstone -pflash ./images/flash1 -pflash ./images/flash2 -m 256 -serial telnet::4444,server -s -S

2. Open telnet session with address 127.0.0.1:4444 and connect.

3. After telnet connection for serial console is made, open another shell windows and run gdb and set break point.

$ cd {work_directory}
$ arm-eabi-gdb embeddedxen/vmlinux.xen
(gdb) br __start_xen_arm
(gdb) target remote :1234
(gdb) c


Then after few second, gdb will be waiting for user input at the break point.

(gdb) br __start_xen_arm
Breakpoint 1 at 0xff0089bc: file xen/arch/arm/hypervisor/setup.c, line 550.
(gdb) c
The program is not being run.
(gdb) target remote :1234
Remote debugging using :1234
[New Thread 1]
0xa0000000 in ?? ()
(gdb) c
Continuing.

Breakpoint 1, __start_xen_arm () at xen/arch/arm/hypervisor/setup.c:550
550             mbi.mods_count = 1;
(gdb)



free counters
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Running a simple hello bare metal app on Android emulator

프로그래밍/Google Android 2010. 10. 18. 19:02
If you are very poor developer who cannot afford to buy any cheep ARM evaluation kit, then qemu arm version including Google android emulator is a very good tool to experiment any embedded sw stuffs.

Here some instruction to run a basic C application to print "hello" message on Android emulator are shown.
All information listed here are all taken from the following very useful link and I modified source a little bit to support Android serial console out. 


So I will explain my modifications only which comes from the different serial port configuation used to stdio between versatilepb and android goldfish.

#define GOLDFISH_TTY_PUT_CHAR (*(volatile unsigned int *)0xff002000)

/*
 * This does not append a newline
 */
static void putc(int c)
{
GOLDFISH_TTY_PUT_CHAR = c;
} 

void print_uart0(const char *s) {
 while(*s != '\0') { /* Loop until end of string */
 putc(*s); /* Transmit char */
 s++; /* Next char */
 }
}

Full source code can be downloaded here and compiling it will generate test.bin. It can be compiled with google arm tool chain version 4.2.1 included in Android NDK and include that into current PATH list.
baremetal.zip
mkdir baremetal
cd baremetal
unzip ../baremetal.zip
./bd.sh

To test this bare metal app, 

export ANDROID_SDK_ROOT={path to android sdk}

emulator @fry -kernel ./test.bin










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Let test okl4_android examples on android_emulator under windows OS

프로그래밍/Google Android 2010. 10. 1. 16:37
I do most jobs on Windows for convenience and it makes me to find a way to port some useful linux applications. Here I introduce how to compile okl4_android_3.0 and emulator application runnable on Windows. If you want linux version, then see original link. http://ertos.nicta.com.au/software/okl4htcdream/


Compile android_emulator-ok using MinGW ( Edit: Do not use this. This windows version seems to have problem in dynamic translation from ARM code to x86 ).

1. Download emulator source. android-emulator-ok.tar.gz
2. Unrar it to {emulator_path}.
3. Apply the patch. 
4. Before running build-emulator.sh to build emulator, an sdl package should be compiled but the sdl source included in the above tar file has a compile error with mingw so I recommend to find different way.
5. Download qemu package included android froyo version. http://android.git.kernel.org/?p=platform/external/qemu.git;a=summary
6. Untar qemu package to {qemu_path}
7. cd {qemu_path}/distrib/sdl-1.2.12
8. ./android-rebuild.sh --sdl-config=$LOCAL/bin/sdl-config
9. Now ready to compile emulator
10. cd {emulator_path}/qemu
11. ./android-rebuild.sh --sdl-config=$LOCAL/bin/sdl-config --install=$CURDIR/emulator


Compile qemu included in latest android version using MinGW.

2. build SDL first
cd /d/work/qemu/distrib/sdl-1.2.12
./android-configure --prefix=/d/work/local
make
make install

3. Download below patch and apply it.
4. Build qemu
cd /d/work/qemu
./android-configure.sh --sdl-config=/d/work/local/bin/sdl-config
make



Compile okl4-android_3.0 using cygwin

Build okl4_android-3.0 binary using cygwin. Because python lower version 2.6 is required to compile okl4 source tree without any compile error, we need to install cygwin with python version 2.5 and it could not be done in MinGW. Please correct me if I am wrong.

1. For successful compile, setup build environment.
2. Download android-ndk package
3. Install it somewhere
4. export PATH={ndk_root}/build\prebuilt\windows\arm-eabi-4.2.1\bin:$PATH
5. Download soruce : okl4-android-3.0.tar.bz2
6. cd {okl4_path}
7. tar xfvj okl4-android_3.0.tar.bz2
8. Download and apply the patch. 
9. cd okl4-android_3.0
10. tools/build.py machine=androidsim project=examples example=hello PYFREEZE=False TOOLCHAIN=gnu_arm_eabi_toolchain
11. The above command will generate image.elf file successfully but failed to generate image.boot file. I don't know about python and someone will help me what is wrong?



Running emulator with okl4 test app under MinGW

1. Create an avd file(here froyo) required to run android emulator
2. Run emulator with okl4 example
cd /d/work/
./qemu/objs/emulator.exe @cupcake -os-type okl4 -show-kernel -verbose -kernel ../images/image.boot.bin




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Android Tips #2

프로그래밍/Google Android 2010. 9. 8. 21:39

1. How to change file ownership

ex) adb  shell chown 0.2000 /system/bin/bluetoothd


2. android_filesystem_config.h contains predefined User and Group IDs

3. What you must check when kernel panic happens:

Brad Davis  
프로필 보기  
 추가 옵션 9월4일, 오전1시45분
And read all the other "Kernel panic" threads for all the other 
suggestions. 

Again (as a summary): 

1. You need a double buffering frame-buffer driver. 
2. You need MMAP() support on the /data file system. 
3. You need all the Android specific kernel code enabled in your 
kernel. 
4. You need enough RAM to run all the Android code (start with 
192meg). 
5. You need various other features of the Linux kernel enabled and 
running (see a config file from a running Android build). 
6. You may need specific support for your board (drivers and/or 
binding subsystems to drivers). 
7. You may need specific support for your processor architecture (and 
don't assume all architectures are equal). 
8. You need a working fake (if not real) power management driver. 

You also need to be able to use logcat to see the userland log 
messages to see where the system is really dieing. 



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[마이다스]재테크팁

유용한 댓글들 2010. 7. 14. 16:43

원본: 

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=1082675&pageIndex=7&searchKey=&searchValue=&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F


안녕하세요.. 오늘은 날씨가 유난히 덥습니다.

 

요즘은 사람들이 재테크에 관심이 많은 것 같습니다.

 

가끔 주의 사람들이 저에게 증시, 환율, 원자재, 금, 거시경제, 지방경제정책

이나 경제 뉴스에 대한 궁금증을 물어보곤 합니다.

 

어떤이는 제의 조언을 하는 데로 따라서 하는 사람이 있고

어떤이는 그냥 우스게 소리로 넘기고 자신의 소신대로 재태크를 합니다.

 

하기사 제가 그렇게 재테크를 잘하는 사람이라면 이렇게 살지도 않았겠지만 말입니다.

 

얼마전까지 10억만들기 열풍이 한국사회에 불었습니다.

그러면서 동시에 펀드 열풍이불고 있습니다.

 

 지금은 랩어카운트 열풍이 붑니다.

 

랩어카운트 도입단계에 제가 다니던 증권회사에서 자격증을 따라고 해서리

별별 자격증을 다 땄습니다. 지금까지 그 자격증이 유효한지

모르겠지만 한 5 ~ 6개 정도 금융자격증을 땃던것 같습니다.

 

그런데 그때는 별로 랩어카운트가 유행도 아니고 누구도 랩에 대해서 이해를 하지 못하고

일반 증권회사 직원들은 일임매매를 법적으로 할수 있는 창구정도 생각을 했습니다.

 

이렇게 시간이 지나서 이렇게 랩이 대단한 선풍을 맞이할줄 몰랐습니다.

 

그런데 너무 지나친 광풍 즉 버블은 그 후에 후유증이 큽니다.

랩에 관심이 있으신 분들은 조금 주의가 필요한 시점이기도 합니다.

 

과거의 사례를 보면 열풍이 불었던 현대증권 바이코리아 열풍, 적립식펀드 열풍, 미래에셋 펀드 열풍,

아파트, 오피스텔 열풍 등등 열풍에 참여

 

 즉 버블에 뒤늦게 참여한 사람치고 재테크에 성공한 사람은 없습니다.

 

사람들이 단순하게 재테크라는 말을 사용할때 한방에 한큐에 돈을 번다고 생각합니다.

 

하지만 재테크는 오랜 고난과 실연을 통해서 이루어집니다.

 

저도 개인적으로 재야의 고수들을 조금 알고 있습니다. 하지만 이들 대부분이 주식에서

완전 쪽빡이 나서 자살하려고 하거나 풍지박산이 난 사람들이 재기한 사람이 대부분입니다.

 

이들의 공통점은 리스크를 조절할수 있다는 것입니다.

 

그 아무리 좋은 재테크 수단 치고 리스크없이 안정적이고 고수익 상품은 어디에도 없습니다.

아마 그럴경우 폰지 금융사기임에 틀립없기 때문입니다.

 

지금부터 제가 개인적으로 해왔고 하고 있는 재테크에 대해 잠시 팁으로 드리겠습니다.

 

한방에 부자가 되는 것이 아니니 마음이 조급한 분들은 신경쓰지 마시고 자신의 소신껏

하시길 바랍니다.

 

개인적으로 대딩때 부터 알바를 했습니다. 그래도 비교적 잘 살았고 국립대를 다니던 시설이라

등록금 걱정은 없었습니다.

 

그래도 등록금은 부모님께서 내주시고 나머지는 제가 벌어서 썼습니다.

학교 다닐때 가장 중요한 알바는 장학금을 타는 것이였습니다.

 

1학년 1학기를 제외하고 3년 반동안 전액 장학금을 받았습니다. 등록금 고지서에

0원 이라고 찍혀있는 등록급 고지서를 학교 교내 은행에 가져다 주면 여직원이 저를

한번 우러러 봅니다.

 

사실 안내도 되는데 그냥 뿌뜻한 마음에 계속 냈습니다.

 

아직도 저희 부모님은 제가 장학금을 탔다는 사실을 모르십니다. 왜냐면 장학금을

탔다고 하면 혹시나 등록금을 안주실까봐 말이죠.ㅋㅋㅋ

 

일년에 등록금으로 200만원이 저축이 되고 알바하여 100여만원 정도 모여졌습니다.

 

사실 뒤돌아보면 집안에 등록금정도 부모님께서 내주실 형편이 되신다면 공부 열심히

하는 것이 젤루 좋은 알바입니다. 1년 내내 알바해봐도 학생이 그렇게 큰 돈을 만져보기

쉽지 않습니다. 그리고 쉬는 시간에 알바를 하는 것이 났습니다.

 

하여간 저의 경험이 그렇습니다.

 

300만원이면 일년에 한달에 용돈이 25만원 이상 생깁니다. 교내 밥값이 600원이던 시절

술퍼먹고 놀아도 남는 돈입니다.

 

그래서 조금 남는 돈으로 저축도 했다가 주식동아리를 가입하고 주식을 했다가

한방에 날려먹고 그것이 인연이 되었는지

 

증권회사에 입사했습니다. 사실 주식으로 승부를 내려 들어갔지만 증권회사에 입사하니

주식을 잘해야 하는 것이 아니라 영업을 잘해야 하는 것이라는 것을 알고

나중에 그만 두었지만 말입니다.

 

대학교때는 절대적으로 알바를 하는 것보다 공부를 해서 전액장학금을 타는 것이 재테크 1번입니다.

 

직장을 다닐때는 증권회사를 다니다 보니 돈을 조금 만지지만 총각때라 결코 모여지기도 않고

근로자 비과세 저축을 가입하고 1년에 3번도 더 해약을 했습니다.

 

결국 비과세이던 이자가 높던 중요한 것이 아니라 지출관리가 중요해졌습니다.

 

그리고 빚을 지기 시작했습니다. 사람들이 말하는 빚이 아니라 재테크의 빚을 지었습니다.

돈이 별로 없을때 돈을 모으는 방법으로 심리적인 자극을 주는 것입니다.

 

예금은 내가 돈이 있다는 생각으로 금전적으로 빵꾸가 나면 예금을 깨고 보험도 해약을 합니다.

하지만 빚은 반듯이 부담입니다.

 

그래서 500만원을 모아서 1년만기 예금을 한후에 다시 적금담보대출을 받습니다.

그리고 다시 500만원에 예금에 가입했습니다. 총 예금금액은 1000만원 되었습니다.

 

당연히 미친놈이라고 하지만 왜냐면 예금이자보다 예적금담보대출이 2%이자가 더 높습니다.

 

당연히 예금하면 손해가 됩니다. 하지만 예금통장은 장롱뒤로 던져버립니다.

 

이제는 적금 담보대출을 돈만 조금만 생기면 갚아버립니다. 이자가 나가는 것을 알기에

예금을 하는 것보다 잘 갚아집니다. 그런식으로 하다보면 젊을때 소비의 절제도 되고

사실상 이자는 손해를 보더라도 심리적인 압박으로 잘 모아집니다.

 

이렇게 몇년을 하다보면 어느새 돈이 불어납니다.

 

이런와중에 몇년에 한번 경제위기나 호기가 옵니다. 즉 정상범위에서 오버가 될때가 옵니다.

 

금리, 환율, 주식, 채권 등에 메카니즘을 잘 이해해야 가능합니다.

 

주식을 벌거 없습니다. 슬픈 야그지만 증권회사 직원이 자살을 했다는 둥

모든 경제전문가들이 더욱 폭락을 한다는둥, 술집에 갔더니 주식때문에 죽을 것 같다는 둥

 

그런 와중에 폭락이 오면 주식 종목으로 가지 말고 인덱스로 들어 갑니다.

 그렇다고 다 들어 가는 것이 아닙니다.

 

3000천만원이라면 1000만원씩 들어 갑니다. 첫번째 1000만원은 위와 같은 상황이 자신이

느끼는 지점에서 들어 갑니다.

 

 그리고 기다리다 거의 자신의 느끼는 지점보다 더 빠지게 되어 있습니다.

 

시장은 자신의 믿음을 더욱 의심할때 움직이기 마련입니다. 그리고 첫번째 1000만원

넣고 너무 빨리 가입한 것이 아닌가 하는 의구심이 들때 또 1000만원을 가입합니다.

 

그리고 기다립니다. 줄기차게 기다립니다. 무조건 인덱스 펀드만 가입해야 합니다.

인덕스 펀드만이 기다릴수 있는 인내에 버틸수 있습니다.

종목은 중간에 부도나면 말짱 꽝이거나 지수와 반대로 움직이는 놈도 있고

방향을 못잡는 놈들도 있습니다.

 

그리고 기다리다가 첫번째 1000만원에 가입한 금액이 플러스로 돌아서면 다시

1000만원을 가입합니다.

 

이것이 피라미딩에 변형 전략입니다.

 

그리고 나중에 너도 나도 주식시장에 연일 연고점 돌파에 9시뉴스에 메인으로 주식시장

야그들이 나오고 동료들에 관심없던 동료들이 주식계좌를 트고

 

시장전문가라는 사람들이 너도나도 이구동성으로 상승상승을 외칠때 매도준비를 합니다.

그리고 드디어 추적60분이나 메인 시사프로그램에서 주식 과열에 대한 주제로

프로그램을 다룰때 가차없이 매도를 합니다.

 

이때가 되면 거의 정책금리가 최고조에 있습니다. 그리고 금리도 높습니다.

 

이럴때 인덱스에서 가입원금인 3000만원은 고금리 예금에 가입합니다.

 

나머지 벌은 수익금은 채권형 펀드에 가입합니다.

과열이면 정책금리는 반듯이 하락을 하게 됩니다. 당연 채권수익율이 올라갑니다.

 

더욱 도전적인 사람은 원화가 유난히 강세라면 달러를 매입해도 좋습니다.

하지만 달러매입은 장기적인 적극적인 방법은 아닙니다.

 

대충 이런 메카니즘을 통해서 이루어 집니다.

 

그런데 이런 상황이 매번 오는 것이 아니라 10년에 1회나 2회정도 옵니다.

그러니 이런 기회가 오면 가차없이 예금을 들어던 것을 깨거나 일부를 깨서

가입하면 됩니다.

 

그러니 이런 기회가 올때 과감하게 현금으로 쏠 자금이 예금으로 모아져야 합니다.

대출은 안됩니다. 기회가 와도 대출은 우리를 시간앞에 잡아두기 때문입니다.

 

재테크의 기본은 무조건 예금, 적금입니다.

 

이제는 자신의 금융자산이 집을 제외하고 1억이상이 되면 재테크 방법은

물론 빚은 없어야 됩니다. 재테크에 빚은 가장 큰 악재입니다.

 

빚내서 아파트사거나 주식을 사서 성공할수는 있습니다. 그만큼 레버리지를 높이는

효과가 있지만 만일 상품가격이 하락하면 재기하기 힘듭니다.

 

결코 레버리지를 높여서 성공을 하면 다음에 더욱 큰 레버리지를 이용하게 되고

이러다 한번만 걸리면 큰장입니다.

 

복리고 지랄이고 필요없습니다. 사실 복리상품은 시중에 거의 없습니다.

복리의 마술 같은 소리는 개소리입니다.

 

그냥 심적인 복리가 중요합니다.

 

단기 유용 자금 귀찮아도 매일 CMA로 이체합니다.

 

1달 단위로 예금을 가입합니다. 12달이면 1억 2천만원이 필요합니다.

 

3천만원은 본인 비과세상품(제2 금융권), 1천만원은 (세금우대)

와이프가 있으면 와이프(비과세 3천만원), 1천만원 (세금우대)

 

일단 8달은 세금없이 예금을 할수 있습니다.

 

매월 5%이자로 납입하면 세전이자는 50만원이 됩니다.

물론 6달은 비과세이니 50만원 그래로고 2달은 세금우대 4달은 세금띠고 나옵니다.

 

그리고 매월마다 같은 날에 예금을 가입하고 적금하나를 100만원짜리 가입을 합니다.

그러면 이자 50만원과 자신에 월급이나 수입 50만원으로 매월 100만원에 적금을

가입합니다.(한방에 들어놓지말고 나누어서 들다가 연말이나 자금 경색으로

특판예금이 나오면 가입을 더합니다. 그때는 다음달이나 다다음달 예금을

예적금 담보대출로 땡겨서 가입합니다.)

 

결국 1년뒤는 적금이 1200만원이 됩니다. 예금은 만기에 해지하자 말자 재가입합니다.

결국 12달 뒤에 다시 적금은 예금으로 가입을 합니다. 그러면 1년후에 1달 가입금액은

1천만원이 아니라 2200만원이 됩니다.

 

그러면 1년에 1달씩 2200만원 가입금액이 됩니다. 즉 매월 월급이외에 월급을 또 타는 날이

생기는 것입니다. 그럼 매월 예금을 가입하는 것도 즐겁고 돈을 모으고 불어나는 것을

심리적으로 만족감을 느끼기에 즐겁습니다.

 

또한 적금만기 1200만원으로 예금을 재가입하지 않아도 조금 무리한 투자로 주식이나

원자재, 달러, 금 등의 투기적 자산에 과감하게 투자도 가능합니다.

 

매달 이자를 받고 이자를 적금으로 다시 적금을 예금로 바꾸다보면 생각보다

돈이 더 불어납니다.

 

그렇다고 이 돈을 쉽게 쓰면 안됩니다. 만일 당신이 3000만원짜리 차량을 구입할 경우에

당신은 월 150만원에 기회비용과 차량 감가상각 즉 5년뒤면 800만원 기회비용과

원금이 날아가버립니다.

 

이후 돈이 규모가 커지면 차량은 1년 이자만으로 구입가능하면 구입하실수 있을 것입니다.

 

재테크 좋지만 진정한 재테크는 시간이 걸리고 또한 노력이 필요하고 원금을 회손을

시키면 안되는 것.. 즉 인플레이션 보다 더 높은 수익을 내는 것이 재테크이지

 

일확천금을 버는 것이 재테크가 아닙니다.

 

생각보다 쓰다보니 시간이 많이 걸려서 이만 줄입니다.

 

다음에 다른 팁도 알려드리겠습니다.


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Posted by kevino
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