빌딩소유주는 천만원을 감면받고 전세입자가 이를 메꾼다?? [416] - 황금들녁
- 번호 595615 2009.03.20 IP 210.220.***.130
- 조회 59025
정부는 앞으로 주로 상가같은 부동산임대수익에 대하여 세금을 깎아주기로 하였네요.
반면 그동안 전혀 과세를 하지않던 주택의 전세에 대하여서는 새로이 세금을 부과하기로 내부검토를 하는 모양입니다.
아마도 상가건물의 전세금에 대한 과세율을 줄이다 보니 세수부족이 걱정되었고 그래서 주택전세금에 대한 과세라는 새로운 세원 발굴로 부족분을 메꾸려는 것이겠지요.
과세대상이 되는 2주택자 입장에서는 예를들면 자신이 살던 집 말고 다른 1채를 2억원의 전세금으로 세를 놨다면 4%의 간주임대료에서 상가와 같이 현행 공제율을 33% 감안한다면 매년 약 500만원이 추가 과세금액이 되는 거지요.
이럴 경우 집주인은 최고 매월 15만원의 세금을 전세입자에게 전가시키려 하겠지요.
이렇게 되면 결국 정부정책이란 것이 보증금 10억짜리 빌딩 임대소유주에게는 매년 천만원씩 과세기준액의 감면을 해 주면서 전세 2억원 세입자에게는 실질적으로 매월 15만원의 새로운 세금이 전가되는 왜곡된 형태로 나타나는 것이여서 거센 조세저항이 예상됩니다.
설령 정부희망대로 장기시프트 등 정부가 새로운 과세제도가 시행되기 전에 임대주택을 다량 공급하여 전월세 시장이 안정됨으로써 세입자에게 이렇듯 세금이 전가되지 않는다 할지라도
(임대아파트는 한 1년안에 터파기부터 준공까지 이뤄지나 보죠??)
세금을 새롭게 내는 집주인의 경우를 볼때에도 주로 중산층으로도 볼 수 있는 2주택자 보다는 소위 부동산투기꾼이라 불러도 될 3주택 이상자가 세금을 덜 내는 셈이여서 희한한 과세구조가 되지요.
3주택자의 경우 부부가 명의를 달리한다면 소득과세는 당연히 따로 이뤄집니다.
그렇기에 남편명의 주택은 대출을 꽉 차게 받은 뒤 대출이자에 대하여 공제를 받고,
대출받은 돈을 부인명의로 예금을 들어 다시한번 세금을 공제받게 되는 거지요.
대출을 받아 예금을 넣었을 때 손해를 보지 않느냐 지적하시는 분도 있을텐데요.
담보대출이니까 저리의 시중은행에서 받고 예금은 고금리의 저축은행으로 하면 오히려 이 자체만으로도 이익이 될 수도 있을 뿐 아니라 제일 중요한 목적인 전세금에 대한 과세에 대한 절세효과가 이자차이보다는 훨씬 크기에 이건 뭐 이렇게 안하면 바보지요.
어쭙잖은 2주택자만 이 새로운 과세에 대한 부담이 제일 클 뿐인 거지요.
억울하면 부인명의로 집한채 더 사서 3주택자되어 세금 적게 내란 말이 나올지도 모르지요.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
※ 부연설명을 댓글로 달았는 데, 엄청나게 댓글이 달리는 관계로 여기다 수정하여 싣습니다.
국세청은 간주임대료율(받은 전세금을 이용하여 얻을 건물주인의 이익을 추정한 것)을 5%에서 4%로 인하하기로 하였고, 이에따라 건물임대의 전체 납세자 99만명, 연755억원의 세금이 깎인다는 거지요.
반면 지금까지 전혀 세금을 내지 않던 주택전세 임대인 즉 집주인은 똑같이 4%의 간주임대료율을 책정해서 부과하기에 전세금2억원을 받았다면 아마도 최고 월15만원의 세금을 내어야 하는 거지요.
소득이 전혀없이 전세금만 받은 사람이라면 실제 세금을 내는 건 없지만 연소득8천만원소득이 있는 분은 임대소득까지 포함되어 최고이율35%가 적용되겠지요.
세금을 내는 사람은 세입자가 아닌 집주인이고, 집주인 중에도 실제 세금을 안낼 수도 있지만 이것이 빌미가 되어 또다른 서민부담이 발생하는 건 아닌 지 이걸 저는 지적하는 겁니다.
※3주택이상자와 와 2주택자 차이 관련 부연설명입니다.
2주택자가 전세금을 받아 은행에 예치하면 원천징수로 이자에 대한 세금을 부과니까 정부에서는 이중과세때문에 이를 입증하면 공제를 해주겠지요.
3주택자의 경우를 보면 소득과세는 역시 부부합산이 아니므로 남편명의 주택에 대출을 받아 남편은 남편대로 비용공제를 받고, 그 대출금을 부인명의로 예금을 넣어놓고 증빙을 제출하면 보다 더 많은 공제혜택을 누리는 거지요.
좋게말해 절세구요. 일종의 편법으로 그렇다고 탈세조사를 엄격히 할만한 사안은 아니지요.
예를 들어 보겠습니다.
5억짜리 주택을 추가구입하여 2주택자가된 A씨가 3억원의 여유돈과 2억 전세를 끼고 샀다면, 받은 2억원 전세금에 대한 세금을 내야하지요. 공제는 없습니다.
그런데 B씨는 5억짜리 집을 두채 사면서(결국 3주택자가 된 셈이지요) 3억은 여유돈. 4억원은 두 집의 전세금, 3억원은 대출이라면 4억원 전세금에 대해서 3억원의 대출에 대한 이자공제가 가능하지요.
나아가 이들보다 여유가 있는 C부부는 6억원의 가진 돈으로 대출없이 5억짜리 집을 두채 샀는 데, 절세차원에서 남편이 억지로 융자 2억을 받아서 대출이자 공제를 받고 부인은 그 2억원으로 은행에 예치하면 또 공제를 받는 거지요.
결국 자산은 A<B<C 가 있는 셈이지만, 세부담은 A>B>C가 되는 거지요.
좀 복잡하지요?? 절세는 아무나 하는 건 아닙니다요.
과세여부도 확정안된 마당에 공제방식을 왈가왈부하기는 그렇지만 이중과세방지를 위한 예금공제 등 언론에 보도된 것을 토대로 일반적인 말씀을 드렸습니다.
