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안녕하십니까. 부화뇌동입니다. 분당 파크뷰 실 거주자/소유자 이자. 작년말까지 집값 불패론자 였다가
올해 중부터 윤상원씨의 글과는 상관없이 스스로 복덕방 다니고, 인구학, 통계학, 일본부동산 공부를 통해
대한민국의 집값도 과거의 영광을 누리기엔 한계가 있다고 보여져 집값 하락론자가 되었습니다.
제가 나름대로 공부를 통하여 본 대한민국의 미래는 좀 우울합니다.
그래서 저도 파크뷰 3년이내에 처분하고 오피스텔 3채정도 임대료로 여생을 보내려고 생각중에 있습니다.
그럼 아래 제가 분석한 자료 제시합니다.
자료의 결론은
통계상으로 대한민국의 아파트 값은 2015년까지 견조하게 유지될 수 있으나. 2015년부터 집값의 변곡점이
올 수있다고 판단됩니다. 윤상원씨는 굉장히 복합적으로 아파트 하락에 대한 경고를 보내고 있으나.
사실 윤상원씨의 글을 보시면 알겠지만. 글이 직설적이고. 폭로적이라. 진실을 말하고도 독배를 마신
고대 그리스 아고라 광장의 그 마녀사냥당한 소크라테스를 연상케 합니다.
전 그가 너무 솔직해서, 너무 정직해서 매맞고 있다고 생각하며. 그가 강격집값 폭락론자이던 아니던 간에
그의 글에서 대한민국 아파트의 현 주소를 알아볼 수 있었고. 부동산 투자에 참고할만한 매우 훌륭한 자료를
제시하여 주고 있다고 생각합니다. 윤상원씨의 글에서 취할껀 취하고 버릴껀 버립니다.
그리고 분당에 살고있는 입장에서. 현재 아파트 팔려고 내놔도 절대 현재 시세로 팔리지 않습니다.
집만 팔리면 세금내겠다고 버팅기는 고액체납자고 한집건너 즐비하고 있습니다.
믿을 수 없지만 시대의 변화, 패러다임의 변화를 인정해야 하는 시기가 왔다고 생각합니다.
옹졸하고 편협하기 자기 고집만 부린다고 인생 밥먹여 주지 않습니다. 기회주의적으로 미래가 불안하고
꼬리 내리고 살 방도를 찾는것도 좀 과격하지만 그러한 신호를 인터넷상으로 알려준 얼굴모르는 윤상원씨에게
그런점에서 정말 감사하기까지 합니다. 중언부언 말이 많았습니다. 그럼 제가 자료 즐감하시고.
너무 길길히 날뛰고 하지 마십시요. 윤상원씨가 강경폭락론자 이지만. 그의 글에서 제시하는 자료는 굉장히 객관적 수치를 내세운 자료이자. 논리입니다. 다만 그 논리에 직설적 글필이 섞여 있을 뿐입니다.
현재 상태로는 윤상원씨의 글에 반대 논리를 내세우지 못하고 윤상원씨에 대한 인신공격만이 난무한다면
글을 읽는 절대 다수의 눈팅 네티즌들은 윤상원씨의 편을 들어주게 됩니다.
그게 다음 아고라의 정신이며. 공론장으로써의 인터넷의 역할이기도 합니다. 그것이 진정한 민주주의 아닙니까?
인신공격하고 개같이 싸우면 정치인과 별반 다름없는 쓰레기 인생 살고 계신겁니다.
컴퓨터를 덮고 스스로를 한번 돌아보시길
[20년후 집값 분석 Part-II. 추가 증빙자료들]
1.생산가능인구 : 취업해서 돈을 벌 수 있는 능력이 되는 포텐셜 인구
20~49세 생산활동이 왕성한 대한민국의 중견층들의 비율이 2010년 중반 이후로 계속
떨어짐, 공기업,대기업 연봉25%삭감에 초임2500이면 잘받고 세금때고 한달에 180만원씩 받고 사회생활
시작해 언제 집을 살 수 있을지?
2020년에 15~24세 생산인구 2010년 대비 20% 감소
2020년에 24~49세 생산인구 2010년 대비 10% 감소
2020년에 50~64세 생산인구 2010년 대비 30% 상승 (말이 생산인구지, 실제로 취업해서 돈버는 분들이 몇% 될런지?)
2.인구부양비: 경제활동을 하는 인구 대비 고령자의 수(즉 세금을 얼마나 더 내야 하는가 결정하는 지표)
[그래프 분석]
1) 65세 이상 인구비(%) 2000년(7.2%) -> 2020년(17.2%)
2) 노년부양비(백명당) 2000년(10.1명) -> 2020년(21.7명) 따라서 20년만에 부담해야 되는 부양비 2.6배 상승
3) 노령화지수(백명당) 2000년(34.3명) -> 2020년(125.9명) 3배이상 증가
4) 대한민국 평균 연령 2000년 (34.3세) -> 2020년(43.9세)
대한민국은 일본의 20년전 데쟈뷰를 보여줍니다. 과거 30년간 그래왔고 앞으로 20년후에 그 종지부를 찍게 될
것입니다. 나이드신 분들은 넘쳐나고 젊은이들은 월세방에 살고, 프리터족 넘쳐나고, 출산도 안하고
신규취업자 임금 감소에, 절대적인 젊은층의 생산가능 인구의 부족으로 인하며, 2020년이 넘으면 복지관련 부양세금으로 2009년의 3배 가량 더 내야 됩니다. 이러한 상황에서 집값이 과거처럼 폭등 할런지요? 자료들 보시고 분석은 독자분들의 판단에 맡기렵니다.
그리고 60세 이후에 나타나는 고령자들의 신체적, 정신적 생애 전환기적 생물학전 변화가
주택의 매도와 거주평수에 어떠한 인과관계가 있는지 분석중입니다.
한국 주택연구원 자료를 따서 분석하고 있습니다. 조만간 또 올리겠습니다. 즐독~ 열독하십쇼
---------------------------------------------본론----------------------------------------------
1) 1970~2008 년 합계출산율(결혼유무를 떠나 대한민국 여성 1명이 평생 낳는 아기의 수: 2.0명이 되어야 인구수 유지)
2) 합계출산율 그래프 : 1983년 이후로 이미 출산율이 2.0이 무너졌기 때문에 향후 학생감소->학교감소->교사감소
등 영향이 확대됨
3) 전국 주택보급률
4) 다른거 필요없고 서울의 주택보급률을 보시기 바람. 선진국에 비해 낮은 수치임. 그러나...
5) 아래 잘 보고 판단해 보시길
6) 연령계층별 인구구성비 : 2010년 중반까지는 가운데 중년층이 유지가 되므로 집값은 안정세일 것임
그러나........!
7) 잠재적 주택 매수 수요자인 중간계층(15~64세)가
8) 요건 서비스 고령화 속도 국제비교
9) 서비스!남아 선호사상은 옛말인가!
10) 인구수가 계속 증가한다고 하시는데 늘어나는 인구수 대비 고령자(잠재적 주택 매도자)
비교해 보았습니다. 좀 충격적이실 겁니다. 나이들면 집팔고 작은집으로 가지 절대 큰집으로 이사 안갑니다.
인간의 동물적 본능입니다.
작아서 안보이시면 설명 2000년~2010년까지 서울인구 1만명 증가했습니다. 그사이 65이상 고령자는 대략 40만명 증가하였군요. 2016년에는 서울인구가 990만 명으로 1000만명이 하향돌파되며 이 와중에 65세 이상 고령자는 129만명으로 증가하게 됩니다. 믿을 수 없는 충격적인 자료이지만 통계청 홈페이지에서 직접 누구나 뽑아볼 수 있는 자료입니다.
그리고 2012년부터 서울 및 경기도 인구 하락이 시작됩니다. (통계청에서 직접뽑은 자료입니다.)
주식해보신분 알지요? 매도자 매수자가 조그만 포션만
변해도 시세가 급락하고 급등한다는거~
전 집값 불패론자 였는데 폭락론자들에 대응하기 위한 논리를 만들고저 공부하다가 공부를 하면할수록 집값을 하락할 수 밖에 없다는 쪽으로 귀결되고 말았답니다. 또한 저는 분당에 아파트 한채 보유하고 있는 대한민국 중산층 중 한명입니다. 향후 3년내 아파트를 처분할 계획을 가지고 있습니다. 이상입니다.
그리고 대한민국의 인구통계는 5년마다 "인구주택총조사" 즉 한명한명 모두 전수조사를 실시하므로
특수한 이벤트(국지전,기아,질병)가 발생하지 않는한 인구관련 통계는 99%이상 정확합니다. 세계에서도 인정받는 정확도 입니다.
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"꾀돌아빠"님의 글을 첨부합니다.
저는 집값 폭락론자도 아니고..폭등론자도 아닙니다.
서민들이 집을 사고파는 것은 어쩌면 인생이 걸린 '거사'입니다.
함부로 잘못 손댔다가는 사실상 전재산(자산)이 묶이게 되고,...또 집안에 정말 돈이 급할때 처분하려면
엄청난 손실을 감당해야 합니다.
지금은 그러한 리스크가 커보입니다.
저는 일단 관망하고 있습니다. (저도 선수라면 선수입니다)
부동산도 주식과 똑 같습니다.
욕심은 화를 부릅니다.
참고로, 미래를 함부로 예견하지 마십시요. 죽습니다.
* 관망의 이유 10가지
1. 경기부양을 위한 '유동성 과잉'의 효과가 소멸되고 있음
(돈에 힘에 의한 경기부양 스테이지는 점차 막을 내리고 있슴. 인플레이션이 아닌 스테그플레이션이 될 수도 있는 위험성 때문임. 지금부터가 진짜 승부임.
최근 이성태 한은총채 "경기 바닥찍었다" 밝힘. 더 이상 금리인하는 없다는 뜻. 유동성(통화)을 조정하겠다는 의미로도 해석되고요. 이날 채권시장 난리났었죠. 금리인상으로 시장이 받아들였던 거죠. 주택담보대출 금리가 오를수도 있음)
2. 수도권 미분양 해소없는 강남 등 일부 특정지역 중심의 가격 상승은 착시현상, 사상누각일 뿐
(최소한 서울-수도권 집값은 하나의 연결판에서 움직임. 긍정적이든 부정적이든 연쇄성이 있음. 수도권의 미분양이 너무 많음,,,> 미분양이 해소될때까지는 최소한 폭등의 가능성은 없어보임)
3. 실업자, 비정규직 지속적으로 양산, 기업 구조조정 미흡 (제대로 정부가 수행할 수 있을지 의문)
(쌍용차사태에서 보듯이 비정규직의 증가, 실업자의 증가는 일반 투자가들의 심리적 위축을 가중시키고 있음. "나도 언제 어떻게 될지 모른다"는 사회집단의 심리는 경제에 악영향.
결국 집에 대한 투자보다는 불활실성에 대비하기위한 수익형 사업에 눈을 돌림. 경기가 좋았던 3~4년전의 시장 분위기와 지금은 엄연히 시장환경이 다름)
4. 부동산 투기(투자)실수요자들의 투자기대치 감소
(여러분 부동산을 산다면 어느 정도의 시세차익을 기대하십니까? 20%~30%? 서울 32평 아파트 전체 평균가격이 4억6000 정도입니다. 1억원 남겨 5억6000에 팔렸다 칩시다. 3년간 1억, 1년에 3300만원씩 시세차익...기분이 너무 좋습니다. 약 25%수익율, 꽤 크죠?
그러나 취등록세, 복비, 약간의 보수비합쳐서 2000을 빼면 액면 8000남습니다. 여기에 대출 1억~1억5000 잡고, 3년간 양도세 면제까지 기다리는 동안 3년 대출 이자비용 2200~2500정도 될 겁니다.
연 대출금리 6%~7%가정하면 그렇죠. 그럼 많이 잡아야 순수익 5000정도 남습니다. 결국 실제 수익율은 아무리 좋게 잡아도 10% 조금 넘지요?
냉정하게 말해서 10%수익보려고 부동산에 투자하는 큰손은 없습니다.
오히려 지금은 서울 시내 직장 가까운 곳에 1억짜리 빌라 전세를 살고, 나머지 2억6000을 저축은행 등 목돈굴리기 상품(복리) 5.5%짜리에 넣는다면 3년후에 약 4000만원(세후)가까이 벌 수 있을 겁니다. 물론 아파트에서 살았을때와 빌라에서 살았을때의 삶의 질은 아파트가 훨씬 좋습니다. 그것을 비용으로 포함한다면 아파트를 사는 것이 현명합니다.
결국, 실수요자가 아닌 투자자의 입장에서는 리스크를 안고 가느냐...더 관망하면서 '매수 선택의 기회'를 안고가느냐....결국 선택의 문제입니다. 저는 현재상황을 계륵이라고 봅니다. 부동산이 오르긴 오르는데...썩 내키지 않는다는)
5. 장기전세 쉬프트 등 인기있는 주택 정책으로 전환되고 있음 (내년 6월 지자체 선거)
(앞으로 역세권 중심으로 한 20년 장기전세 물량이 본격적으로 나옴. 사실상의 반값아파트 효과. 내년 6월 지자체 선거를 앞두고 이 공약이 더욱 거세질 듯. 주택가격이 지속적으로 정체된다면 시장구조가 렌트 중심으로 바뀔 것으로 예상)
6. 투자수요의 질적 전환 (시세차익 -> 임대형 수익형)
(모든 동네가 같은 상황은 아니겠지만 , 집 근처 부동산에 가셔서 요즘 다가구, 다세대, 원룸, 시세를 문의해 보시면 느낌이 오실 겁니다.)
7. 정부의 대북 강경노선 강화, 북한 리스크 확대 -> 금융시장 불안 요인 ->외국자본의 부동산시장 이탈(가장 우려스러운 시나리오)
8. 유가 재급등 (100달러) 시나리오 주시 -> 공공요금 인상, 기초 생활물가 급등 -> 소비위축 -> 부동산시장 악영향 (이미 지난해 10월 리먼 사태때 경험했음)
9. 대운하(4대강 살리기) 프로젝트의 향배.....> 대운하와 일반 주택경기 활성화(뉴타운 남발 등)를 동시에 올인하기에는 정부가 정치적으로 큰 부담. 대운하에 일단 무게
(아파트를 비롯한 주택시장이 미리 과도하게 들썩거리는 것은 대운하 추진에는 악재임. 부동산 공화국이란 여론의 부메랑. 결국 정부는 경기를 침체시키지 않는 선에서만 주택 활성화 정책기조를 유지할 것으로 예상됨. 강남 재건축이 불투명한 이유)
10. 주식시장이 향배가 지금으로선 더 중요한 판단 요소 (주식 활황 -> 부동산 활황)
(개인적인 생각입니다만...주가가 최소한 1800~2000포인트 찍고 내려올 때(주가 3000 포인트는 불가능하겠지요?)...바로 그 시점이 부동산 시장을 종합적으로 판단하는 시간적 기준점이 될 것으로 봅니다. 주식시장이 살아나려면 실물 경제가 받쳐줘야 됩니다. 그 다음이 부동산입니다.
결국 내년 상반기까지는 부동산 시장을 관망할 수 있는 시간적 여유가 있을 것으로 생각됩니다.)
***추신 :
써놓고보니....마치 부동산 비관론자의 글처럼 돼 버렸네요.
의도했던 것은 전혀 그게 아니었는데 말이죠.
부동산 투자를 10년간 한 사람으로써, 최근 느끼는 여러 거시적인 변수들을 나열한다고 했는데...
그냥 참고만 하십시요.
5만원, 10만원권이 발행되고...인플레이션이되면 당연히 실물의 화폐적 가치는 높아집니다.
명목 가격이 올라간다는 뜻이죠. 명목집값은 분명히 뛸 겁니다.
그런데 반드시 "실물을 부동산으로 잡아야하느냐"에 대해서는 몇가지 고려하시라는 뜻입니다.
여전히 한국사회에서 부동산은 매력덩어리입니다.
단, 시세차익만을 노리고 무리하게 대출끼고 집을 사기에는 시기가 좀 그렇다는 얘기를 하고싶었습니다.
