아파트 리모델링의 비밀
(추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는 
토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’고 규정하고 있다고 합니다.
그리고 재개발,재건축,리모델링 동의서가 과반수가 넘었어도 재개발,재건축,리모델링 반대 동의서 과반수만 
넘기면 소송으로 맞붙습니다.그리고 판사는 서로 과반수가 넘었다고 하니 믿을수 없으니 인감 증명서 떼오라고 합니다.
리모델링 찬성동의자는 인감증명 잘 안떼줍니다. 그러면 해산 시킬수 있읍니다.

리모델링의 함정을 모르고 
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있읍니다.

재건축,재개발,아파트 리모델링 추진위원회의 비밀

먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠읍니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를 
찿습니다. 리모델링 업자는 재개발 재건축 하면서 온갖비리로 수백어씩 수천억씩 먹는 모습을 보고 같이 
수억씩 먹던 건설업하던 업자입니다. 어떻게 돈 먹는지 아는 놈이니 저도 한탕 해먹을려고 여기저기 
기웃거립니다. 그러나 노무현 정부에서 20년 이상된 아파트를 재건축하던 법을 이상하게 복잡한 식으로 
만들고 40년 정도 돼야 재건축을 할수 있도록 만들자 건설업자들의 반발이 엄청나자 리모델링은 슬쩍 15년 
이상만 되면 아무나 할수 있도록 법도 없는 리모델링을 할수있도록 법을 바꿔 버립니다.
그러자 건설업자들은 리모델링이 뭔지도 모르는 주민을 상대로 법도 없는 리모델링을 하면 떼돈 벌것처럼
떠들고 다닙니다. 그러나 리모델링 업자는 건설사를 미리 끼고 합니다. 리모델링업자가 건설사 중 하나를 
먼저 만나 지역 사업소 소장과 같이 하기로 하고 여기에 대한 모든 법적 금전적 지원을 받습니다.
선설업자들이 지금까지 재건축,재개발로 다져진 노하우를 법도 없는 리모델링에 적용하니 누워서 떡먹기인 
아주쉬운 일이지요.
그리고 그 아파트에 사는 부동산중개업자를 끼고 리모델링 업자와 건설사가 주민들 등쳐먹기위해 만반의
준비가 되었읍니다. 

아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년된 아파트에
집을 사서 들어옵니다.
그리고 이사오자 마자 부동산 중개업자와 부동산 중개업자가 아는 몇몇 주민을 포섭해서
리모델링 추진위원회를 발족합니다.그리고 한달만에 추진위원장과 임원을 선출합니다.
추진위원장은 리모델링 업자가 되는게 당연 합니다
건설사가 대주는 리스된 외제차 타고 대형 평형의 집이 자기집이라는 추진위원장을 믿고
연대 보증까지 서는 주민을 속여 자기 뱃속을 채우려는 추진위원들이 됩니다.
리모델링만 되면 건설사가 수십억씩 준다는 말에 멍청한 추진위원들은 건설사에 연대보증을 섭니다.
바로 건설사가 투입하는 비용이 손해날시에는 모든 비용을 연대보증인에게 받아내야 건설사가
손해를 보지 않기 때문입니다. 이런 안전 장치가 없으면 건설사는 들어오지 않습니다.
수십억씩 건설사로 부터 받을수 있다는 생각에 멍청한 추진위원들은 연대보증을 서고 
연대보증이 무섭다는 것을 아는 사람은 연대보증을 안섭니다.연대보증은 우리나라에 
주민등록번호만 있으면 죽을때까지 쫓아다니는 사실을 모르는 추진위원들은 건설사로부터
수십어씩 받을 생각에 아무 생각이 없습니다.하다못해 추진위원장의 집 등기부 등본도
떼보지 않습니다.추진위원장은 벌써 전재산 다 빼돌리고 집은 대출을 너무 많이 받아 
더이상 대출도 되지 않을 집을 만들지요. 
소문나면 안되므로 리모델링 추진위원장과 핵심 간부인 감사 이사 들 몇명이 
연대보증을 섭니다.
그러면 손해 날것이 없는 건설사는 마음 껏 돈을 쓰다가  사업이 안되면 연대보증인들에게
돈달라고 합니다.사업비가 이렇게 들어갔고 너희들이 연대보증 섰으니 돈달라고 하면 
추진위원들은 추진위원장을 보고 갚으라고 합니다.
그러나 추진위원장이란 놈은 벌써 전재산 다 빼돌리고 재산 없다고 배째라고 합니다.
추진위원장 집 등기부등본 떼보면 대출을 너무 많이 받아 경매붙여도 받을 돈이 없으니
연대보증을 선 추진위원들에게 돈 갚으라고 경매붙이고 직장에 월급 가압류 들어오고 
난리납니다. 꽁돈 수십억 먹을려다 전재산 말아먹는 거지요. 바로 연대보증이 얼마나 무서운지 모르는
한심한 사기꾼들을 또 등쳐먹는 추진위원장입니다.
그러면 추진위원장은 직업도 없으면서 어떻게 먹고 사느냐하면 시공사에서 돈 받고 정비사업자에게서
돈받고 잘먹고 잘 삽니다. 바로 건설사가 무이자 대여금이라고 3억씩 주고 한달에 800만원씩 
주지요.추진위원회가 리모델링 조합이 설립때까지 한달에 800만원씩 주는데 무슨 걱정이 있읍니까?
이내용이 창립총회 책자에 그대로 있읍니다.바로 변호사법 위반입니다.알선수재
입니다. 건설사로 부터 무이자로 3억 받은 돈은 이자가 제일 쎈 곳에 예금하고 이자만 받아도 한달에 
수백만원씩 받을수 있읍니다. 이돈을 추진위원장 맘대로 쓰는데 엄연히 횡령입니다.
건설사 사장은 배임 행위입니다. 
그리고 동대표회의 사람들 과반수 이상을 자기사람으로 만들고
리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 돈을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 돈을 줍니다.

추진위원장과 추진위원들과 임원들이 선출되었으니 
건설사의 망 잘든는 추진위원장은 건설사가 하라는 대로 협력업체를 선정합니다.
건설사가 시키는 대로 정비사업전문 관리업자와 설계사무소를 선정합니다.
법도 없으니 건설사와 짜고 정비업체를 선정하는데 아주 쉽습니다.
정비사업 전문 관리업자는 건설사가 선정할때까지 그 건설사를 대신하여 추진위원장을 
돕는 조직입니다. 소위 깍두기라는 서민 등쳐먹는 애들이 같이 들어옵니다.

정비업자는 정비 업체를 선정해줘서 고맙다고 무이자 대여금이라고 1억을 리모델링 추진위원장에게 
줍니다. 정비업체에 대여금이라는 명목으로 돈을 빌려사용하고
정비업체는 공사가 이루어지면 철거사업등으로 주민들을 내쫓고 철거사업후 발생한 고철 등 을 팔아 막대한 수입을 챙깁니다.
그러나 리모델링 정비업자 뒤에 거대한 시공사와의 담합이 있다는 것을 모르고 들어오면 
대여금도 리모델링업자에게서 못받습니다.바로 시공사의 코치를 받은 리모델링업자가 
계약서에 리모델링이 되면 돈을 주기로 계약을 한다고 합니다.
그러니 안되면 소송걸어보았자 언제 돈을 안준다고 그랬냐? 리모델링 되면 돈 준다고 했지 않았냐?
그러면 소송에서 정비업자는 지고 맙니다.
이일을 뒤에서 조종하는 것은 시공사입니다.

정비업체는 외주업체에서 OS요원이라는 외주업체의 아줌마들을 50명 정도 한달 동안 아파트 단지에 풀어 놓습니다.
이 아줌마들은 이런 일만 전문으로 하는 아줌마들입니다.
정비업체는 추진위원장과 짜고 하루에 일당 30여만원을 주고 리모델링 조합 설립 동의서 한장 받을때마다 
수만원씩을 더 줍니다 그러면 아줌마들 눈에 불을 키고 온갖 감언 이설로 리모델링만 되면 수억씩 집값 오른다고 
리모델링공사비도 없는 리모델링 조합 설립 동의서를 쓰라고 합니다. 심지어 리모델링 동의서를 써주면 
성접대도 해준다고 합니다. 돈이 좋은가 봅니다.그러나 이 아줌마들 나중에 찾지도 못합니다.
외주업체에서 아르바이트 하는 사람들이 책임이 없기 때문에 수억씩 안오르고 빚더미에 올라도 
책임을 물을 수 없습니다. 바로 아파트 복도에 들어가도 주거침입이라는 대법원 판례도 무시하고 
집집마다 돌며 온갖 감언 이설로 집값이 수억씩 오른다고 막무가내로 리모델링 조합 설립 동의서를 
써달라고 합니다.그러면 주민들이 리모델링 조합 설립 동의서가 무엇인지도 모르고 씁니다.
리모델링조합설립동의서는 법적으로 자신의 전재산인 아파트의 소유권을 조합에 넘기고 자신은 
소유권을 주장할수 없다는 
것을 모릅니다. 등쳐먹기 참 쉽죠. 나중에 리모델링되어 비용이 수십억이 돼도 그리고 추가분담금이 
수십억씩 돼도 추가분담금을 내지 않으면 그집은 경매에 붙여지는 꼴이 난다는 것을 모릅니다. 
바로 보증에 서명하는 것을 모릅니다.

이제는 리모델링 조합 설립 동의서를 받을 만큼 받았으니 시공사로부터 추진위원장은 합법적으로 돈을 받기
위해 리모델링조합 창립총회를 해야합니다.

창립총회에 자신과 같이 해온 건설사를 시공사로 선정 해야 겠지요.
바로 연대보증이 있기 때문에 꼼짝없이 아무리 비싸도 시공사로 선정해야합니다.
다른 건설사로 시공사를 선정 했다가는 무서운 연대보증이 힘을 발휘하지요.

자 창립총회는 해야겠는데 중요한 시공사를 맘대로 하고 싶으니 창립총회 서면결의서를 받는 겁니다. 
서면 결의서는 창립총회에 참가 못하나 위임장처럼 자신의 의견을 채택해달라는 겁니다.
이일을 누가 할까요? 바로 외주업체 아줌마들을 시킵니다.그러면 돈을 받고 싶은 아줌마들 친절히
여기 여기 여기 쓰세요 합니다.그러면 그대로 하지요. 참 쉽죠.

자 창립총회 날짜가 되었읍니다 
 좀 아는 사람들이 리모델링 반대추진위원회를 만들어 창립총회날 창립총회를 못하게 깽판 놀까봐
경호업체라는 조직폭력배들을 부릅니다. 주민이라면 누구나 자기의 재산권을 행사할 수 있는데도 
불구하고  조직폭력배들을 불러 리모델링 조합 설립 동의서를 낸 사람만 창립총회에 들어갈 수
있읍니다. 그리고 그들만의 창립총회는 번갯불보다도 빠르게 이루어집니다.
이제는 뒤에서 도와주던 건설사가 시공사가 되었으니 3억은 입찰보증금에서 무이자 대여금으로 되고 
창립총회에 있는대로 한달에 800만원씩 시공사에서 돈을 받아 쓰면 됩니다.추진위원장은 자기 재산 다 
빼돌렸고 직업도 없으니 사업 실패시 몸만 빠져 나가면 되고 사업실패시 연대보증 선 추진위원회 간부들만 
죽어나는 겁니다.
사업 성공했더라도 자기들에게 수십억씩 주면 곧 소문나니 추진위원장만 쳐먹고 말고 몇명은 몇천 주고 맙니다.  

시공사도 공사에 수주하고 참여할려면 돈이 들어가기 때문에 혹시 모를 사업실패에 대한 담보로
리모델링 추진위의 감사 이사등 핵심 간부들을 연대보증을 세운다고 합니다.
그래야 사업실패시 추진위에서 쓴 돈과 자기들이 들어간 돈을 주민등록번호만 있으면 
어디를 가든 끝까지 받아내겠다는 겁니다.
그러나 머리에 든것이 없는 추진위원들은 연대보증을 서고 보증무서운지 아는 사람들은 연대보증
절대 서지 않습니다.그러나 이를 아는 추진위원장은 모든 재산을 빼돌리지요.
자기재산을 가족이름으로 빼돌리고 추진위원장은 시공사로부터 돈을 받아 외제차 굴리며 초호화 생활을 하지요
연대보증을 선 무지한 추진위원들은 추진위원장집 등기부등본도 안 봅니다. 벌써 추진위원장은 주택담보 대출로
더이상 대출도 안되는 집입니다.
입찰 보증금이라는 명목으로 보통 3억 여원의 돈을 주고 창립총회후 무이자 대여금으로 
전환된다고 합니다. 그리고 창립총회 책자에 보면 무이자대여금으로 보통 한달에 800만여원의
돈을 받습니다. 아주 시공사의 직원이 된 추진위원장은 주민을 위해 일하지 않습니다.
그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립 
총회를 합니다.그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로 
돈을 받고 그돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자,부동산 중개인,정비업체,
그아파트 동대표들,그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고 
건설비를 못내는 할아버지,할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게
됩니다.그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다.그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과 
나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고
합니다.
시공사는 사업 실패시 비용을 연대보증을 선 리모델링추진위원들에게 받고 다음에 그 아파트가 
재건축이되든 재개발이 되든 자기들이 시공사가 되기위해서 쓴 비용이고 자기들이 시공사가 안되면
다른 시공사에게 사업실패시까지 가용한 비용을 요구하고 비용을 주지 않으면 다른 추진위를 만들어
괴롭히면 사업지연으로 이자부담과 비용 부담이 늘어나니 다른 시공사는 그 돈을 준다고 합니다

바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자와 시공사의 일반적 업무입니다.

재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고
현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로 
리모델링이 된다고 할때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고
현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가,금리등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당
380만원 이상을 요구합니다.  
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대 
아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 막대한 추가분담금을 내라고 하고 건축비를 낼수없고 못내면 경매처분되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다.리모델링업자는 불법,탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를 
동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다.리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니 
당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다.돈낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분되고
집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요?능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 리모델링된 집이 경매넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 아무도 없습니다.

아파트 리모델링의 비밀과 해결책
(추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는 
토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’고 규정하고 있다고 합니다.

자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요?

첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.

예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면 
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다.
즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만 
이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다.
리모델링시의 계약면적은 전용면적+증축면적+공유면적으로 계산하기 때문입니다.

일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용+증축면적)+33㎡(공유면적)이 되며,
공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.
사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는 
이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.
그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까?
그것 역시 아닙니다.
조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.
리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데,
주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고,
리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니
최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.
취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.
그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;
세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 
추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 
결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서, 
최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만,
잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.
결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고,
집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.
리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...

둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.
재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만,
리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도
이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고,
원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만,
이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.
그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다.
일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠
그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.
그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.
기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 
이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라 
5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.

셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.
리모델링에 찬성하는 사람들은..
리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면 
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠.
그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에..
리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.
그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.
하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..
아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..
즉, 4억 3천만원+＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,
리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..
조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.
유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.

그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.
리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여..
리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.
어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.

넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.
리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.
우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.
시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서 
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에
리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.
이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.
그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.
즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.
따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.
조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.
결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.
하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.
무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,
친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.

예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다.
낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다.
그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은..
재건축 규제가 그 계기가 되었습니다.
원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데,
언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다.
재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고,
재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다.
결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이..
소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다.

그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까?
그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니..
2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다.

그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니
다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을 
인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고
사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후
대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다.
정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등
모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다.

그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다.
주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다.
온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게 
우선 협상대상자로 선정해주겠다는 
말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서
빌립니다.
뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다.
리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고? 
 
건설사로부터  대여금이라는 명목으로 돈받고
계속하는 겁니다.

자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서 
리모델링 찬성하라고 합니다.
그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다.
입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은
임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서
계속적인 증가가 됩니다.
이만한 돈벌이가 어디있읍니까?

우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요?

우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "ㄷ건설"이랍니다.주민들 얼굴이 파래져요.
주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요.
 
리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로
정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게
쓰여있는 내용입니다.
그러나 세부내용은 절대 없습니다.추가 분담금이 얼마인지는 없읍니다.무한대로 추가 분담금을 요구해도 들어주어야 하고
안들어주면 토지는 경매로 붙여서 공사비만 받고 건설사가 도망가도 아무소리 못하는 조합입니다.

그피해는 모두 입주민에게 갑니다...

당시 이 정책을 입안한 사람들도 재건축 재개발을 보면서 알아도
이런 일을 짐작해도 나만 아니면 돼 라고 생각하지 않았을까요?
그리고 재건축 재개발을 못하게 하고 리모델링이라는 제도를 만들어 서로 싸우게
만들어 관심을 다른 곳으로 유도 하지않았을 까요?

우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)
280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서
홍보물 나누어주더군요.
그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다.
조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고 
자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요.
조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고
이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까?
주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다.
그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다.
그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요.
건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다.
리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과
협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니
모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다. 
리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다.

400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요.
바로 시공사부담 추진경비라는 명목으로 평당 약 11만원의 돈을 갈취한다고 창립총회 책자에 자랑하더군요.
전용면적과 공용면적까지 합친 총 분양면적에 평당 11만원을 곱하니 보통 500-600만원이 넘더군요.
거기다 리모델링주택조합비로 100억원이 책정되었더군요.
그렇게 계산하니 182억이라는 돈을 조합비로 쓸수있다고 하니 서로 리모델링 하겠다고 난리입니다.
법도 없으니 땅짚고 헤엄치기입니다.
그리고 또 추가분담금이라는 명목으로 계속 공사비를 부풀릴수 잇다니 참 좋은 제도 입니다.
돈벌러 리모델링 추진이나 합시다.

그러나 해결책이 있읍니다.바로 조합설립 반대동의서를 받으면 해결할수있읍니다.
토지소유자의  조합설립 반대 동의서 과반수로 해체시킬수 있읍니다.

근거
 
추진위원회의 해산과 청산에 관해  
 

http://www.renews.co.kr/news/articleView.html?idxno=56946
 
 2009년 11월 09일 (월) 12:55:22 남기송 변호사  cky@renews.co.kr  
 
 

 재건련 정책위원 변호사 남 기 송

 추진위원회의 해산은 조합이 성공적으로 설립인가를 받는 경우와 조합의 설립이 실패하거나 조합의 설립 전에 해산하는 경우로 나누어 볼 수 있다.

 먼저 조합 설립 전에 추진위원회가 해산을 하는 것은 조합원들이 자진하여 해산하는 경우와 조합의 설립에 실패하여 해산하는 경우가 포함된다. 이에 대하여 건설교통부(현 국토해양부)고시 제2006-330호 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제5조 제3항에서는 ‘추진위원회는 조합설립인가 전에 추진위원회를 해산하고자 하는 경우 추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’고 규정하고 있다.

 이 부분과 관련해서는 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008두14869 판결에서 ‘도정법 제13조 제2항에 의하여 토지 등 소유자 과반수의 동의와 시장·군수의 승인을 얻어 설립되는 주택재건축정비사업을 위한 추진위원회는 추진위원들로 구성되는 단체로서 비법인사단으로서의 실체를 가지고 있으나, 그 구성원이 아닌 토지 등 소유자의 의사에 기하여 설립되고, 그 구성원인 추진위원들의 결의에 의하여는 해산할 수 없는 등 다른 단체와는 본질적인 차이가 있는 점, 추진위원회가 조합을 설립할 경우 도정법 제15조 제4항에 의하여 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계하는 등 추진위원회의 구성에 동의하지 아니한 정비구역 내의 토지 등 소유자도 추진위원회의 존립에 대하여 직접적이고 구체적인 이해관계를 갖고 있는 점, 정비사업조합설립추진위원회 운영규정(2006. 8. 25. 개정 건설교통부 고시 제2006-330호) 제5조 제3항은, 토지 등 소유자의 동의에 의한 추진위원회 해산규정을 둠으로써 파행적으로 운영되는 추진위원회를 해산시키고 토지 등 소유자의 대표성을 가지는 추진위원회를 구성할 수 있도록 하기 위하여 신설된 조항으로서, 그 전체적인 문맥상 그 해산신고의 주체를 추진위원회로 제한하고 있다고 보이지 않다.

토지 등 소유자의 과반수가 적법하게 설립된 추진위원회의 해산에 동의하였음에도 추진위원회 스스로 해산신고를 하지 아니하는 경우 그 해산에 동의한 토지 등 소유자들 스스로 해산신고를 할 수 있다고 해석하는 것이 위 조항의 취지에 부합한다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 도시 및 주거환경정비법 제13조 제2항에 따라 설립된 주택재건축정비사업을 위한 추진위원회에 대하여, 추진위원회 자신이 아닌 추진위원회의 해산에 동의한 토지 등 소유자 과반수의 대표자가 해산신고를 할 수 있다.’는 취지로 판시한 바 있다.

 이와 같이 조합의 설립 전에 해산을 하게 되는 추진위원회의 경우 그 당시 조직된 ‘단체성’의 정도에 따라서 민법상의 조합유사의 결합체에 불과한 경우에는 민법상의 조합규정이 적용되어 추진위원회 및 추진위원의 재산으로 책임을 져야 할 것이고, 비법인사단의 정도에 이른 경우에는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추 적용되어 연대보증인이 되지 않은 한 추진위원에 대하여 직접적으로 책임을 물을 수는 없을 것이다. 
 한편, 조합이 설립인가를 받은 경우 추진위원회와 조합은 별개의 단체이므로 추진위원회는 별도로 해산절차를 거쳐야 한다. 이와 관련하여 위 추진위원회운영규정 제5조 제1항에서는 ‘추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산한다.’고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘추진위원회는 자신이 행한 업무를 법 24조의 규정에 의한 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다.’고 규정하고 있으며, 도시정비법 제15조 제4항에서는 ‘추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 제24조의 규정에 의한 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다.’고 규정하고 있다. 
 이 경우 조합이 승계하지 않는 취진위원회의 권리와 의무는 추진위원회가 별도로 청산하여야 한다. 다만, 추진위원회 외에 별도로 추진위원들이 책임을 지는 지 여부는 개별적인 연대보증 등의 약정에 따르고, 특약이 없는 경우 당연히 책임을 지는 것은 아니다. 또, 위와 같이 조합이 승계하지 아니한 권리의무와 관련한 채무, 기타 비용에 관하여 토지등소유자가 책임을 질 것인가 문제되는데, 이는 추진위원회의 정당한 의사결정절차를 거쳐 주민총회의 결의 등을 거쳤을 경우에는 토지등소유자가 책임을 져야할 경우도 있을 것이고, 그러한 절차를 거치지 않았을 경우 원칙적으로 토지등소유자에게 책임이 없으나 상대방의 그러한 제한의 존재를 알지 못한데 과실여부에 따라 책임을 부담하게 되는 경우가 있을 수 있다. 
 따라서 추진위원회를 운영하는 임원들은 주민들의 재산권이 침해될 가능성을 최소화하면서 조합설립하고 사업을 진행하여야만 불측의 손해가 발생하지 않게 될 것이라는 점을 명심하여야 할 것이다.

 
 
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아파트 재개발 재건축 리모델링 조합동의서의 비밀

[출처] 천만명부동산의 꿈 부동산재테크동호회

조합동의서 신중해야

 
 
재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다. 따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.

# 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ?

비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다.

- ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야

우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다

개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다.

# 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야

재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다.

* 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다.

* 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다.

# 주거공용 - 코어면적 확인

코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다.

# 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야

주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다

재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다.

4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다.

2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담?배분함’

3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다.

* 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치

1. 대표권 제한규정 이란 ?

재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우 
법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이 
있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는 
총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할 
수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에 
놓이지 않게 됩니다.
 

2. 관련 규정

도시및주거환경정비법 시행령

제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 설립목적 
2. 조합의 명칭 
3. 주된 사무소의 소재지 
4. 설립인가일 
5. 임원의 성명 및 주소 
6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용

3. 등기시 :

-임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴.

나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상 
대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요. 
단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수 
추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권 
 
출처-인천재개발정보공유  
 

아파트 리모델링,재건축,재개발의 비밀

재개발,재건축 관련 불법,탈법 유형 분석 -형사연구원 자료

1. 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도

주택재개발?재건축사업의 출발은 광역자치단체장의 기본계획 수립에서 출발한다. 광역자치단체장이 거시적인 안목에서 관할 시?도의 기본계획을 수립하면, 그 범주 내에서 기초자치단체장이 지역특성을 살린 관할 시ㆍ군ㆍ구의 정비계획을 수립하게 된다. 광역자치단체장이 수립한 기본계획과 기초자치단체장이 수립한 정비계획을 바탕으로 주민들이 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하여 이를 바탕으로 주택재개발ㆍ재건축사업을 추진하는 것이다. 이것이 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하에서 “도정법”이라고 한다.)상의 재개발?재건축 사업계획체계이다. 그런데 수도권과 광역시를 중심으로 한 일부 광역자치단체의 경우는 기초자치단체장이 아니라 주민들도 자율적으로 정비계획을 수립할 수 있도록 조례를 정하고 있다. [37] 주민의 자율성을 존중한다는 주민제안제도의 취지는 나쁘지 않으나, 기본계획상의 정비예정지역에서는 주민 다수의 의사와는 무관하게 개발이익만을 노린 제3자가 개입하여 주민의 의사를 왜곡하여 주민의 정비계획 제안을 인위적으로 유도하는 사례가 늘어났다. 심지어 정비기본계획조차 수립되지 않았던 안양시 재개발현장에서 정비사업전문관리업자가 10평 미만 토지소유자에게 23평 분양을 약속하며 동의서를 징구한 사례까지 나타났다.1) 또한, 개발이익과 사업성만을 노린 이러한 정비계획에 공공성이나 공익성이 담보되어 있기는 어려운 노릇이므로 정비계획의 반영을 위하여 자치단체장 및 지방의회, 지방도시계획위원회 등에 로비하거나 영향력을 행사하는 경우도 나타났다.2) 인천시 도시계획심의위원인 시위원이 부평시 주택재개발정비사업지구 지정과 관련하여 청탁을 받고 1천만원을 수수한 사례3)가 대표적이다.

2. 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합 전가

토지등소유자 과반수 이상의 동의를 받으면 추진위원회 설립이 가능하므로 추진위원회를 구성하기 위한 준비위원회가 난립하고, 준비위원회별로 사업동의서를 확보하기 경쟁이 치열해진다. 공공시행자지정신청과 추진위원회 승인신청이 경합되는 경우도 보고되고 있으며,4) 재건축사업추진위원회와 증축리모델링사업추진위원회가 병립하는 경우까지도 예상할 수 있다. 준비위원회 간의 경쟁이 치열한 것이 문제가 될 수는 없으나, 경쟁에서 앞서기 위하여 주민동의서를 매수하여 주민의사를 왜곡하는 것은 문제가 될 수 있다. 예컨대 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당 15~20여만원을 지급하는 사례나 정비사업전문관리업자가 준비위원장에게 150만원의 급여를 지급하고 주민동의서 징구를 독려하는 사례가 보고되었는데,5) 주민의 [38] 동의서를 매수함으로써 주민의사가 왜곡되는 것은 물론이고 동의서 징구에 소요된 불요불급한 소요비용이 조합으로 승계되어 고스란히 조합원의 부담으로 남게 된다. 추진위원회 승인에서 탈락한 준비위원회에서 소요된 자금을 누가 부담하는가도 문제되는데, 탈락한 준비위원회 및 정비사업전문관리업자의 소요자금을 승인된 추진위원회에서 보전해준다는 주장을 전문가 심층면접조사에서 접할 수 있었다. 더욱이 탈락한 준비위원회가 비상대책위원회로 전환하여 향후 사업지연의 주요 원인이 된다는 점도 전문가 심층면접조사에서 지적되었다. 탈락한 준비위원회는 주민이 자발적으로 결성한 비상대책위원회와 달리 이권을 추구하는 집단이기 때문에 고소를 남발하고 주민의 의사결집에 혼선만을 초래할 위험이 크다. 또한 이러한 소송비용과 사업장기화에 따른 비용 역시 그대로 일반조합원에게 전가되고 있고, 결국 일반분양가 상승으로 이어진다는 지적이 있다.6)

3. 건설회사?정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원

정비계획이나 사업시행계획을 수립하고 추진위원회ㆍ조합을 운영하기 위해서는 고도의 전문성과 20억원 내외의 초기자금이 필요한데, 주민으로 구성된 추진위원회 등에 이러한 전문성을 기대하기는 어렵고, 초기자금을 개인별 갹출이나 공공의 지원을 통해 충당하는 것도 생각하기 어렵다. 그래서 건설회사, 정비사업전문관리업자, 철거업자 등이 향후 유리한 고지를 선점하기 위하여 추진위원회 설립 이전단계부터 경쟁적으로 개입하고 있다.7) 특히 향후 시공자 선정을 도모하는 건설회사가 건설산업기본법상의 영업정지 처벌을 회피하기 위하여 정비사업전문관리업자, 철거업자에게 음성적으로 자금을 지원하거나,8) 초기자금 [39] 지원의 대가로 추진위원회와 ‘정비사업 협약서’ 또는 ‘우선협상시공사 약정’이라는 명목의 가계약을 맺기도 한다는 보고도 있다.9) 심지어 정비사업전문관리업자가 위장 계열사를 설립해 건설회사로부터 금품을 수수하는 경우도 있다고 한다.10)

4. 추진위원회의 주민의사결집 무력화 시도

도정법상 주택재개발ㆍ재건축사업의 추진은 토지ㆍ건물의 소유자로 구성된 추진위원회가 주체가 된다. 그런데 토지ㆍ건물의 소유자 중에는 외지인(外地人)이 적지 않기 때문에 실제 해당 지역에 거주하는 주민과의 마찰이 적지 않다. 그래서 주민의사를 결집하기 위한 주민총회 개최에 대해 추진위원회가 주민총회개최금지가처분신청을 한 사례도 있었고,11) 아파트단지의 경우 주민으로 구성된 입주자대표회의를 장악하기 위하여 입주자대표를 매수?회유하거나 입주자대표회의 진행을 방해하는 등 추진위원회 동조자들의 불법?탈법적 시도가 계속된다는 주장도 있다.12) 물론 주민과 추진위원회 간의 갈등양상 자체가 불법ㆍ탈법인 것은 아니다. 이는 토지ㆍ건물의 소유자 위주로 시행되는 주택재개발?재건축사업의 특성상 불가피한 경우에 속하기 때문이다. 하지만 주민들의 의사결집을 무력화하기 위하여 불법ㆍ탈법적 수단을 동원하여 의사결집을 방해한다면 주민들 역시 합법적인 수단보다는 집회와 같은 법외의 수단이나 폭력?명예훼손과 같은 불법적 수단을 동원하여 방어할 수밖에 없기 때문에 결국 맞고소 사태로 이어지고 주민과 추진위원회 간의 갈등 및 주민 간의 반목 양상은 더욱 심화되게 된다.

[40] 5. 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여

상당수의 정비사업전문관리업자가 법정 자본금조차 마련하지 못해 가장납입, 자격증 임대 등의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하고 있어 조합을 지원한다는 명목 아래 도입된 정비사업전문관리업제도가 오히려 문제점을 야기하고 있다는 것이 심층면접조사에서 자주 지적되었다.13) 정비사업전문관리업자 등록을 위하여 사채업자로부터 7억원의 가장납입 주금을 대여하여 납입을 가장하고,14) 등록에 필요한 전문인력 요건을 갖추기 위하여 면허대행업체를 이용한다는 보고도 있으며,15) 심지어 등록관청에 건당 100만원 상당의 급행료를 제공 후 4~5일 이내에 업체등록을 마무리하고, 납입자본금은 즉시 회수한다는 주장까지 있다.16) 또한 건설업체가 전직 건설업체 직원을 동원하여 정비사업전문관리업체를 설립한 후 조합을 상대로 로비하거나, 정비사업 관련 인ㆍ허가 부서에 근무한 공무원이 퇴직 후에 정비사업전문관리업체를 설립하고 행정관청에 로비함으로써 인ㆍ허가 과정에 개입한다는 주장도 있다.17)

6. 서면결의 남용 등 조합총회의파행적 운영

대개의 조합은 조합원의 수가 너무 많아 장소ㆍ시간 결정이 현실적으로 쉽지 않다는 이유로 조합원의 직접 참석을 통한 결의보다 서면결의를 선호하게 된다. 그런데 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높고,18) 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용한다는 지적이 있다.19) 또한, 조합임원은 인터넷 등에 관련 서류[41]를 공개하고 조합원 등이 요청하는 경우 공람토록 의무화하고 있으나 처벌규정 미비로 인해 여전히 비공개하고 있는 실정이라는 보고도 있다.20) 이와 관련하여 조합의 대의원회 역시 조합임원의 의사결정을 사후추인하는 기구로 전락하여 대의원 수가 법정기준에 미달하거나 조합총회의 결의 없이 시공사 등의 업체를 선정하거나 시공사로부터 자금차입 후 대의원회에서 사후 추인하는 사례가 빈발한다는 주장도 있다.21) 아파트 준공시점에 사업잉여금이 발생하자 조합 공금 1억 8,000만원 상당을 조합임원들이 상여금 형식으로 나눠가질 수 있도록 총회를 밀어붙이기 식으로 진행한 사례도 보고된다.22) 한편, 비위와 관련된 조합임원 등에 대한 제재가 미흡하여 분쟁 및 사업지연이 촉발된다는 주장도 있다. 특히 조합임원에 대한 금고 이상의 형 확정판결시 당연퇴임토록 하고 있으나, 직무 관련 비위행위로 기소된 경우 기소사실을 조합원이 알기 어려워 해당 조합임원이 계속적으로 조합업무를 수행하는 경우가 빈발하고, 감독관청이 조합임원의 직무집행을 정지할 수 있는 근거가 없어 직무정지 소송이 민사소송으로 처리되면서 사업지연이 심화된다고 한다.23) 최근에는 조합 운영비를 본인 명의 계좌로 관리하면서 유용한 사례도 보도되었다.24)

7. 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비

시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경의 경우 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위가 빈발하고, 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해가 야기되고 있다는 보고가 있고,25) 실제로도 시공자를 선정?변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례는 [42] 비일비재하다.26) 검찰 수사 결과에서도 건설회사 임직원이 시공사 선정 대가로 조합장에게 5억 6천만원을 교부한 사례와 시공사 변경 협조 사례금으로 조합장에게 5억원의 금품을 교부한 사례가 확인되었다. 건설회사 임직원이 시공사 선정 명목으로 홍보요원들을 동원하여 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례도 있다.27) 이는 민간주도 사업에만 해당하는 사항이 아니라 공공기관이 시행하는 재정비촉진사업(뉴타운사업)의 시공사 선정과정에서도 주민대표회의의 구체적 추천절차가 미비하여 특혜가 부패발생의 가능성이 높다는 보고도 있다.28) 심지어 특정 회사가 시공사로 선정되게끔 조합총회 등에 조직폭력배를 동원한다는 언론기사도 있었다.29) 이러한 경향은 철거업자의 선정ㆍ변경과정에 있어서는 더욱 심화된다.30) 검찰 수사 결과에서도 조합장이 관할 경찰서의 정보보안과 소속 경찰관, 건설브로커 등과 결탁하여 철거업자에게 철거시공권을 제의하겠다고 제의하여 그 대가로 총 5억원을 수수하는 한편 룸살롱?안마시술소 및 동남아 동반여행 등의 접대를 받고, 시공사 사업소장 역시 이들 철거업자에게 금품을 요구하여 사례금을 수수한 사례가 확인된 바 있다. 특히 사건 관련 경찰관 및 건설브로커는 2개 이상의 철거업자에게 금품을 수수해 오다가 그 중 한 업체가 선정되자 선정된 업체로 하여금 다른 업자에게 그간의 로비자[43]금을 변제하게 하였다고 한다.31) 이외에도 조합장 및 정비사업전문관리업자가 공모하여 원사채취권 및 배관설비공사 수주 청탁 명목으로 3억 6천만원 상당의 금품을 수수한 사례, 같은 명목으로 건설브로커가3억원 상당의 금품을 수수한 사례, 사업소장이 아파트 공사현장의 함바식당 운영권 수주 알선?청탁 명목으로 3억원 상당의 금품 및 향응을 제공받은 사례도 확인되었다.32) 심지어 주택재건축사업의 경우 조합이 직접 감정평가업체를 선정하므로 그 과정에서 금품수수행위 등이 발생한다는 주장도 있고,33) 이외에도 감리, 토목공사, 섀시공사, 폐기물처리, 식당운영 등과 관련한 용역업체 선정과정에서의 비리는 비일비재하다.34)

8. 사업편의 제공 명목의 로비

금품수수는 참여업체 선정 과정에서만 이루어지는 것이 아니라 선정된 이후에도 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의 제공 명목으로 이루어진다. 검찰 수사 결과 건설회사 간부가 아파트 분양대금에서 6억원 상당의 비자금을 조성한 후 조합장에게 사업 편의 제공 청탁 명목으로 3억 5천만원 상당의 금품을 제공한 사례, 조합장, 조합임원 및 고문변호사가 공모하여 조합 분쟁을 해결해준다는 명목으로 건설회사 사주로부터 110억원 상당의 금품한 사례, 건설회사가 250억원을 대출받도록 알선하고 브로커가 2억원을 수수한 사례가 확인되었다.35)[44] 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트 및 업체 부담 경비를 사업비에 전가하는 경우도 많고,36) 검찰 수사 결과 철거업체의 청탁을 받고 철거공사비를 증액해주는 대가로 조합장이 철거업체로부터 1억 2천만원을 수수한 사례, 조합 감사가 전자제품 납품계약을 위임받은 것을 기화로 납품업체 직원 등과 공모하여 계약서 금액을 부풀리고 그 차액을 취득한 후 그 일부를 조합장 및 조합임원에게 뇌물로 공여한 사례 등도 확인되었다.37)

9. 공직자 대상 로비

담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비도 비일비재하다.38) 검찰 수사에서도 도시계획위원으로 선정된 위원이 건설회사로부터 건축심의를 잘 봐달라는 대가로 고급 자동차 등 4,200만원 상당의 금품 수수한 사례, 담당 공무원에 로비하여 재건축 승인을 빨리 받게 해주고 용적률을 높여달라는 청탁과 함께 건설브로커가 조합장에게 1억 6천만원을 수수한 사례 등이 확인되었다.39) 공무원에게 아파트 분양권을 제공했다는 언론기사도 있다.40) 심층면접조사에서는 구청장에 대한 로비가 중요하다는 의견이 있었고, 실제로도 조합장과 구청장 간의 부적절한 관계가 문제된 사례나41) 건설회사에서 시?구의원에게 [45] 뇌물을 건넨 사례가 기사화된 바 있었다.42) 심지어 국회의원 연루 의혹도 언론에서 접할 수 있다.43)

10. 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입

정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로 개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브(hub) 역할을 한다는 사실이 심층면접조사에서 가장 많이 지적되었다.44) 실제로도 검찰 수사 결과 정비사업전문관리업체 대표가 건설 브로커와 공모하여 건설회사로부터 시공사 선정을 위한 사전 준비자금 15억원 상당 금품을 제공받은 사례, 정비사업전문관리업체 대표가 다수의 홍보요원들을 고용하여 특정 건설회사가 시공사로 선정될 수 있도록 홍보하면서 시공사 선정 부탁 명목으로 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례가 확인되었다.45) 정비사업전문관리업자와 업무협약을 체결한 변호사, 감정평가사, 회계사가 소송 등의 업무를 독점하고 리베이트를 조합에 제공한다는 주장도 있다.46) 이와 관련하여 전문 브로커가 추진위원회의 자문위원이 되어 정비사업전문관리업 등록 없이 조합에 시공사 선정 등의 자문을 해주고 특정 정비사업전문관리업자가 선정되도록 하는 대가로 2,400만원 상당의 금품을 수수한 사례도 확인되었다.47)

[46] 제3절 분석 결과의 함의

이상 살펴본 바와 같이 주택재개발ㆍ재건축사업 추진과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ① 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도, ② 불요불급한 추진위원회 소요비용의 조합 전가 및 주민의사 왜곡, ③ 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원, ④ 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도, ⑤ 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여 등의 유형을 도출하였고, 주택재개발ㆍ재건축사업 운영과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ⑥ 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영, ⑦ 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비, ⑧ 사업편의 제공 명목의 로비, ⑨ 공직자 대상 로비, ⑩ 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입 등의 유형을 도출하였다. 도출된 불법ㆍ탈법유형은 재개발ㆍ재건축 관련 전문가가 아니라고 할지라도 누구나 짐작할 수 있는 사실들이고, 재개발ㆍ재건축이 아니더라도 우리 사회 어디에서나 쉽게 접할 수 있는 장면이다. 굳이 고생스런 심층면접조사를 통하여 그 진위를 확인해볼 필요가 없을 정도였다. 소관 부처인 국토해양부, 서울특별시청, 부산광역시청, 송파구청 등 지방자치단체, SH공사 등 공공기관, 관련 연구기관과 협회, 검찰?경찰, 심지어 건설회사까지도 이러한 상황에 대해 충분히 인식하고 있었고, 재개발?재건축에 문외한인 주민조차도 이러한 상황을 짐작하고 있었다. 그래서 이러한 공지(公知)의 사실을 연구결과로 내놓는 것이 부끄럽기까지 할 정도이다. 그런데 더욱 부끄러운 것은 전문가 대부분이 이러한 상황을 인식하고 있으면서도 그 누구 하나 근본적인 해법을 제시하지 못한다는 점이다. 별것 아닌 건설브로커조차 수억 원대의 사례금을 받을 정도라면 재개발?재건축 과정에서의 발생하는 모든 로비자금이 천문학적 규모일 것이라는 정도는 누구라도 예상할 수 있을 것인데, 그 규모조차 추정할 수 없다. 더욱이 조합장 등 조합임원, 건설회사, 정비사업전문관리업자, 공직자들이 대놓고 불법과 탈법을 자행하고 있지만, 주민과 조합원들은 알면서도 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 참여정부와 현 정부 모두 재개발?재건축에 대한 근본대책을 내놓기 어려웠던 이유를 이해할 수 있는 대목이다. 이와 관련하여 심층면접조사에서 접한 많은 재개발?재건축 관련 공직자들은 주택재개발?재건축사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 건설회[47]사의 이욕(利慾)’에서 찾고 있었다. 건설비리의 가장 큰 피해자인 조합원들이 입으로는 ‘건설비리 타파’를 떠들면서도 자그마한 개발이익에 눈이 멀어 재개발?재건축현장의 부조리를 눈감아주기 때문에 상황은 더욱 악화된다는 것이다. 즉, 건설회사가 직접정범이라면 주민은 교사범 내지는 방조범이 된다는 시각이다. 심지어 전적으로 주민의 탓이므로 조합 주도 방식의 현행 추진체계를 근본적으로 재고해야 한다는 시각도 있었다. 반면 심층면접조사에서 접한 많은 주민들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘조합장과 건설회사의 이욕 및 감독관청의 방관’에서 찾고 있었다. 이권에 눈먼 일부 주민이 주민들끼리의 분쟁을 촉발하고, 건설회사는 이에 편승하여 손쉽게 치부(致富)하며, 감독관청은 이를 알면서도 수수방관하여 무사안일(無事安逸)을 도모한다는 것이다. 즉, 조합임원이 직접정범이라면 건설회사는 교사범, 감독관청은 방조범이 된다는 시각이다. 특히 상당수의 주민들은 조합임원의 잘못을 지적했고, 조합임원은 비상대책위원회의 개입을 원망했다. 한편, 심층면접조사에서 접한 건설회사 관련 전문가들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 지방자치단체의 이욕 및 정부의 무지(無知)’에서 찾고 있었다. 이욕에 찬 주민들은 대부분 현금청산으로 실속을 챙기고 떠나 뒤에 남은 건설회사가 사실상 금융비용을 모두 감당하게 되니 건설회사의 재무구조가 악화될 수밖에 없고, 개발이익에 눈먼 지방자치단체들이 공사 등을 동원하여 민간사업에 뛰어드니 건설회사가 설자리가 없다는 것이다. 또한, 정부가 공익적 성격을 가지는 재개발사업을 무리하게 재건축사업과 엮어 도정법을 제정하면서 주택재개발?재건축사업 모두 방만하게 운영될 수밖에 없고, 검증되지 않은 정비사업전문관리업 제도를 도정법에 도입하여 사업의 혼탁상만 가중시켰으며, 건설회사를 도정법상 수급자의 지위로 격하시켜 건설회사가 로비에 의존할 수밖에 없다는 것이다. 즉, 범인은 알 수 없으나 적어도 건설회사는 피해자의 입장이라는 시각이다. 물론 모두의 주장에 일리가 있고, 이들의 시각을 비난할 수만은 없다. 어쩌면 모두가 피해자일 수도 있다. 그러나 그 누구도 스스로를 원흉(元兇)이라고 생각하지 않았다는 점만은 안타깝다. 그래서 개발사업에서 이해의 다툼을 완벽하게 해소할 수 있는 [48] 장치는 역사상 없었으며,48) 사업 자체가 분쟁에 친할 수밖에 없음에도 불구하고 발생된 분쟁을 벌하는 것은 더 큰 분쟁의 원인이 될 수 있다49)는 결론을 피할 수 없을지도 모른다. 그러나 분쟁은 예방(豫防)으로써 최소화할 수 있고, 이해관계는 조율(調律)을 통하여 합의에 이를 수 있다. 법과 제도의 목적을 분명히 세우면 요건과 절차는 어긋남이 없는 법이고, 당사자의 역할을 정립하면 그 책임도 명확해지는 법이다. 이에 이하에서는 도정법상 주택재개발?재건축사업 제도 관련 규정을 본질적인 관점에서 철저히 검증함으로써 요건과 절차의 허점과 맹점을 도출하고, 국가?지방자치단체, 주민, 건설회사 등 세 추진주체의 역할을 검증함으로써 책임소재를 명확히 하고자 한다.

- 각 주 -----

1) 국가청렴위원회, 청렴국가 실현을 위한 제도개선 사례집, 2007, 198쪽.

2) 전연규/김종보, “?주택재개발?재건축 분야 투명성 제고를 위한 제도개선 방안?(국가청렴위원회 2006.12월)의 소개”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2007. 1, 9쪽.

3) 경기일보, “재개발지구 지정 관련 청탁 적발”, 2006년 9월 13일자.

4) 전연규, “사업시행자의 지정에 대하여”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 7, 23-24쪽.

5) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽. 관련 기사로는 경향신문, “매일 10만원?승용차…재개발?재건축 ‘뇌물잔치’”, 2006년 8월 3일자 세계일보, “‘아줌마 부대’가 특정 건설사에 시공사 선정 로비”, 2006년 8월 4일자 헤럴드경제, “재개발 비리 압수수색 업계 ‘비상’”, 2007년 2월 8일자 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.

6) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 13쪽.7) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 198쪽.

8) 전연규/김종보, 앞의 글, 9쪽. 관련 기사로는 서울신문, “‘징검다리 로비’ 재건축비리 기승”, 2006년 11월 28일자 연합뉴스, “건설사 정비사업체 자금지원 첫 유죄판결”, 2007년 6월 22일자.9) 남은경, “주택재개발?재건축사업의 탈법적 추진?운영에 대한 주민민원 사례분석 및 근본적 해결방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 67쪽. 이렇게 맺은 가계약은 조합총회에서 추인받는 절차를 거쳐 정당성을 확보하고, 이후 본계약으로 이행된다. 관련 기사로는 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.10) 연합뉴스, “100억 이상 오간 ○○건설 ‘수주비리’”, 2007년 7월 26일자.

11) 최영동, “재개발추진위원회관련, 주민총회개최가처분금지사건을 마치며”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 6, 21쪽.12) 관련 기사로는 오마이뉴스, “납치에 감금까지…재건축이 뭐길래”, 2006년 3월 10일자 mbn TV, “또 재건축 비리…수원 우람아파트”, 2006년 5월 4일자.13) 같은 생각: 대검찰청 보도자료, “재개발?재건축 관련 비리 단속 수사 결과”, 2006. 8. 3, 9쪽. 관련 기사로는 연합뉴스, “충남경찰 재개발 수주비리 2명 구속”, 2007년 6월 11일자.14) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.15) 강정규/정경숙, “도시및주거환경정비법상 정비사업전문관리업의 법제도적 개선에 관한 고찰”, 토지공법연구(한국토지공법학회) 제30집, 2006. 3, 191쪽.

16) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.17) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.18) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.19) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.

20) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199-200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.

21) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.

22) 대검찰청, 앞의 보도자료, 8쪽.

23) 전연규/김종보, 앞의 글, 12-13쪽.

24) 문화일보, “재건축 비리에 128명 집 잃을 판”, 2008년 8월 2일자.25) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.

26) 세계일보, “재건축 비리, 사업자 선정때 금품살포 최다”, 2005년 4월 25일자 동아일보, “캐면 나오는 재건축 비리…서울 독산동 조합장등 3명 영장”, 2005년 6월 1일자 동아일보, “재개발 재건축 비리의혹…대형 건설사 5곳 압수수색”, 2005년 6월 3일자 동아일보, “재개발-재건축 비리 127명 무더기 적발”, 2006년 8월 4일자 뉴시스, “‘재건축?재개발비리’, 수십억 살포 ○○건설 상무 구속”, 2006년 12월 22일자 뉴시스, “‘재개발 지리’ 시공사 선정 대가, 뇌물”, 2007년 2월 22일자 뉴시스, “‘재건축 비리’ ○○물산 법인?간부 기소”, 2007년 8월 10일자 연합뉴스, “재건축?재개발 비리 8명 적발”, 2008년 7월 16일자 뉴시스, “아파트재건축 시공사 선정 비리 전 조합장 구속”, 2008년 8월 1일자.27) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽.28) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 10-11쪽.29) 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 국민일보, “[재개발 비리?잡음 여전] 총회장앞 ‘어깨’들 조합원과 몸싸움”, 2005년 7월 15일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.30) 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자.

31) 인천지방검찰청 부천지청 보도자료, “부천중동주공아파트 재건축사업 관련 수사결과(중간) -5명 구속기소, 1명 불구속기소-”, 2005. 6. 15.32) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽.

33) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.

34) 연합뉴스, “창원 반송1단지 재건축조합 철저한 수사 촉구”, 2005년 4월 13일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 YTN, “재건축 조합장 등 20억 ‘꿀꺽’”, 2005년 10월 6일자 동아일보, “화곡동 재건축 ‘검은돈 잔치’…조합장은 12억 꿀꺽”, 2005년 11월10일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 한국일보, “‘비리王’ 재건축 조합장”, 2005년 11월 18일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.35) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽. 이외에도 노컷뉴스, “잠실 3단지 ‘재건축 비리’ 관련 조합장 구속영장”, 2005년 6월 27일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자.

36) 전연규/김종보, 앞의 글, 14쪽. 관련 기사로는 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “서울 대방동 재건축 비리 4명 입건”, 2005년 6월 23일자 YTN, “○○, ‘재건축 비자금’ 또 드러나”, 2005년 11월 10일자 동아일보, “청계천 재개발 비리 종합세트…건설사간부-조합장 등 영장”, 2007년 6월 27일자.37) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4-5쪽.38) 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 연합뉴스, “자양동 재개발 비리 31명 적발(종합)”, 2005년 9월 20일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 연합뉴스, “‘청계천 비리’ 양○○씨 항소심도 징역5년”, 2006년 2월 8일자 뉴시스, “재건축 비리 조합장?임직원?공무원 등 무더기 적발”, 2007년 8월 14일자.39) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4쪽.40) 문화일보, “또 재건축 비리”, 2005년 6월 3일자.

41) 세계일보, “구청장?재건축조합장 ‘부적절한 골프’ 물의”, 2005년 7월 21일자.42) 동아일보, “재건축업체, 구의원에게도 3000만원 뇌물”, 2005년 3월 20일자 이데일리, “‘대림 재건축 비리’ 건설사 간부등 5명 구속”, 2005년 5월 19일자 연합뉴스, “마포 재건축조합 설립인가 비리 수사(종합)”, 2005년 6월 12일자 내일신문, “서울시의원 포함 재건축비리 적발”, 2005년 10월 25일자.43) 연합뉴스, “강동 재건축조합비리에 前의원 연루의혹”, 2005년 3월 8일자 문화일보, “재건축 비리 업체 임원 현역의원 8명에 후원금”, 2008년 3월 3일자.44) 같은 생각: 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽 서울신문, “[재건축은 ‘비리백화점’](상) 조합?컨설팅사 검은 고리”, 2005년 4월 26일 헤럴드 생생뉴스, “뇌물이 120억…재건축?재개발 비리사슬 끊을까”, 2006년 8월 3일자.45) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽, 6쪽. 이외에도 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자 대전일보, “대전 10억대 재건축 비리”, 2005년 7월 7일자.

46) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.47) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.48) 장성수, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집) 토론문, 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 102쪽.49) 유삼술, “재개발?재건축사업에 있어 부조리 근절을 위한 제도개선방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 100쪽.

"재개발조합원 1억 싸게 입주한다" 
서울시 `주거환경개선정책 실행계획` 발표
공공관리자 제도 329개 사업장에 적용 
입력 : 2009.07.01 14:00
 [이데일리 윤진섭기자] 서울시가 현재 민간 주도로 이뤄지고 있는 뉴타운·재개발·재건축 사업에 공공관리자 제도를 도입해 조합원 분담금을 1억원 이상 낮추는 방안을 추진키로 했다.

또 7000여 가구가 들어서는 성수지구에 공공관리자 제도가 첫 도입되며 서울시내 재개발·재건축 사업장 중 329곳에 이 제도가 적용된다.

서울시는 주거환경개선 정책자문위원회가 지난달 10일 제안한 공공관리자 제도를 전면 도입해 시행하겠다고 1일 밝혔다. 시는 우선 정비사업이 추진되고 있는 484개 재개발·재건축 구역 중 추진위가 구성됐거나 구성 중인 329곳에 대해 공공관리자 제도를 의무적으로 적용키로 했다.

또 나머지 지역은 주민이 도입 여부를 선택할 수 있도록 했으며 이 제도를 도입하지 않는 곳은 공공관리 운영 매뉴얼에 의한 관리, 시공사 선정 절차 개선 등의 방안을 부분 적용해 투명성을 확보키로 했다.

시가 도입키로 한 공공관리자는 정비계획 수립단계부터 사업시행인가까지 절차를 관리한다. 사업 초기 정비, 철거, 설계업체를 선정하며 조합이 선택할 경우 시공사 선정 및 관리처분 업무까지 지원한다. 공공관리자는 구청장이 지정하며 주택공사, SH공사 등이 맡는다.

서울시는 공공관리자 제도를 도입할 경우 조합원 660명, 1230가구 기준의 99㎡(30평) 아파트의 경우 총 사업비 20% 정도가 절감되고 각 조합원의 분담금은 1억원 이상 낮아진다고 밝혔다.

시는 현행 공사비의 6%로 책정된 예비비(조경·인테리어 등 특화 공사비)의 경우 공공관리자가 관리할 경우 2% 수준으로 떨어지고, 구체적 내역 없이 책정되던 공사비의 경우 경쟁 입찰 방식을 적용하면 약 20%를 줄일 수 있다고 설명했다.

특히 시공자와 시중은행 등을 통해 차입되던 자금을 공공융자로 대체할 경우 대여금 이자가 현행 7.5%에서 4.3% 수준으로 낮아진다고 시는 덧붙였다.

서울시는 조합 총회의 주민 의무참석 비율을 현행(10%)보다 상향 조정하고 사업비 및 추가분담금 추산을 둘러싸고 벌어지는 주민 갈등을 없애기 위해 '정비사업비 산정 프로그램'과 '정비사업 관리 매뉴얼'을 오는 10월까지 개발해 해당 사업장에 보급키로 했다.

아울러 25개 자치구와 시의 재개발 관련 모든 정보와 진행 과정을 담은 클린업 홈페이지를 연내 공개하겠다고 시는 설명했다.

서울시는 국토해양부 등과 협의해 이르면 연말에 도시 및 주거환경정비법 개정을 한 뒤 내년 상반기부터 시행하겠다는 입장이다. 하지만 국토해양부는 재정 자립도가 낮은 타 지자체, 주택업체들의 반발을 고려할 때 전면 도입은 어렵다는 입장이다.

한편 공공관리자 도입 시범지구로 지정된 성수전략정비구역은 성동구 성수동 72-10번지 일대 65만9190㎡ 규모다. 공공관리자는 성동구청장이 맡고 관리기간은 정비구역 지정부터 추진위 구성까지이며 이후 지속여부는 추진위가 선택토록 했다.

■ 달라지는 정비사업 주요내용
- 공공관리자 제도 329개 재개발 재건축에 적용
- 조합원 분담금 1억원 절감
*예비비 절감
*금융비용 절감
*경쟁입찰 도입
-성수지구 공공관리자 도입 시범지구 지정
-재개발 재건축 정보 담긴 클린업 홈페이지 구축 이데일리 윤진섭 기자 yjs@▶윤진섭기자의 다른 기사/칼럼보기

추진위원회  시공사선정결의무효확인
 
대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298 판결 【시공사선정결의무효확인】 
[미간행]

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【판시사항】
시공사의 선정은 조합총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 판단한 사례

【참조조문】 
구 도시 및 주거환경정비법(2006. 5. 24. 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제13조 제2항, 제15조, 제16조 제1항, 제24조, 제84조

【전 문】 
【원고, 피상고인】 원고 
【피고, 상고인】 공덕제6구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회 
【원심판결】 서울고법 2007. 12. 11. 선고 2007나43018 판결 
【주 문】 
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】 
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1, 2점에 대하여
원심은, 1심판결 이유를 인용하여 피고 공덕제6구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회(이하 ‘피고 추진위원회’라고 한다)가 2006. 8. 23. 주민총회를 개최하여 남광토건 주식회사를 시공사로 선정하는 결의(이하 ‘이 사건 결의’라고 한다)를 사실상 행하였고, 이 사건 소송에서는 위 결의가 유효한 것이라고 다투어 오고 있는 이상, 그 구성원인 원고로서는 위 결의가 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제15조 제4항의 규정에 따라 향후 설립될 주택재개발사업조합에게 그대로 포괄승계되지는 않는지, 가사 그렇지 않다 하더라도 향후 설립될 조합이 사후추인 등의 방법으로 이를 승계할 수 있는지 여부에 관하여 논란이 있을 수 있고, 이로 인하여 사업시행구역 내의 토지 등 소유자인 원고에게는 향후 주택재개발사업 추진과 관련하여 그 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안, 위험이 있다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 소는 확인의 이익이 있다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 피고가 주장하는 바와 같은 심리를 다하지 아니하거나 추인 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 
2. 상고이유 제3점에 대하여
구 도시정비법(2006. 5. 24 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 및 그 시행령에 의하면, 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있고( 구 도시정비법 제8조), 시공사의 선정은 조합 총회의 의결을 거치도록 하고 있을 뿐( 구 도시정비법 제24조), 주택재개발사업조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라고 한다)의 업무로는 규정되어 있지 않다( 구 도시정비법 제15조, 시행령 제22조). 또한, 조합 설립을 위해서는 토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의가 필요한 반면 추진위원회는 토지 등 소유자의 2분의 1 이상의 동의만으로 구성이 가능하므로( 구 도시정비법 제13조 제2항, 제16조 제1항) 그 정당성, 정통성에 있어서 차이가 있는 점, 조합의 경우 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 조합의 임원은 이를 공무원으로 보므로( 구 도시정비법 제84조) 시공사 선정 등과 관련한 업무의 공정성이 어느 정도 담보되지만 추진위원회의 경우 그러한 장치가 없는 점, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 설립될 조합이 포괄승계하므로( 구 도시정비법 제15조 제4항) 추진위원회의 권한범위는 가능한 한 명백하여야 하는 것이 향후의 분쟁예방을 위해 바람직한 점 등을 모두 종합하여 보면, 시공사의 선정은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 토지 등 소유자 총회의 권한범위에 속하는 사항이 아니라 조합 총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 보아야 할 것이다. 
원심이 같은 취지에서 피고 추진위원회의 이 사건 결의가 무효라고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 심리를 다하지 아니하거나 구 도시정비법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 결 론
따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박일환(재판장) 양승태(주심) 박시환 김능환

(출처 : 대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298 판결【시공사선정결의무효확인】 [공보불게재])

추진위 단계에서의 시공자 선정 등의 불법과 주민의 대응 
윤웅태(redisac) 
 카페 매니저   
http://cafe.naver.com/shr2006/93   
 
 

추진위 단계에서의 시공자 선정 등의 불법과 주민의 대응

 재개발 정비사업에서 시공자의 선정은, 2004년 7월1일 이후부터 불법이며, 특히  2006.5.24(법공포 3개월후) 공포된 도시및주거환경정비법 개정내용은 추진위 단계에서의 시공사 선정에 대해서 벌칙조항을 넣어서 추진위 단계에서의 시공사 선정으로 인한 시공사의 부당이익과 함께 조합원의 피해를 줄이고자 하는 취지입니다. 즉, 어떤 이유로든 추진위 단계에서 시공자를 선정하는 것은 불법입니다. 여기서는 추진위단계에서의 불법적인 시공사 선정 대응을 포함하여 추진위단계의 주민의대응에 대해 알아보겠습니다. 

1. 추진위에서 시공자 선정이 불법인 이유

1) 관련 근거

첫째, 도시정비법 제24조 제3항 6조에서는 시공사는  제1항의 조합의 조합원으로 구성되는 총회에서 하도록 하고 있습니다. 즉 추진위는 토지소유자의 과반수로만 이루어지지만 조합은 토지소유자 4/5이상의 동의를 밟아 전체 토지소유자등이 조합원이 되는 것입니다.

즉 전체 토지소유자가 시공사 선정에 의결을 행사할 수 있어야하는 것입니다.

둘째, 도시정비법 제18조 제1항에서는 조합은 법인으로  한다고 했습니다. 법인이라 함은 사단법인으로서 등기를 함으로서 완성되는 것으로서 조합원과 임원(이사)로 구성되어 재산처분권과 조합정관을 가지게 되는 것입니다.

셋째, 추진위는 도시정비법 제13조에 의하면 토지소유자 과반수의 동의를 얻어 구성되고 법 제14조와 시행령 제22조 (추진위원회의 업무)에서 시공사 선정에 대하여 규정하고 있지 않고 있습니다. 이에 따른 건설교통부 고시  제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제5조(추진업무 등), 제5장 사업시행 등 제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) , 제29조(용역업체의 선정 및 계약)만 규정하고 있는 것입니다.

만일 추진위에서 시공사 선정 규정을 하게 되면 도시정비법 제 24조와 제18항에 위배되는 것이기 때문입니다.

넷째, 시공사 선정과 계약체결은 조합의 총회에서 결정하는 것은 임의 규정 즉 '~ 할수 있다'가 아닌 강행적 규정 '~한다' 입니다. 즉 임의적으로 이를 추진위나 대의원회가 그 권한을 위임을 받아 행사하는 것은 도시정비법 제24조 3항 강행적 규정 '총회의 의결을 거쳐야 한다.'와 동조 3항 '5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약 6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경'에에 위배되는 것입니다. 이를 대의원회나 추진위원회에 위임하는 것은 도시정비법 시행령 제35조 제1항에 위배되는 것입니다.

따라서 추진위에서 시공사 선정과 계약의 위임은 불법인 것입니다.

2) 관련자 처벌

  만일 추진위에서 이를 위배하고 시공사를 선정한다면 이는 행정형벌로서 “제85조 (벌칙) '5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원'는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.”를 적용을 받을 수 있습니다.

2. 추진위 단계에서의 시공사 선정에 따른 주민의 피해

 첫째, 추진위 단계에서 시공사를 선정할 경우 주민총회의 고유 권한을 침해당하고 이어 침해의 구체적인 내용으로는 주민에게 불리한 계약의 체결 등을 들 수 있습니다.

 둘째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 ‘추진위-조합’에서 시공사의 지배력이 강화되어 결국 불리한 계약과 시공사의 이익을 위한 조합이 될 가능성이 많습니다. 그 내용으로는 시공사의 차입금과 ‘추진위-조합’단계에서의 지배력, 그리고 추진위원장-조합장 등 임원에 대한 로비 등 추진위 초기부터 시작되는 장기적인 개입에 따른 것들입니다.

 셋째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 재개발 정비사업비을 일시적으로 조달할 수는 있으나 결국 무리한 재개발 추진으로 주민들의 이익이 아니라 시공사의 이익에 의해 졸속으로 추진되어 주민의 피해가 막심해집니다.

 넷째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 정비사업체는 추진위에 대여한 초기 사업비를 회수 할 수 있고, 따라서 자금력이 약한 정비사업체는 재개발사업의 올바른 추진보다는 대여금을 빨리 회수할 뿐만 아니라 용역비를 지급받기 위해 시공사 선정에 목을 매는 것입니다. 이런 경우 주민들은 정비업체에 대여한 대여금의 조기 상환으로 불필요한 비용부담이 가중될 수 있습니다. 

3. 추진위와 시공사의 법망 회피 실태          

  첫째,  추진위와 시공사는 주민총회의 권한을 침해하면서도 향후 조합설립  시 이를 ‘추인 또는 사실상의 단독 입찰’(형식적으로는 시공사들의 담합으로 2개 업체 이상 입찰하는 경우가 있음)을 통해 하자를 보완하려 합니다. 이는 행정관청의 행정지도가 요식행위에 머물고 오히려 개발업자들의 편에 서 있는 현실에서, 주민의 소송은 결국 주민총회에 의한 하자 보완으로 마무리되고, 설사 ‘추진위 시공사 선정 무효 소송’에서 승리하더라도 소송의 기간을 감안하면 대부분 추진위는 조합설립 단계에 이르기 때문에 이것만으로는 주민 편에서는 실익이 생기지 않기 때문입니다. 단지 소송으로 인해 주민의 아까운 시간과 돈만 축나게 됩니다.

 둘째, 추진위는 시공사를 ‘공동시행자’로 선정하여 편법으로 사실상의 시공사를 선정하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이 경우 무늬만 공동시행자고 내용적으로는 도급관계가 됩니다. 만일 내용적으로 공동시행자로하려면 당연히 지분제로 해야 합니다. 특히 부산의 경우 대규모 미분양 사태와 함께 실질 소득수준의 하락이 장기화되고 있기 때문에 공동시행자는 ‘지분제와 그 내용의 합의’로 선정해야 합니다. 그러나 현실은 ‘주민의 피해로 인해 법으로 규제하고 있는 추진위 단계에서의 시공사 선정’을 하기 위한 편법으로 공동시행자 선정을 하고 있습니다.             

4. 주민의 대응

  무엇보다도 주요한 것은, 시공사 선정의 불법성을 비롯한 재개발구역 내의 중요한 사안에 대해 어떤 목표와 방향으로 대응할 것인가 하는 것입니다.

 다음은 시공사의 불법 선정에 대한 주민의 정당한 권리 향유와 함께 작금의 부산 재개발의 비사업성과 재산권 수탈에 대한 재개발구역 제척 등을 이루기 위한 주민의 대응에 대해 알아보겠습니다.  

첫째, 추진위 단계에서는 권리자 50% 동의만으로 ‘추진위원장 및 추진위원 해임, 추진위원회 해산, 구역지정 철회’를 이룰 수 있기 때문에 주민 조직화를 하는 것이 가장 중요합니다. 물론 어렵고 힘든 일이 지만, 이 보다 중요하고 핵심적인 일은 없습니다. 가령 ‘무효 소송’에 400만원이 필요하다면 그 비용으로 주민조직화 사업을 하는 것이 더 효과적일 것입니다.

 둘째, 행정관청에 불법과 편법에 대해 행정지도를 요구하는 것입니다. 이 경우 몇 차례의 과정을 거쳐야 하는데, 최종적으로는 담당공무원 내지 책임자에게 민형사상의 책임을 인지시키는 ‘민원증명’을 발송하고, 검찰(내지경찰)에 진정(내사)을 접수시키는 방법이 있습니다. 이 방법은 비용이 거의 들지 않는 방법이나 좀 더 강력한 행동과 대응이 추가되어야 합니다.

 셋째, 감사위원회 제도를 활성화해서 업무감사와 회계감사를 추진하는 것입니다. 이 경우 추진위원회의 업무와 회계 집행을 중단시킬 수 있습니다. 특히 업무 감사는 시공사 선정, 정비업체 문제 등을 중심으로 법과 주민의 권리를 침해했는지를 중요하게 다루어야 합니다. 감사위원회 구성방식은 1) 감사 직권에 의해 감사위원회를 구성하는 방식과 2) 주민동의(1/5)를 받아 주민 자체적으로 감사위원회를 구성하는 방식이 있는데, 가능하면 주민동의를 받아서 감사위원회를 구성하는 것이 좋을 것입니다. 왜냐하면 감사 직권에 의해 구성된 감사위원회는 그 ‘감사 직권’으로 인해 향후 감사위원회가 감사의 직권으로 사실상 ‘해산’ 또는 ‘중지’될 가능성이 있기 때문입니다. 그러나 주민동의로 구성되는 감사위원회는 주민들이 감사위원을 선출하고 운영규정을 만들어 운영하기 때문에 혹시 잘못된 생각을 하는 사람이 있더라도 계속적인 활동을 할 수 있습니다.  그렇더라도 감사위원장은 감사 중에서 선임해야 합니다. 그래서 감사를 설득하고 견인하여야 합니다.(이름만이라도 올려야 합니다) 이 방식은 도정법 표준운영규정 17조의 방식을 채택하는 공식적인 기구를 채택하는 것이나, 이 경우에도 주민비상대책위원회를 동시적으로 구성하여 감사위원회의 업무종결(감사후 추진위원회에 보고)이후에 대해 대비하여야 하고 무엇보다도 감사위원회를 구성하는 그 자체가 아니라 이 감사위원회 활동을 통해 획득하려는 목표가 정확해야 합니다.  

 넷째, 소송을 필요한 경우 할 수 있는데 우선적으로 가처분 소송을 하시는 것이 좋습니다. 이 가처분 소송은 비용이 적게 들뿐만 아니라 1심 판결로 가집행할 수 있기 때문입니다. 이 경우 준비를 잘해서 1심에서 이길 수 있도록 하여 상대방이 ‘가처분 처분 무효(취소)소송’이나 ‘가처분 효력중지소송’ 등으로 항소하더라도 주민들이 시간을 벌 수 있고 추진위원회는 업무를 진행할 수 없을 것이기 때문입니다. 가령 추진위원회가  하자가 있는 조합설립총회를 공지하는 것에 대해 ‘조합설립총회 금지 가처분’을 넣거나 추진위 단계에서 선정한 시공사와 관련한 비용의 포괄승계에 대해서도 ‘포괄승계 금지가처분’을 넣을 수 있을 것입니다. 일이 끝난 후의 무효 소송인 ‘총회결의 무효소송’, ‘포괄승계 무효 소송‘,’총회결의 일부무효(확인)소송‘ 등은 시간과 비용이 많이 들 뿐만 아니라 보통 공사가 마무리 되어 가는 시기(2~4년)에 대법원까지 가야하는 위험성이 있습니다. 즉 사업이 거의 완료 되어 가서 판례로서의 가치 외에는 실익이 없습니다. 보상을 더 받기 위한 소송 또한 이와 다를 바가 없습니다. 

 다섯째, 행정심판을 담당 관청에 청구하는 방법이 있습니다. 재개발 관련해서는 행정심판의 승률이 떨어지는데, 그 이유는 행정심판위원회가 구청 시청담당공무원과 건축 관련 교수나 관련 협회 회원이 하기 때문에 그렇습니다. 그러나 행정심판은 주민 권리주장 외에 행정심판 결과에 대해 행정심판위원회가 심판의 결과와 근거(자료)를 당사자에게 첨부해야하기 때문에 필요한(또는 알지 못했던) 자료를 획득할 수 있다는 장점이 있습니다.           

  여섯째, 대법원 판례를 활용하거나 소송의 최종심의 결과를 행정관청에 통보하여 행정지도가 일률적으로 이루어지도록 하는 방식이 있습니다. 이 나라의 최종심급의 법정인 대법원 판례는 위헌의 문제를 헌법재판소에 청구되는 사항을 포함하여 모든 행정과 제도의 기준이 되는 것이기 때문에 그렇습니다. 그러나 아직 재판이 진행중이거나 고등법원에서 종결된 판결에 대해서는 다툼의 소지가 아직 잔존해서 행정관청에서 회피할 수도 있으나 이는 법치국가의 법정신과 헌법기관의 결정을 어기는 중대한 사항으로서 오히려 공무원이 이러한 제기를 하면서 회피한다면, 구청이나 시청 등 담당 관청에서 직접 재판을 통해 자신이 원하는 판결을 받도록 해야 할 것입니다.   

5. 관련 법령 및 근거

도시및주거환경정비법

제11조 (시공자의 선정) ①주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2003.5.29, 2005.3.18, 2006.5.24>

②제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2006.5.24>

제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성)

②제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. <개정 2005.3.18>

제14조 (추진위원회의 기능) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

1. 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무

2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정

3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성

4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무

②추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다.

③추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.

제16조 (조합의 설립인가 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

제18조 (조합의 법인격 등) ①조합은 법인으로 한다.

②조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

 제24조 (총회개최 및 의결사항) ①조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

③다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

1. 정관의 변경(제20조제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 한한다)

2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법

4. 정비사업비의 사용

5. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약

6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경

 제85조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.12.7>

5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원

 부칙 <제7960호,2006.5.24>

①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

②(시공자 선정에 관한 적용례) 제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다.

도시및주거환경정비법 시행령

제22조 (추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 법 제13조제2항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다) 운영규정의 작성

2. 토지등소유자의 동의서 징구

3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비

4. 조합정관의 초안 작성

5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

제35조 (대의원회가 대행할 수 없는 사항) 법 제25조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. <개정 2005.5.18>

1. 법 제24조제3항제1호·제2호·제5호 내지 제7호 및 제10호의 사항

4. 법 제24조제4항의 규정에 의하여 총회에 상정하여야 하는 사항

건설교통부 고시 제2006-330호

2006. 8.25 개정

정비사업조합설립추진위원회 운영규정

제5조(추진업무 등) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

  1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무(주택재건축사업에 한한다)

  2. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)의 선정

  3. 개략적인 사업시행계획서의 작성

  4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

  5. 추진위원회 운영규정 작성(다만, 추진위원회 설립승인시 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻은 운영규정을 작성하여 시장·군수에게 신고한 경우는 제외한다) 및 변경

  6. 조합정관 초안 작성

  7. 토지등소유자의 동의서 징구

  8. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비 및 개최

  9. 그 밖에 법령의 범위 내에서 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

②추진위원회는 제1항제3호의 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있다. 이 경우 계약기간은 제7조의 운영기간을 초과하지 아니하여야 한다.

③추진위원회는 주민총회에서 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여 제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다.

④시공자?철거업자?감정평가업자?설계자(제2항에 의한 건축사무소 등과의 용역계약을 제외한다)의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다.

제17조(위원의 직무 등) ①위원장은 추진위원회를 대표하고 추진위원회의 사무를 총괄하며 주민총회 및 추진위원회의 의장이 된다.

②감사는 추진위원회의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 주민총회 및 추진위원회에 감사결과보고서를 제출하여야 하고 토지등소유자 5분의1 이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여야 한다.

③감사는 추진위원회의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 추진위원회에 보고하기 위하여 위원장에게 추진위원회 소집을 요구하여야 한다. 이 경우 감사의 요구에도 불구하고 위원장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 추진위원회를 소집할 수 있다.

④감사는 제3항 직무위배행위로 인해 감사가 필요한 경우 추진위원 또는 외부전문가로 구성된 감사위원회를 구성할 수 있다. 이 경우 감사는 감사위원회의 의장이 된다.

제5장 사업시행 등

제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) ①정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받은 다음 주민총회의 의결을 거쳐 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 주민총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다.

②추진위원회는 제1항의 규정에 의하여 선정된 정비사업전문관리업자와 그 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 별도의 계약을 체결하여야 한다.

③추진위원회는 제2항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자와 체결한 계약서를 추진위원회 운영기간동안 사무소에 비치하여야 하며, 토지등소유자의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 토지등소유자가 부담한다.

제29조(용역업체의 선정 및 계약) ①제28조제1항의 규정은 제5조제2항의 규정에 의한 건축사사무소의 선정과 관련하여 이를 준용한다. 이 경우 “정비사업전문관리업자”는 “건축사사무소”로 보며, 단서 중 “3회”를 “2회”로 변경한다.

②그 밖에 제5조의 규정에 의한 추진위원회 업무범위 내에서의 사업추진을 위한 용역업체의 선정 및 계약방법은 추진위원회가 정한다.

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윤웅태의 블로그  

OS요원이라고 동의서 받으러 다니는 아줌마들 보면  초인종 누를때  사진 찍어서 주거침입죄로 고발하시기 바랍니다.

대법 “주거지 복도·계단 침입하면 처벌 가능” 
 
[ⓒ '글로벌 종합일간지' 아시아투데이]

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거주자의 허락없이 아파트와 빌라 등의 공용 계단과 복도에 들어갔다면 주거침입죄로 처벌할 수 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔다.

이는 공동주택에 사는 사람들이 평온한 생활을 누릴 수 있는 권리를 현관 밖 공용 면적까지 확장한 것으로, 앞으로 불법 채권추심자 등 현관 앞에서 행패를 부리는 사람들을 형사 처벌할 수 있는 근거가 마련된 것이다.

대법원1부(주심 이홍훈 대법관)은 동료가 망보는 사이 빌라 3층까지 올라가 현관문을 두드려보고 나온 혐의(폭력행위 등 처벌에 관한 법률상 공동주거침입)로 구속 기소된 진모(45)씨에게 무죄를 선고한 원심을 깨고 유죄 취지로 파기 환송했다고 27일 밝혔다.

재판부는 “다세대나 연립주택, 아파트 등 공동주택에서 함께 쓰는 계단과 복도는 각 세대의 전용 부분에 필수로 딸려 있고 사실상 주거의 평온을 보호할 필요가 있어 특별한 사정이 없는 한 주거침입죄에 해당한다”고 말했다.

이 사건의 1심을 맡은 서울서부지법 형사단독 재판부는 주거침입을 인정해 징역 8월을 선고했으나 항소부는 “출입이 통제되지 않는 공간이었다”며 무죄를 선고했다. 
<김숙현 기자 shkim@asiatoday.co.kr>

{ⓒ '글로벌 종합일간지' 아시아투데이}

 
너도 나도 리모델링!

실제 지난 2003년 18평에서 23평으로 리모델링한 한 아파트는 사업 비용도 건지지 못한 채 오히려 집 값만 떨어졌습니다.

 | 기사입력 2007-02-17 01:28 | 최종수정 2007-02-17 01:28 

 
[앵커멘트]

분양가 상한제 등으로 재건축이 어려워지자 아예 규제가 완화된 리모델링 쪽으로 돌리려는 단지가 부쩍 늘고 있습니다.

하지만 지어진지 15년만 돼도 가능하다보니 외관상 멀쩡한 아파트까지 리모델링을 추진하는 경우도 있습니다.

김희준 기자가 취재했습니다.

[리포트]

분당의 이 아파트는 지어진지 12년 반이 됐습니다.

외형으로 봐서는 몇해 전에 지은 아파트와 별 차이가 없어 보입니다.

하지만 리모델링을 위해 임시 추진위원회가 구성돼 있습니다.

법적으로 리모델링이 가능한 15년 연한을 맞추려면 2년 반이나 남았는데도 사업 추진에 들어간 것입니다.

[인터뷰:김동섭, 리모델링 추진 아파트 관리소장]

"남은 기간동안 자료를 수집하고 법적인 검토도 마치는 등 준비를 완벽하게 한 뒤 15년이 되면 바로 사업을 추진하려고 미리미리 하는 것입니다."

오는 11월에야 15년이 되는 이 아파트는 지난달 리모델링 추진위원회를 구성하고 본격적으로 사업에 착수했습니다.

내년 1월 착공을 목표로 이미 기본 설계에 들어갔습니다.

[기자]

리모델링 가능 연한이 올해부터 20년에서 15년으로 앞당겨지는 등 규제가 완화되면서 이처럼 추진 단지가 부쩍 늘었습니다.

서울에서만 30개 단지, 만6천가구가 리모델링을 추진 중인 것으로 조사됐습니다.

[인터뷰:차정윤, 리모델링 협회 사무총장]

"재건축에 비해 리모델링은 건축 기간이 1년반~2년 정도로 짧고 건축비도 적게 드는데다 이주 기간도 길지 않아 관심이 높아지고 있습니다."

문제는 리모델링을 집 값을 올리는 기회로 삼아 단지별 특성을 고려하지 않고 무분별하게 추진하는 경우입니다.

[인터뷰:함영진, 내집마련정보사 팀장]

"최근 리모델링 사업의 성공 사례들이 몇 건 나오면서 건설사들도 바람 몰이를 하고 있지만 소형 평형이나 한강조망권 같은 경우가 아닌 입지가 좋지 않은 단지 경우 기대 이익은 높지 않기 때문에 투자보다는 실수요 관점에서 접근해야합니다."

실제 지난 2003년 18평에서 23평으로 리모델링한 한 아파트는 사업 비용도 건지지 못한 채 오히려 집 값만 떨어졌습니다.

부동산 시장의 찬바람을 뚫고 달아오르고 있는 리모델링 붐.

꼼꼼히 따져보지 않고 추진하다가는 건축 기간 동안의 불편에다 금전적 손실까지 감수해야할 지도 모릅니다.

YTN 김희준입니다.

[저작권자(c) YTN & Digital YTN. 무단 전재-재배포 금지]  
 

[출처] 천만명부동산의 꿈 부동산재테크동호회

조합동의서 신중해야

 
 
재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다. 따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.

# 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ?

비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다.

- ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야

우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다

개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다.

# 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야

재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다.

* 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다.

* 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다.

# 주거공용 - 코어면적 확인

코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다.

# 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야

주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다

재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다.

4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다.

2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담?배분함’

3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다.

* 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치

1. 대표권 제한규정 이란 ?

재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우 
법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이 
있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는 
총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할 
수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에 
놓이지 않게 됩니다.
 

2. 관련 규정

도시및주거환경정비법 시행령

제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 설립목적 
2. 조합의 명칭 
3. 주된 사무소의 소재지 
4. 설립인가일 
5. 임원의 성명 및 주소 
6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용

3. 등기시 :

-임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴.

나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상 
대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요. 
단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수 
추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권 
 
출처-인천재개발정보공유  
 

 
비용 명시 안 하면 조합설립 무효
 | 기사입력 2010-01-29 22:34 | 최종수정 2010-01-29 23:42 

 
[뉴스데스크]◀ＡＮＣ▶

도심 재개발을 추진할 때 조합원들에게 동의서를 받는데요.

설계나 신축 비용을 제대로 적지 않은 채 동의서를 받았다면 조합 설립은 무효라는 대법원 판결이 나왔습니다.

박충희 기자가 보도합니다.

◀ＶＣＲ▶

부산 해운대의 한 재개발 현장입니다.

지난 2007년 1월, 재개발 조합 추진위원회는
조합원 267명의 서면 동의서를 받아
구청의 설립 인가를 받아냈습니다.

하지만 이 모 씨 등 주민 75명은
조합 설립이 무효라며 소송을 냈습니다.

자신들이 서명한 재개발 동의서에
공사와 관련된 핵심 내용이
빠져 있었다는 겁니다.

3년 동안의 재판 끝에 대법원은
"동의서의 효력을 인정할 수 없다"고
확정 판결했습니다.

조합설립 동의서에 꼭 필요한 내용인
건축물의 설계 개요나
철거와 신축에 드는 비용이
제대로 나와 있지 않았기 때문입니다.

대법원은 또, 구청이 누락된 내용을
보완하도록 지시하지 않은 채
인가를 내준 건 위법이라고 밝혔습니다.

◀ＳＹＮ▶ 오석준 대법원 공보관
"재개발조합설립 인가신청서에 필요한
소유자의 동의서에는 핵심내용인
건축물의 설계개요와 개략적인 비용이
반드시 명시되어야 합니다."

이번 판결로
허술하게 작성된 조합원 동의서를 받아
서둘러 재개발을 추진해오던 관행에
제동이 걸리게 됐습니다.

MBC 뉴스 박충희입니다.(박충희 기자 piao@imbc.com)
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▶ 행정부, 금융규제개혁 방안 추가 발표
Obama 행정부는 금융기관의 위험감수 억제 및 납세자 보호를 위해 금융기관의 규모와 업무범위를 제한하는 금융규제개혁 방안을 추가로 발표*(1/ 21)
* 미 행정부는 2009.6.17일 금융기관에 대한 감독•규제 강화, 소비자•투자자 보호 강화 등 종합적인 금융규제개혁 방안을 발표한 바있음